Как вернуть двойную сумму задатка, если сделка не состоялась по вине продавца?
Договор задатка - это тема, по которой в нынешней юриспруденции имеются диаметрально противоположные мнения и практика их применения.
По определению, имеющемуся в ч.1 ст.570 Гражданского кодекса Украины, «задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет надлежащих с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения».
Большинство юристов придерживаются точки зрения, что при купле-продаже недвижимости не может быть никакого договора задатка, в связи с тем, что договор купли-продажи вступает в силу только после его нотариального заверения и последующей государственной регистрации, следовательно, никаких обязательств по договору, которого еще нет в природе, не существует.
Давайте рассмотрим другую точку зрения, противоположную вышеприведенному определению договору задатка, а именно «...уплата задатка служит доказательством самого факта заключения договора, и, если она оформлена письменно, нельзя оспаривать этот факт, хотя бы договор не был облечен в требуемую законом письменную форму...» на конкретном судебном деле.
Виктор К. (будем называть его в дальнейшем для простоты Продавец) и Александр Д. (в дальнейшем Покупатель) заключили договор задатка, в котором было сказано, что вышеупомянутые стороны в такую-то дату заключат и нотариально удостоверят договор купли-продажи помещения общей площадью 48,4 кв.м, находящееся по такому-то адресу. Цена помещения составила 52 тысячи долларов США в гривневом эквиваленте. Сумма в размере 41 600 грн (данная сумма была эквивалентна 5 200 долларов США на день заключения договора) и Покупатель передал Продавцу.
Однако, в оговоренные договором задатка сроки, Продавец отказался от заключения сделки купли-продажи и вернул полученные ранее в качестве задатка 41 600 грн. В связи с тем, что сделка сорвалась по вине Продавца, Покупатель пожелал, чтобы Продавец выплатил ему еще 41 600 грн в качестве компенсации.
Адвокат подал иск в суд от Покупателя. В иске было указано, что согласно абзацу второму ч.1 ст.571 Гражданского кодекса Украины, если нарушение обязательств произошло по вине кредитора, он обязан вернуть должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.
Не явившись на назначенное судебное заседание, представители Продавца, в свою очередь, обратились в суд с иском, требуя признать сам договор задатка недействительным.
В судебном заседании по иску Продавца его интересы представляла одна из адвокатских фирм, занявшая позицию, что оспариваемый договор задатка является по своей правовой природе ничем иным, как предварительным договором купли-продажи недвижимости. А согласно абзацу четвертому ч.1 ст. 635 Гражданского кодекса Украины, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а при не установленной форме договора, - письменной.
Согласно ст.657 Гражданского кодекса Украины, договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Поэтому адвокат Продавца в своем исковом заявлении настаивал на том, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества тоже должен быть в обязательном порядке нотариально удостоверен, в противном случае, такой договор, согласно ч.1 ст.220 гражданского кодекса Украины, является никчемным (ничтожным), со всеми вытекающими последствиями.
Как оказалось после изучения данной позиции в судебной практике, большинство прецедентов с такой позицией были выигрышными.
Адвокат Покупателя принял решение отстаивать позицию, по которой заключенный договор являлся на самом деле договором задатка, т.е. договором по обеспечению существующего обязательства. Кроме того, такой договор, кроме функции обеспечения исполнения, является еще и юридическим фактом, который подтверждает наличие обязательств между сторонами.
А согласно ч.1 ст.547 Гражданского кодекса Украины, сделка об обеспечении исполнения обязательств совершается в письменной форме. К тому же, в ст.205 Гражданского кодекса Украины говорится, что существует всего две формы сделки - письменная и устная, а таким образом, с точки зрения позиции Покупателя были соблюдены требования ст.657 Гражданского кодекса Украины.
В судебной практике имеется определение Верховного Суда Украины от 09.08.2008 г., в котором расписку не признали договором задатка, однако в том определении есть такой абзац: «...имеющуюся в материалах дела расписку Ответчика о получении им задатка нельзя считать договором, которым бы утверждались намерения и взаимные обязательства сторон о заключении договора купли-продажи земельного участка...»
Так как в договоре задатка между Продавцом и Покупателем были установлены взаимные обязательства сторон, согласованы все моменты условия договора купли-продажи, т.е. прослеживались намерения о заключении договора купли-продажи, адвокат Покупателя сослался на вышеупомянутое определение ВСУ в подтверждение своей позиции.
Таким образом, основной спор шел по вопросу формы сделок в существующем законодательстве Украины. Адвокат Покупателя утверждал, что таких форм только две, а именно - устная и письменная, а нотариальное удостоверение и государственная регистрация - это юридически значимые действия. Представители Продавца настаивали на том, что нотариальная форма сделки - это особая форма, которая логически вытекает из положений Гражданского кодекса Украины.
В результате суд принял позицию адвоката Покупателя и Продавцу в удовлетворении иска. Продавец решение суда не оспаривал, поэтому положительное решение суда в случае с иском Покупателя к Продавцу, было получено.
Таким образом, суд не только признал возможность заключения договора задатка при купле-продаже недвижимости, но и отметил, что «...законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение и государственная регистрация предварительного Договора купли-продажи недвижимости!»
Юридический департамент АН «Город»
