Как правильно передать право пользования помещением фирме, если директору фирмы принадлежит помещение как физическому лицу.
Ситуация, когда собственник - физическое лицо, передает принадлежащую ему недвижимость в пользование контролируемой им фирме, является весьма распространенной на Украине. Но сразу же возникает вопрос с налогообложением доходов физического лица, связанного с этой сделкой.
В юридической практике используются несколько вариантов правового оформления отношений по пользованию объектом недвижимости.
Самый распространенный это вариант - регистрации физического лица в качестве предпринимателя на упрощенной системе налогообложения (2-я или 3-я группа), и дальнейшее заключение договора аренды с ФЛП. Для того чтобы не платить 17% налог, физическое лицо может зарегистрироваться как предприниматель и плательщик единого налога. В данном случае возникает необходимость ежемесячно уплачивать единый социальный взнос. Дополнительно необходимо сдавать квартальную и годовую отчетность в качестве ФЛП. Но в данном, следует учитывать, что площадь передаваемого в аренду помещения не может превышать 300 кв. м .
Второй вариант оформления - Внесение объекта недвижимости в уставный капитал юридического лица, для этого физическое лицо должно стать участником юридического лица. При таком варианте налоговые последствия не возникают ни при внесении имущества в уставный капитал, ни при последующем безвозмездном пользовании данным имуществом. Но в данном варианте физическое лицо теряет право собственности на объект недвижимости. И возникает необходимость получать свидетельство о праве собственности на объект недвижимости на юридическое лицо.
Третий вариант - внесение прав пользования объектом недвижимости в уставный капитал юридического лица. Так же, как и в предыдущем случае, для этого физическое лицо должно стать участником юридического лица. При таком варианте налоговые последствия не возникают ни при внесении прав пользования имуществом в уставный капитал (пп. 165.1.44 п. 165.1 ст. 165 НКУ), ни при последующем безвозмездном пользовании данным имуществом. Однако, в этом варианте физическое лицо не теряет права собственности на объект недвижимости (оно передает в уставной фонд лишь право пользования таким имуществом).
Так же существует вариант заключения договора срочного безвозмездного пользования помещением (ссуда). В целях налогообложения налоговые органы будут рассматривать право безвозмездного пользования помещением как бесплатно полученную услугу, и таким образом у юридического лица возникнет валовой доход в виде бесплатно полученных услуг (пп. 135.5.4 п. 135.5 ст. 135 НКУ) в размере арендной платы, установленной нормами пп. 170.1.2 п. 170.1 ст. 170 НКУ. Но в этом варианте существует риск того, что договор ссуды будет рассматриваться как мнимая сделка, которая прикрывает фактический договор аренды. В таких ситуациях спор рассматривает суд и сделка может быть признана не действительной (мнимой) только по решению суда.
Очередным способом выступает заключение договора аренды с указанием низкой суммы арендной платы, при этом можно использовать дополнительную опцию - введение в договор элементов договора управления имуществом. Но данный договор вас не страхует т.к. налоговые органы в данных ситуациях могут (в определённых случаях) применить к договору правила обычной цены.
Учитывая всё выше изложенное, тяжело порекомендовать каким из способов стоит воспользоваться вам. Каждый собственник принимает решение самостоятельно. Но как вариант - передача прав пользования недвижимостью в уставный капитал - выглядит наименее рискованным и менее затратным.
Юридический отдел АН «Город»
