Продажа квартиры большой площади и покупка одной или двух квартир с доплатой в Харькове - обычное дело.
Сделки по размену одной квартиры на несколько меньших - обычная практика. По оценке экспертов агенства недвижимости Город, на рынке обменов сделки, связанные с разъездом жильцов, составляют 70% всех сделок недвижимости. Размен приватизированных квартир происходит путем альтернативной сделки. Сначала ищут покупателя на квартиру, потом подбирают варианты будущих квартир, после чего одновременно заключается сделка купли-продажи объектов. Большинство разменов происходит по семейным обстоятельствам: молодая семья хочет съехать от родителей, выросшее чадо рвется в самостоятельную жизнь и т. п.
Однако сейчас к риэлтерам все чаще обращаются клиенты, которые хотели бы продать свое жилье из-за финансовых проблем. С началом кризиса возможностью разделить квартиру на части все больше интересуются как владельцы бизнеса, так и уволенные или попавшие под сокращение зарплаты сотрудники. В таких условиях операции с недвижимостью - вынужденная мера. Например, некоторые вынуждены продавать даже однокомнатную квартиру,чтобы купить более дешевую - меньше и в менее престижном районе, но с доплатой.
Чаще всего встречающийся вариант -размен трехкомнатной квартиры на две однокомнатные: одну сдавать в аренду, во второй - жить.
Однако сейчас собственники жилья класса "люкс" оказались в сложном положении. Они оказались обладателями, с одной стороны, самого дорогого, с другой - самого неликвидного в условиях кризиса квадратного метра. Спрос на объекты бизнес- и премиум-класса упал, и, чтобы продать квартиру, владельцы вынуждены соглашаться на серьезные скидки.
Степень выгоды от обмена квартиры можно оценить по четырем параметрам: цена, по которой будет продана квартира;цена альтернативной квартиры; размер комиссионных агентства недвижимости; срок проведения сделки. При обмене квартир собственнику нужно понимать, что кризис внес свои коррективы в этот процесс. Во-первых, из-за значительного сокращения спроса на недвижимость в принципе нужно быть готовым к увеличению срока поиска покупателя - с обычных двух месяцев в лучшем случае до четырех.
При этом, как утверждают эксперты АН "Город", падение цен на рынке недвижимости сильнее всего ударило именно по альтернативным сделкам, связанным с разменом жилья. В результате собственники уже не могут купить то жилье, на которое они могли рассчитывать до кризиса. Им приходится значительно снижать требования к покупаемым квадратным метрам: они приобретают квартиры меньшей площади, на более дешевых этажах, в отдаленных районах. Правда, не все эксперты ставят знак равенства между окраиной и ухудшением условий.
В условиях кризиса не у всех может получиться размен квартиры. В этом случае, советуют эксперты АН Город, есть запасной вариант - не продавать свою квартиру, а сдать ее в аренду, самому же временно съехать в более дешевое жилье. В этом случае прибавкой к бюджету станет разница между арендными ставками. В пользу этого варианта говорит как более быстрое его осуществление,так и отсутствие дополнительных расходов (если заниматься поиском арендатора и нового жилья самостоятельно). Но учитывайте что разница между стоимостью аренды 1комн. квартиры в Харькове и 3х комн. очень большая.
Риэлтеры советуют сначала присмотреться к своей квартире. Если объект неликвиден, лучше продать. Если же квартира находится в хорошем районе, лучше оставить ее за собой, временно сдав в аренду.
Для владельцев однокомнатных квартир сдача объекта в аренду - практически единственный способ извлечь из нее прибыль. Правда, в этом случае ее владельцам стоит рассмотреть вариант переезда в еще более скромное жилье. Кстати, разница здесь будет немного больше чем в варианте сдать 3х комнатную в Харькове и переехать в 1комн.
Марина Шернина
