Многофункциональные комплексы. Коммерческая недвижимость

Формат многофункциональных комплексов (МФК) уже не нов для российского рынка недвижимости, тем не менее успешных примеров пока единицы.

Строить такие комплексы девелоперов стимулирует в первую очередь максимизация прибыли. Дороговизна и дефицит на рынке земли приводят к тому, что собственники стремятся выжать максимум возможного из имеющегося участка.

Посткризисный вектор

Классический многофункциональный комплекс выполняет не менее трех функций, приносящих доход и независимых друг от друга. Они могут быть связаны с торговой, офисной, спортивно-развлекательной, гостиничной, жилой недвижимостью. Как правило, основную долю в сегодняшних МФК составляет коммерческая недвижимость: примерно 15-20% площадей приходится на ритейл, 50% - на офисы, остальное - на жилую часть. Ритейл занимает нижние этажи, офисы - выше, жилье - на самом верху.

На сегодняшний момент самым перспективным, известным и соответствующим мировым стандартам МФК является проект «Москва-Сити», где есть и жилье (апартаменты), и офисы, и торгово-развлекательная часть. Другой показательный пример - комплекс Park Place на Ленинском проспекте, включающий офисы и апартаменты. В составе МФК «Баркли Плаза» также предусмотрены офисы, квартиры, торговые помещения.

Со слов экспертов, нередко многофункциональный комплекс возникает в связи с формальными процедурами строительного рынка и традициями делового оборота в этой сфере в Москве. Например, владелец реконструирует принадлежащий ему особняк, в котором раньше были офисы, библиотека и спортивный зал. По проекту он решает сделать здесь жилые помещения. Однако по инвестиционному контракту общественная функция помещений должна быть сохранена (то есть должны остаться офисы, библиотека и спортивный зал). Таким образом, в разрешительной документации новый объект недвижимости будет именоваться как многофункциональный культурно-развлекательный жилой комплекс с офисами. В реальности же его прежнее назначение в полном объеме вряд ли сохранится или будет иметь мизерную долю по сравнению с жилой функцией. Вряд ли такой комплекс можно назвать в полной мере многофункциональным.

«Бывает и так, что комплекс строили, например, как торговый, а потом уже нагружали новыми функциями, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». - Например, у ТЦ «Три Д» были определенные проблемы с арендаторами: часть верхних этажей пустовала. Теперь же там находятся офисные помещения. Это своеобразный пример превращения не совсем успешного с коммерческой точки зрения монофункционального комплекса в многофункциональный».

В кризис реализация многих подобных проектов была приостановлена. «Это связано прежде всего с тем, что они требуют сложных архитектурных и конструктивных решений, то есть МФК - это всегда достаточно дорогие проекты, которые не могут быть реализованы в экономклассе, - комментирует директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова. - В то же время ввиду своей масштабности эти объекты не могут относиться к элитному сегменту. Следовательно, практически всегда МФК - это бизнес-класс. А именно бизнес-класс в момент кризиса пользовался наименьшим спросом».

Еще одно экспертное наблюдение свидетельствует о том, что жилая недвижимость просела в кризис меньше, чем коммерческая. Как результат - восстановление рынка жилья началось быстрее. «В сегменте торговой и офисной недвижимости спрос восстанавливается гораздо медленнее, а местами все еще падает, - замечает Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития компании «КОНТИ». - Поэтому логично, что наметилась тенденция к переходу от коммерческой недвижимости к жилой. Эта тенденция, естественно, сказалась и на структуре МФК».

Все прелести

К основным преимуществам МФК относят возможность диверсификации рисков и максимально эффективное использование площади здания. «Проект, созданный для различных категорий потребителей, снижает риски уменьшения спроса в отдельных сегментах, - говорит Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood. - Кроме того, строительство МФК позволяет экономить ресурсы как земли, так и энергоносителей».

И все же главная цель возведения многофункциональных комплексов - увеличение прибыли. При правильной разработке концепции сочетание различных функций в одном проекте дает мощный синергетический эффект, что позволяет извлекать больший доход от эксплуатации здания. Прибыль от крупномасштабного МФК несравнимо выше, чем от небольшого клубного дома, утверждают игроки.

Реальные преимущества могут ощутить не только девелоперы, но и сами обитатели таких комплексов. Квартиры в жилой части обычно приобретают люди, работающие в расположенных здесь же офисных центрах, они же - основные клиенты объектов инфраструктуры. В крупном мегаполисе такой замкнутый цикл очень удобен, ведь он позволяет значительно экономить время, уходящее на перемещение по городу. «Для современного человека время имеет огромную ценность, поэтому он хочет, чтобы все необходимые ему объекты инфраструктуры находились как можно ближе, - отмечает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty. - Сегодня первые этажи практически всех возводимых объектов нежилые. Здесь могут располагаться как сервисные помещения, так и офисные, торговые. И с точки зрения оптимизации времени МФК, где можно и работать, и жить, и проводить свой досуг, идеальны».

В противовес

Все так, но с одной оговоркой. МФК идеальны для проживания, если вы несемейный человек. «С точки зрения существующих норм реализация апартаментов для жилья в МФК не обязывает застройщика создавать соответствующую инфраструктуру (придомовая территория с детской площадкой, гостевой парковкой и внутренним двором), которая требуется при строительстве жилого дома, а это немаловажно для семейных покупателей», - обращает внимание Олег Исаев, начальник отдела маркетинга компании «Квартал Эстейт». Иными словами, рядом с МФК может не быть детского сада, школы, поликлиники, но зато до места работы рукой подать и однородное социальное окружение гарантировано. В том же «Москва-Сити» создана вся необходимая инфраструктура, кроме социальной (детские сады, школы), именно потому что жилье здесь не предназначено для семейного проживания и больше подходит для командированных в столицу или просто занятых и обеспеченных людей. Этот фактор и ограничивает спрос на данный формат жилья.

Однако все же самый большой минус апартаментов - это невозможность прописаться или временно зарегистрироваться. «Жилая недвижимость МФК, как правило, имеет статус апартаментов без возможности прописки, - говорит М. Литинецкая. - Это указано в акте разрешенного использования участка. Хотя в свете последних предложений правительства об изменении правил регистрации и демонтирования института прописки этот минус может вообще потерять свое значение».

«Девелоперы хотя и научились разделять людские потоки, но все же добиться полной приватности в МФК нелегко. Это еще один минус таких комплексов. Поэтому многие покупатели элитной недвижимости все-таки выбирают небольшие обособленные дома», - добавляет Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED.

К недостаткам крупных МФК можно отнести также отсутствие природы (сквер или какая-либо зелень). Большинство из них, чтобы не создавать нагрузку на транспортную сеть, расположено вблизи городских магистралей. Зато в высотных многофункциональных комплексах вам обеспечен потрясающий вид на мегаполис.

«Необходимо понимать также, что если большую площадь займут нежилые помещения, то функционирование здания будет подчинено именно им, - сообщает Алексей Могила, руководитель департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty. - А это не только использование территории, но и определенный режим потребления воды, тепла и электроэнергии. Именно поэтому МФК имеют гораздо больший износ в сравнении с монофункциональными».

Достоверной статистики, характеризующей такие примеры, пока нет, однако западный опыт показывает, что общий износ в МФК на 15-20% выше (в том числе моральный - до 60%, экономический - до 10%). Из этого можно сделать вывод, что себестоимость содержания здания на протяжении всего периода его эксплуатации возрастает. У МФК больше капитальных ремонтов, острее необходимость упреждающих действий и расширенного сервиса инженерных систем и конструкций. В то же время МФК могут генерировать дополнительный источник доходов для их владельцев и направлять его на снижение себестоимости проживания или ускоренную амортизацию.

«Одной из проблем для девелоперов является подбор профессиональной управляющей компании (УК), которая сможет эффективно работать с объектами разных сегментов недвижимости, - отмечает М. Литинецкая. - Нанимать УК по каждой функции нецелесообразно, нужна компания, которая совместит их, и это должна быть крупная высокопрофессиональная фирма. У российских УК, как правило, существует узкая специализация, в основном на коммерческой недвижимости. Профессиональных УК, которые могут управлять одновременно и коммерческой, и жилой недвижимостью, очень мало».

И наконец, строительство МФК, как правило, отрицательно сказывается на пропускной способности автодорог. «Москва-Сити» - самый яркий пример непродуманной концепции транспортной развязки и обеспеченности парковкой, что, по сути, и сгубило репутацию этого проекта. «Строительство подземного паркинга - дорогостоящее удовольствие, - говорит С. Мигунов. - И окупаемость квадратных метров, отведенных на парковку машин, отличается от окупаемости других объектов в меньшую сторону. Это всегда дополнительная нагрузка для девелопера, которую не каждый способен нести».

Разумная достаточность

Практически все предложения жилья в объектах формата МФК - это бизнес-класс. Поэтому привлекательность подобных проектов и спрос на них коррелирует с общим трендом по жилой недвижимости.

Среди существующих проектов к наиболее доступным можно отнести МФК «Даниловская мануфактура». Здесь основная составляющая приходится на офисы с некоторыми дополнительными функциями, есть в том числе и апартаменты. Стоимость 1 кв. м в апартаментах составила от 4,5 тыс. долл., сейчас их можно купить за 5-7 тыс. долл./кв. м. «Именно в этом проекте было применено одно новшество - уменьшена площадь апартаментов, - говорит М. Литинецкая. - Если раньше считалось, что такие помещения должны быть не менее 80 кв. м, то в проекте «Даниловская мануфактура» есть предложения от 50 кв. м».

Со слов экспертов, на апартаменты многих проектов сейчас предлагают дисконт порядка 15-20% от стоимости сопоставимых жилых объектов. Девелоперы приходят к пониманию того, что это жилье не первой необходимости и не постоянное, а скорее второе жилье. «Более того, сейчас в стадии проектирования находится несколько МФК, в которых девелоперы хотят понизить класс до эконом-плюс или бизнес-минус за счет расположения за Третьим транспортным кольцом», - добавляет М. Литинецкая.

Естественно, рассматривая покупку жилья в таком объекте, инвесторы гораздо больше внимания обращают не только на ее конечную стоимость, но и на последующие расходы: на поддержание инфраструктуры, которая в отличие от традиционных жилых домов представляет собой комплексную среду для жизни и работы, за что МФК часто называют городом в городе (владелец квартиры может снимать здесь же офис в бизнес-центре, пользоваться услугами ресторанов, фитнеса и салонов красоты, входящих в местную инфраструктуру, то есть иметь все необходимое буквально под рукой).

«Однако МФК обязательно должен быть адаптирован под среду, в которой его строят, грамотно дополнять уже существующую инфраструктуру района, только в этом случае он будет успешен, - считает Динара Лизунова, директор PR департамента Capital Group. - Например, в МФК «Авеню 77» предлагают жилые пространства бизнес-класса в экологически благоприятном районе недалеко от Битцевского лесопарка и развитую инфраструктуру, способную удовлетворить все потребности жильцов: два офисных центра класса B+, а также торгово-развлекательный комплекс с мультиплекс-кинотеатром, торговыми галереями, супермаркетом и различными сервисами. Это обеспечивает максимальное удобство для жильцов дома, позволяя им не тратить время на перемещение по городу и эффективно переключаться между личными делами, работой и развлечениями. С учетом тенденции децентрализации офисных центров мы рассчитываем на хороший спрос со стороны арендаторов».

Содержание инфраструктуры МФК не ложится на плечи жителей, оно осуществляется за счет коммерческой недвижимости, утверждают эксперты. «Жители несут лишь эксплуатационные расходы, которые сопоставимы с платежами по пользованию домами элитного класса - порядка 3-6 долл./кв. м», - сообщает М. Литинецкая.

Однако случается и другое. «Например, в одной из башен «Москва-Сити» - «Городе столиц» в кризис весьма существенно снизились цены на апартаменты: с 12 до 7 тыс. долл./кв. м, что на 3 тыс. дешевле, чем в сходных по условиям жилых домах в этом районе», - рассказывает И. Могилатова.

Все в комплексе

Эксперты полагают, что развитие многофункционального формата в столице возможно лишь при условии реализации программ освоения промзон и реконструкции ветхого жилого фонда. «Девелоперы МФК сталкиваются в первую очередь с нехваткой крупных земельных участков, подходящих для строительства, - комментирует А. Зиминский. - Практически все площадки, подходящие для возведения подобных объектов, уже заняты. Реорганизация промышленных территорий, которые можно было бы использовать под проекты комплексного освоения, - излишне забюрократизированный процесс. К тому же расположены промзоны и оставшиеся хрущевки в основном в непрестижных районах, эти территории больше подходят для массовой жилой застройки экономкласса».

При этом спикеры отмечают, что комплексное освоение территорий и возведение МФК могло бы позитивно отразиться на качестве жизни в Подмосковье. «К сожалению, сейчас мало городов может предложить трудоустройство с более или менее адекватным доходом, - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». - Строительство бизнес-центров, логистических и гостиничных комплексов, а также объектов социальной инфраструктуры в рамках крупномасштабных проектов делает объект жилой недвижимости востребованным среди покупателей, а следовательно, и более ликвидным. Однако при строительстве инфраструктуры следует учитывать класс как самого жилого комплекса, так и населенного пункта в целом. Например, офисы класса А, построенные в области, будут мало востребованы среди арендаторов. А вот качественные, но недорогие объекты будут пользоваться повышенной популярностью среди владельцев малого и среднего бизнеса».

«Потенциал для развития есть всегда, но нужно понимать, что со сменой мэра города согласование любых новых проектов будет проходить первое время тяжелее, и, судя по реакции инвесторов на действия новых властей, многие девелоперы готовятся замораживать московские проекты на неопределенное время», - заключает Илья Шуравин, партнер S. A. Ricci/King Sturge.

МНЕНИЕ

Мария Литинецкая,
генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

«Если МФК имеет статус нежилого фонда, то девелопер обязан строить апартаменты, которые функционально предназначены для проживания, но формально являются коммерческой, а не жилой недвижимостью».

Оксана Дивеева,
директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood:

«Правильное совмещение нескольких функций в одном объекте выгодно собственнику, поскольку повышает эффективность проекта в целом».

Александр Зиминский,
директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty:

«Для дальнейшего развития формата МФК необходимо активизировать процесс вывода промзон за МКАД и сноса пятиэтажек».

Фото: MIRAX GROUP

Алена Дымова