Купить залоговое имущество по цене почти вполовину ниже среднерыночной стоимости – заманчивая перспектива.
Это вполне реально сделать на открытых торгах. А вот банки предпочитают продавать квартиры по рыночной стоимости – даже если их годами не покупают.
Ожидания, что банки начнут массово выставлять на продажу залоговые квартиры и это еще больше обвалит рынок жилья – не оправдались.
Оценить, сколько залогового имущества сегодня продают банки, очень сложно. Официальных данных нет. Отсутствует информация по отчуждаемому имуществу и у Государственной исполнительной службы (ГИС). Отдельная статистика по объектам недвижимости, которые забираются у должников, не ведется. Но их достаточно много.
Найти объявления о реализации залогового имущества можно на сайте каждого банка, который выдавал ипотечные кредиты. Можно поискать информацию о продаже залогов через аукционы на интернет-странице Министерства юстиции.
Банки выставляют имущество на торги постоянно. По адекватным сформировавшемуся рынку ценам. Банк тщательно следит за тем, чтобы квартира была продана по «нормальной цене, адекватной сегодняшнему дню».
Существует несколько вариантов продажи залогового имущества: добровольная и принудительная. К добровольным можно отнести переуступку долга и продажу имущества самостоятельно заемщиком по согласию с банком. Принудительная – это когда недвижимость изымается исполнительной службой по решению суда и продается на открытых торгах. В случае добровольной продажи имущество продается по той цене, которую выставляет продавец.
Если же квартира уходит «с молотка» на торгах, то ее стартовая стоимость может составлять 50% стоимости залога. Отчуждаемая исполнительной службой недвижимость оценивается независимым оценщиком. И, как правило, цена объекта соответствует рыночной. То есть, если квартира была куплена за $100 тыс., а ее сегодняшняя цена составляет $50–60 тыс., то это и будет стартовой ценой на торгах.
Следует различать стартовую стоимость объекта, она равна экспертной оценке и по ней имущество выставляется на торги, и продажную стоимость – сумму, за которую имущество было продано на торгах. То есть в конце торгов цена имущества может оказаться гораздо выше начальной. А покупателем становится тот, кто готов заплатить больше других участников.
Хотя и банкиры, и исполнительные службы настаивают на том, что цены на бывшую в залоге недвижимость вполне рыночные, это далеко не так.
При покупке залогового имущества, с одной стороны, можно сэкономить, а с другой – получить массу проблем и судебной возни с несогласными должниками. На сегодняшний день практически любой вид приобретения залогового имущества является рискованным. И не исключено, что неплательщик по кредиту, лишенный залогового имущества, может обратиться в суд. В частности, оспорить можно и правомерность сделки по отчуждению залогового имущества, и судебные решения о его конфискации, и исполнительную надпись нотариуса, и результаты проведения аукциона.
Больше всего рискует покупатель, когда приобретает принудительно конфискованное имущество на публичных торгах или непосредственно у банка. «Покупая имущество на торгах, в первую очередь необходимо внимательно ознакомиться с кредитной историей залогового имущества – кредитным договором, договором залога, решением суда и тому подобным, проверить, не обжалуется ли в кассационной инстанции судебное решение, согласно которому проводится аукцион или реализовывает имущество банк, полномочия банка на его отчуждение, желательно пообщаться с предыдущим собственником, чтобы понять его дальнейшие намерения, а еще лучше взять у него нотариально оформленное согласие.
По мнению экспертов Агенства Недвижимости Город, что точно не стоит делать, так это покупать залоговую квартиру, которую банк отчуждает на аукционе без согласия заемщика, и квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние дети.
По словам кредитного отдела АН Город меньше всего рисков будет, если залоговое имущество продается совместно банком и должником или же путем переоформления кредитных обязательств. Однако такое имущество и стоит дороже.
Если вы решились всетаки на покупку залоговой недвижимости подсказываем: как поучаствовать в торгах.
Чтобы принять участие в торгах по залоговому имуществу, нужно:
1. Подать заявление организатору торгов об участии (не позже чем за три дня до их начала). При этом необходимо предъявить паспорт или другой документ, подтверждающий личность;
2. Уплатить регистрационный сбор, размер которого составляет два необлагаемых минимума дохода (34 грн);
3. Уплатить гарантийный взнос (10% стартовой цены), который фактически является авансом и относится в счет оплаты отчуждаемого имущества;
4. Принять участие в торгах;
5. В случае покупки имущества в течение 10 дней внести полную стоимость купленного объекта. (В случае «проигрыша» участнику возвращается гарантийный взнос.)
Итого: Купить залоговую квартиру можно почти вполовину дешевле, чем на рынке. Однако есть большой риск, что заемщик оспорит правомерность отчуждения и продажи.
Юридический отдел АН "Город"
