Как безопаснее купить новую квартиру на первичном рынке недвижимости.
Что безопаснее - Фонды финансирования строительства (ФФС), целевые облигации или договора комиссии, закладные и паевое участие?
Застройщики пользуются всеми перечисленными схемами. Хотя в Законе Украины "Об инвестиционной деятельности" написано, что инвестирование в строящееся жилье может осуществляться только через ФФС, целевые облигации, Фонды операций с недвижимостью и институты совместного инвестирования.
Помните, что если способ инвестирования указан в перечне, который содержится в ст. 4 ЗУ "Об инвестиционной деятельности" или регулируется другим законом, такой способ инвестирования уже является законным.
Компании-застройщики преимущественно продают жилье через облигации и ФФС, но встречаются и иные договора. В том числе залоговые и договора комиссии.
При оценке рисков следует исходить не только из схемы, но и учитывать множество других факторов: качество оформления документов на строительство, способ приобретения права на застройку земельного участка, финансовую стабильность застройщика и управителя фонда, степень строительной готовности на момент заключения договоров и другое. "При этом едва ли не основным фактором является наличие объекта в натуре, гораздо меньшее значение имеет схема, хотя, конечно, оценивая предусмотренные законодательством схемы приобретения первичной недвижимости, мы отдаем предпочтение приобретению путем заключения предварительного договора бронирования", - сказал г-н Копейчиков. При покупке квартиры, например, через облигации инвестор заключает договор бронирования квартиры, где указаны ее характеристики: площадь, количество комнат, этаж, номер.
Каким бы путем не была куплена квартира на первичном рынке, гарантировать, что покупатель получит свое жилье в срок, никто сейчас не может. Избежать большинства возможных рисков при покупке жилья можно лишь в том случае, если приобретать квартиры в доме, уже сданном в эксплуатацию.
Из всех возможных рисков больше всего покупателей пугает возможность повторной продажи жилья. И хотя сегодня информации о таких случаях нет, всякое может произойти. "Участие в ФФС и покупка целевых облигаций все же дают покупателю относительные гарантии невозможности продаж по таким же схемам. Однако стопроцентной защиты они не гарантируют.
По мнению специалистов, основным защитным механизмом сейчас является обременение квартиры или прав на квартиру и регистрация соответствующего обременения (на основании договора ипотеки) в соответствующих государственных реестрах. Выходит, что покупка в кредит позволит обезопаситься от повторной продажи. Другой вопрос, что не многие банки готовы кредитовать строящееся жилье. Да и ставки по кредитам еще слишком велики.
Поэтому выбирая объект, стоит тщательно изучить историю компании-застройщика: репутацию застройщика, опыт и время работы на рынке жилищной недвижимости, количество сданных в эксплуатацию объектов. Сегодня, к счастью, на форумах активно обсуждаются существующие проблемы застройщиков, и те, кто уже купил жилье, могут рассказать, как реально обстоят дела на стройке.
