Сегодня продавцы и покупатели предпочитают традиционные схемы операций с недвижимостью. Но все чаще то одна,то другая компании заявляют о проведении аукциона. Чем привлекает этот способ продажи квадратных метров? Кто готов пустить свою квартиру или дом с молотка?

Потихоньку созреваем

Полтора года назад появилось сообщение о том, что в Санкт-Петербурге квартира ипотечного заемщика впервые продана на аукционе. Ее владелец не смог дальше расплачиваться с кредиторами, ипо согласию сторон был выбран именно такой способ решения вопроса. С тех пор банки стали довольно часто прибегать к продаже проблемных активов на торгах.Основной плюс, которым кредитно-финансовые учреждения стремятся привлечь покупателя, – юридическая чистота квартиры. Как правило, жилье, на приобретение которого был выдан ипотечный кредит, тщательно проверено. К тому же покупателям предлагается некий дисконт (хотя и небольшой).

Ну а выгода для ипотечных заемщиков заключается в том, что, выставив квартиру на аукцион, можно быстро решить все вопросы с банком. Ведь обычно вердикта суда по де-фолтному кредиту приходится ждать месяцами. При этом все судебные издержки ложатся на плечи получателя кредита, увеличивая размер его долга иногда на 30–35%. Когда квартира продается с молотка, процедура подготовки занимает немного времени, а издержки, как правило, не взимаются. После продажи квартиры на аукционе банк получает сумму долга в полном объеме, а ипотечный должник – оставшиеся средства.

В последнее время с молотка стали уходить не только проблемные квартиры. Аукцион – хорошая возможность продать элитную недвижимость.

По мнению его организаторов,заинтересовать людей, располагающих солидными деньгами и желающих купить недвижимость, можно, если объекты, которые попали на торги, либо уникальны,либо дешево стоят. Уникальность означает, что дом или квартиру невозможно приобрести иным путем, кроме как на торгах. А цена, способная заинтересовать покупателей, должна быть на 20–40% ниже рыночной.

Обычно перечень лотов заранее публикуется в Интернете. Бывает так, что интерес к ним настолько подогревается,что некоторые дома или квартиры распродаются еще до начала аукциона.

Кроме того, интерес к мероприятию проявили девелоперы, пожелав присоединиться к аукциону со своими объектами.

Существует два метода проведения торгов. Английский – на повышение и голландский – на понижение. При продаже с молотка элитной недвижимости наши компании в зависимости от лота прибегают то к одному, то к другому методу. Ведь основная задача торгов – продажа объекта.Поэтому специалисты, проводя предпродажную подготовку, выбирают метод торгов с молотка, подходящий каждому конкретному лоту.

К слову, и на Западе на аукционах продается далеко не все, что выставляется на продажу. Ведь не всякая недвижимость ликвидна. По данным английской аукционной компании Andrews &Robertson, на торгах, состоявшихся в Лондоне в марте, из 76 лотов было продано48. То есть процент реализованного имущества составил 64%. Не проданные объекты могут быть выставлены на торги повторно.

В США квадратные метры продаются на публичных аукционах вот уже три века. С молотка уходят лоты всех категорий недвижимости общей стоимостью 50 млрд долларов в год.

Для стран Евросоюза аукционы также являются традиционными. В Бельгии ежемесячно проводятся торги, в процессе которых недвижимость можно приобрести по цене на 50–70% ниже стоимости при традиционных сделках. Во Франции на торгах реализуются как объекты эконом- и бизнес-классов, так и элитные, расположенные в самых престижных местах.Популярны аукционы и в Германии: с торгов здесь уходят квартиры и дома, салоны красоты и магазины, офисы и рестораны.

Помимо прочего западные аукционы обеспечивают прозрачность сделок на всех этапах и юридическую чистоту выставленных на торги объектов.

Все аукционы по продаже недвижимости, проводимые за рубежом, можно разделить на три категории:судебные, добровольные и проводимые по Интернету.

Финансовый крах – катастрофа дляодного человека, вынуждающая его расстаться с недвижимостью, другому может датьвозможность приобрести дешевое жилье. Кризис привел к резкому увеличению числанесостоятельных должников. Единственный способ для кредиторов – срочно продатьнедвижимость банкрота, чтобы вернуть свои деньги.

Покупателями недвижимости насудебных аукционах в основном являются банки, маклерские конторы, строительныеи инвестиционные компании. Приобретя дом или квартиру с молотка, они проводятремонт и перепродают объект по рыночной цене. Однако покупателями могут быть ифизические лица.

В прошлом году во Франции показываливидеоролик, в котором счастливые покупатели дома говорят: «Это настоящийджекпот». Они приобрели свою мечту на судебном аукционе за полцены – 50 000евро. Рассказывая о системе подобных аукционов, диктор за кадром подчеркнул,что она пока недооценивается широкой публикой.

Стартовые цены действительновпечатляют. Например, квартира (55 кв. метров) в пригороде Парижа Бобиньивыставлялась на торги со стартовой ценой... 7000 евро. Хотя в общем и целомцены на торгах, конечно, выше. Так, в Германии на первом аукционе они не могутбыть меньше 50 или 70% от рыночной стоимости недвижимости.

Для того чтобы принять участие внекоторых аукционах, приходится заплатить приличные деньги. К примеру, в мае вПариже гражданский суд выставил на аукцион трехкомнатную квартиру площадью 45«квадратов», с кухней и совмещенным санузлом. Стартовая цена этого лотасоставила 45 000 евро, что меньше рыночной стоимости. А чтобы принять участие вторгах, требовалось заплатить 4500 евро.

Основной минус аукциона состоит,пожалуй, в том, что на торгах нет времени, в течение которого можнопоразмыслить и отказаться от сделки. Поэтому нужно собрать всю информацию доучастия в торгах. Во Франции необходимо выбрать адвоката, аккредитованного всуде, где будет проводиться аукцион. Чтобы избежать конфликта интересов,адвокату запрещается представлять одновременно нескольких клиентов. Частокаждый желающий принять участие в торгах должен заплатить 10% от начальнойцены. В Германии потенциальный покупатель также должен иметь чек на сумму,составляющую 10% от стартовой цены объекта.

Иностранные граждане могут личноучаствовать в судебных аукционах. Немецкие специалисты советуют для началаполучить экспертное заключение с оценкой объекта недвижимости. Его можно взятьв суде или у кредитора, которым, как правило, выступает банк. Надо бытьособенно осторожным, если день, назначенный для осмотра объекта, уже прошел,или эксперт не имеет возможности осмотреть помещение изнутри.

Подводными камнями для покупателянедвижимости на аукционе могут стать строительные повреждения, дефекты илидлительный срок, в течение которого недвижимость пустовала.

В странах, относительно недавновступивших в ЕС, также начали проходить аукционы по продаже жилой недвижимости.В Варшаве на одном из них выставлялось около 30 квартир, в основном двух- итрехкомнатных. Стартовые цены были на 20–30% ниже рыночных. Перед участием вторгах потенциальные покупатели могли осмотреть объекты, для этого устраивалисьспециальные дни открытых дверей.

В Латвии в период кризиса вырослочисло должников, которые не могут расплатиться с банками за жилье. Ихнедвижимость также выставляется на аукционы. Участвовать в них могут ироссийские покупатели. Квартира,кстати, может быть занята. Поэтому покупатель должен предварительнодоговориться с продавцом, что тот съедет после ее продажи. Иначе процессвыселения может длиться... до пяти лет.

В крайнем случае новый собственникможет заключить с людьми, живущими в купленной квартире, договор об аренде иполучать с них плату.

На Западе недвижимость можетвыставляться на торги не только по суду, но и непо-средственно собственниками.Как правило, такие аукционы проводятся также при содействии адвокатов,нотариусов или маклеров. Собственник дает им поручение для проведения открытыхторгов с целью продажи своего жилья. При этом он должен доказать, что имеетправо свободно распоряжаться объектом, и представить все необходимыеразрешения.

Интернет также позволяетосуществлять продажу недвижимости с помощью специализированных порталов.

Правда, в таких аукционах неучаствуют иностранцы. Но запрет на участие иностранцев, в том числе нашихсоотечественников, не распространяется на принудительную продажу домов иквартир с торгов. Так что есть шанс, если повезет, недорогоприобрести на аукционе апартаменты где-нибудь недалеко от Мюнхена.