По данным специалистов, объем инвестиций в коммерческую недвижимость по итогам 3-х кварталов 2010 года превысил показатели 2009 года на 30%. На сегмент торговой недвижимости приходится 20 % всех инвестиций. Хотя вложение в покупку и перепродажу торговой недвижимости является выгодным заработком, большая часть компаний выбирает аренду. С чем это связано?
Одним из факторов принятия решения об аренде является простота оформления подобной сделки по сравнению с оформлением покупки торговой площади. Приобретение торговой площади в собственность занимает гораздо больше времени. Минимальный срок оформления документации, который включает процедуру закрепления права собственности, права собственности на землю, оформление договора купли-продажи, составляет два месяца, а в действительности же может доходить до полугода и более.
Заключение договора аренды занимает максимум несколько дней, при условии, что выбранная торговая площадь отвечает всем требованиям.
К критериям выбора торговой площади относятся район, местоположение, размер площади, качество площади, проходимость здания, благоустройство и т.д. Эти критерии являются также ценообразующими факторами в определении арендных ставок и базовой стоимости торговой недвижимости.
Второй фактор, влияющий на принятие решения - это окупаемость. С учетом операционных и эксплуатационных расходов, окупаемость объекта случае составляет 6-9 лет. Однако не каждая компания способна вывести из оборотных средств достаточную сумму для совершения сделки. Отсюда следует третий фактор - это наличие денежный средств.
В этом случае предприниматели имеют возможность обратиться к банкам, но кредитная система на данный момент недоработана. Банки предлагают для реализации подобных сделок кредиты под ипотеку, по ставке 14 - 16%, в то время, как ставка капитализации проектов в среднем составляет 10 - 12%.
В итоге на рынке покупателя преобладают крупные ритейлеры, которые инвестируют средства в объекты на этапе строительства и используют недвижимость в собственных нуждах, лишь частично сдавая ее в аренду.
В заключение следует отметить, что каждый предприниматель, принимая решение о покупке, должен исходить из особенностей своего бизнеса. В первую очередь здесь понимается оценка рисков и следование целям компании. То есть в случае повышенных рисков руководителю целесообразнее помещение арендовать, нежели приобретать в собственность. Однако если риск минимизируется и бизнес стабилен в развитии, предприниматель заинтересован в долгосрочной деятельности, имеет смысл вкладывать средства в собственность.
