Как правило, у всех на слуху методы притеснения арендаторов офисных помещений. Собственники то повышают ежемесячный платеж. То, нарушив условия договора, ни за что ни про что обменивают на другого соискателя свободных площадей. И при этом обычно умалчивается, чем рискуют сами арендодатели, предоставляя свой объект в аренду.
С сохранностью изначального физического состояния помещения все ясно. Ответственность арендатора перед арендодателем за порчу имущества регулируется с помощью возвратного обеспечительного платежа (т.н. депозита), который арендатор оплачивает арендодателю при заключении договора аренды. Размер депозита обычно составляет 1 размер месячной арендной платы. В случае если арендатор исполнил все свои обязательства по договору, включая текущий ремонт и оплату текущих арендных платежей за последние месяцы съема, то после передачи помещения арендодателю по акту последний в течение оговоренного срока возвращает депозит арендатору.
Сложнее ситуация обстоит с просрочкой платежа. Если в докризисный период, когда немногочисленная доля вакантных площадей обеспечивала жесткую конкуренцию среди арендаторов, вопрос решался строго. Арендатор получал письменное предупреждение о возможном выселении. А за каждый день просрочки арендодатель начислял пени. Однако это было до кризиса. Сейчас ситуация обратная - конкуренция между собственниками помещений за своих арендаторов. Поэтому многие сознательно, чтобы не потерять арендатора, идут на уступки и предоставляют рассрочку платежей.
Хотя сегодня тренд постепенно поворачивается в сторону арендодателя
Очень важно не позволять арендатору использовать депозит в качестве оплаты за последние месяцы. Для этого в договоре аренды можно прописать пункт, который позволяет нам взимать штраф в размере 30 % от суммы неоплаченного текущего платежа.
Не редки проблемы с госорганами и соседями, особенно в жилом доме. Жалобы соседей на деятельность фирмы-арендатора являются вескими и серьезными основаниями для досрочного расторжения договора аренды.
Рейдерский захват арендованного помещения
Отдельным пунктом идет рейдерский захват. Как ни странно, даже сейчас существует такое явление. Например, арендаторы офиса в жилом доме договорились с электриком о перебое с электроэнергией. Затем подготовили документы в суд о том, какие серьезные убытки они понесли в результате этого перебоя по вине собственника. Через суд арендодателя признали виновным, а арендаторы отсудили данное помещение в свою пользу. Случай странный, однако, имел место.
Рекомендации как себя вести во время рейдерского захвата.
• Всегда имейте запас свободной наличности в укромном месте. Во время рейда ваши счета могут быть заблокированы или подписант платежки (бухгалтер или гендиректор) может быть не известно где (в больнице, в тюрьме, захвачены в качестве заложников или просто исчезли). По безналичному расчету вы не сможете вести эту войну.
• Неустанно повышайте свою юридическую грамотность. Вникайте во все юридические вопросы бизнеса. Не подписывайте пустых бумаг для платежек перед отпуском или документов, суть которых вы не совсем понимаете.
• Стремитесь к стопроцентной законности вашего бизнеса. Это не даст стопроцентной гарантии от рейдеров, но некоторый иммунитет все же будет. Перед тем как начать рейд ваши противники постараются узнать обо всех слабых местах в схеме налоговой оптимизации вашего бизнеса.
• Увольняйте не лояльных менеджеров прежде, чем они «сольют» всю закрытую информацию о вашем бизнесе рейдерам. Рискованно нанимать бывших сотрудников правоохранительных органов и лиц с уголовным прошлым. Обе категории такого рода сотрудников, в силу своего жизненного опыта, абсолютно не лояльны к любому владельцу бизнеса. А так же велика вероятность, что именно они могут стать слабым звеном в вашей защите от рейдеров.
Читайте также: Как избежать мошенников на рынке аренды
• Расширяйте ваши связи в правоохранительных и прочих властных структурах, но будьте осторожны, так как все рейдеры тоже имеют там связи.
