Азбука инвестора: как заработать на новостройке?

Вопрос бюджета

Заработать на рынке недвижимости можно разными способами. Наиболее простой ипонятный принцип – это купить, пока дешево, и продать дорого. Инвестор-новичокможет использовать простую схему покупки квартиры на начальном этапестроительства с учетом роста ее стоимости по мере стадии готовности ивосходящего тренда на рынке с последующей перепродажей.

Допустим, наш инвестор решил ограничить местоположение рассматриваемыхинвестиционных квартир Москвой и Московской областью. Первый вопрос, которыйвозникает перед ним: какой минимальный бюджет нужен, чтобы получить входнойбилет в данный бизнес?

Руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель» ОльгаГусева говорит, что покупать следует только на начальном этапе реализации – непозже, чем через 2-3 месяца после начала строительства или начала продаж, когдавходной билет еще минимален. «Для инвестиций на первичном рынке жилья вМосковской области необходимо не меньше 2-3 млн. руб., для Москвы – 4-5 млн.руб. Если позволяют обстоятельства и инвестиционная привлекательность объекта,можно воспользоваться рассрочкой. При этом сумма первоначального взноса должнабыть не меньше 50% от стоимости квартиры, а максимальный срок погашения – 6месяцев», - рассказал эксперт.

Игорь Лебедев, руководитель отдела анализа инвестиционно-девелоперской компании«Сити-XXI век» считает, чтоминимальная сумма для инвестиций в столичное жилье начинается с 3 млн. рублей,в подмосковное жилье - с 1,5 млн. рублей. За эти деньги можно купить квартируна начальном этапе строительства объекта в одном из ликвидных проектов.

Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», рассказала, что вПодмосковье, цена квартир существенно ниже, «даже недалеко от Москвы можноприобрести однокомнатную квартиру и за 1,3-1,5 млн. рублей. Например, вЩербинке предлагают однокомнатную квартиру за 1,3 млн. И даже в крупныхблизлежащих городах цена все равно ниже столичной – в Мытищах 2,7 млн. руб.,Красногорск 3,4 млн. руб., Люберцы 2,3 млн. руб., Одинцово 2,7-3,0 млн. руб», -говорит эксперт.

Риски инвестирования

После того, как инвестор прикинул приблизительный стартовый бюджет на покупкуквартиры, он должен понимать, какие риски связаны с реализацией описаннойсхемы. Существуют стандартные риски для инвестора – юридические, риск изменениярыночной конъюнктуры и др.

Тем не менее, для приведенной схемы главный риск – это замораживаниестроительства, затягивание его сроков.

Так, Игорь Лебедев говорит, что при покупке квартиры на начальном этапестроительства объекта основные риски связаны с его завершением в срок. «Но еслиВы приобретаете жилье у застройщика, который долго работает на рынке, успешносправился с трудностями кризисных 2008-2009 годов и начинает выводить вреализацию новые проекты, то в этом случае риски потерять деньги минимальны.При выборе надежного девелопера и с учетом соотношения риска и цены сейчас, каки раньше, выгоднее покупать квартиру в новостройке на как можно более раннемэтапе реализации проекта», - рассказал эксперт.

В то же время, как говорит Ольга Маркова, все зависит от самого проекта изастройщика. Продлить строительство дома могут и при его готовности на 90%,например, в случае возникновения проблем с подключением коммуникаций, илизатруднений с финансированием у девелопера.

Г-жа Маркова рассказала, что при выборе квартиры следует обратить внимание и нарайон и на проект и на самого застройщика. Если застройщик известен на рынке,имеет положительную репутацию и у него не было проектов долгостроя, то рискиминимальны. В противном случае, даже в случае низкой цены, вы существеннорискуете своими инвестициями.

Также, по словам эксперта, особое внимание следует обратить на застройку новыхмикрорайонов, где для ввода в эксплуатацию домов необходимо провести новыекоммуникации и построить новые объекты инженерной инфраструктуры(трансформаторные подстанции и котельные), здесь могут затянуться сроки сдачидома, и не всегда по вине застройщика.

«То есть при покупке новостройки существует риск продления срока сдачи объекта,но в основной своей массе дома строятся; срок строительства если и продлевают,то не на десятилетия, а на 1, максимум 2 года», - рассказал эксперт.

Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер»считает, что если вы готовы к риску – то инвестировать нужно как можно раньше,на стадии «котлована», рост цен от степени готовности к моменту ввода вэксплуатацию составит 20-35%. Если же хочется какой-либо уверенности – то нужноподождать, пока построятся 2-4 этажа, это даст увеличение стоимости в 15-25%.Правда, как раз тогда и увеличивается стоимость квартир у застройщика. «БОльшаястадия готовности дает скорее психологический эффект, чем реальные гарантии.Известны случаи, когда дома замораживались после завершения монолитных работ,во время кладки фасадов или даже после закрытия контура домов», - рассказалэксперт.

Выбираем квартиру для инвестиций


Важный шаг – это правильно выбрать квартиру для инвестирования. Если здесьдопустить просчет, то можно не только не заработать, но даже потерять. Квартирадолжна быть ликвидной, то есть востребованной на рынке, и вы должны знать, чтов любой момент сможете реализовать ее относительно быстро. Во-вторых, квартирадолжна быть в правильном доме и в правильном районе. Не секрет, что существуютболее и менее ходовые планировки, дома и т.д. В то же время, правильно выбрать,где будет расположена квартира, в которую вы инвестируете, - это важныйстратегический шаг. Местоположение, престижность района, города (если речь идето Подмосковье), окружающая инфраструктура – все это может существенно сказатьсяна росте стоимости вашего объекта. Так, если подобрать квартиру в активнозастраиваемом районе, где, скажем, скоро будет проведено метро, то со временемее стоимость может взлететь. А если под окнами вашей квартиры вдруг решатьстроить автомагистраль – готовьтесь к убыткам.

Игорь Лебедев говорит, что на первичном рынке наиболее привлекательный объектдля инвестиций – квартиры до 65 квадратных метров в жилом комплексе насеверо-западе, западе или юго-западе Москвы на стадии начала реализациипроекта. «На вторичном рынке это может быть однокомнатная квартира в панельномдоме на окраине Москвы на незначительном удалении от метро. Район при этом неочень важен. Если говорить про Подмосковье, то даже с учетом сохранениянеблагоприятных тенденций в мировой экономике, квартиры в новостройках Видного,Красногорска, Люберец и других подмосковных городов-спутников будут дорожать»,- рассказал эксперт.

Ольга Гусева считает, что выбирать следует квартиры с меньшей площадью истоимостью – зачастую, их ликвидность выше. Это могут быть 1-комнатные или2-комнатные квартиры. Если выбирать между двумя 1-комнатными и одной2-комнатной квартирой, стоит остановиться на первом варианте.

«Приобретая с целью инвестиций квартиру в Подмосковье, ограничьтесь радиусом в 15 км от МКАД. Это долженбыть большой город или новый микрорайон с хорошей инфраструктурой итранспортной доступностью.

Продавать необходимо до оформления права собственности на квартиру (этопозволит избежать уплаты налога на недвижимость), но не раньше, чем за месяц дополучения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», - рассказала г-жа Гусева.

Григорий Алтухов рассказал, что при выборе квартиры желательно наличиекакого-либо «интересного» преимущества: хорошая транспортная доступность(общественным и личным транспортом), выдающиеся объекты окружения или виды наних (парк, набережная реки, известные объекты города), обеспеченностьинфраструктурой (особенно касается школ и детских садов). Для Подмосковьяналичие ж/д ветки и регулярного автобусного сообщения с Москвой в пределах 10минут пешком от дома – большой плюс. Кроме того, стоит обратить внимание наплощадь квартир, которая не должна превышать: однокомнатные до 45 м2 (лучше 36-42 м2), двухкомнатные до 75 м2 (лучше 65-70 м2), трехкомнатные до 100 м2 (лучше 80-90 м2). «Весьма «ходовыми»являются квартиры в панельных домах современных серий вследствие небольшихплощадей квартир и минимальных затратах на чистовую отделку квартиры. Приравенстве указанных выше характеристик более предпочтительным выглядит дом вновом микрорайоне, чем отдельный дом посреди существующей застройки. Найтиобъекты для инвестирования можно по цене от 2 млн. руб. за однокомнатнуюквартиру в Подмосковье и от 4,5 млн. руб. в Москве», - рассказал эксперт.

Сколько можно заработать?

Самым важным является для инвестора вопрос, сколько он может заработать нареализации данной схемы.

Игорь Лебедев приводит пример, что в одном из комплексов на северо-востокеМосквы год назад при открытии продаж можно было купить квартиру за $2300 за кв.м. Сейчас ее предлагают уже за $5500 за кв. м.

Оксана Дивеева, Директор Департамента продаж городской недвижимости компании Blackwood рассказала, что инвестирование в новостройку наначальной стадии строительной готовности может приносить доход, как за счетроста рынка, так и за счет повышения стадии строительной готовности. «Приусловии нормального развития рынка рост составляет порядка 10-15% в год, ростстоимости объекта по мере повышения стадии строительной готовности от начальнойстроительной стадии до полной готовности объекта достигает 20%», - говоритэксперт.

Ольга Маркова рассуждает, что сейчас, главный успех инвестиционного вложения –высокая скорость строительства и сравнительно низкая цена: именно эти проектыпользуются наибольшим спросом, в данном случае цена кв.м. растет с каждымэтажом. «Например, цена кв.м. в московских новостройках эконом класса в СВАОгод назад на этапе котлована равнялась примерно 90 000 рублей, осенью ценаподнималась до 110 000 рублей, зимой 140 000 рублей, сейчас, когда дом ужепостроен квартиры продаются на рынке по цене 170 000 рублей за кв.м», -рассказал эксперт.

Желаем вам внимательно рассмотреть все «за» и «против», все взвесить и сделатьправильный выбор. Удачного инвестирования!