Не вызывает сомнения, что практика регулирования отношений в сфере аренды недвижимого имущества является всегда актуальной для многих субъектов хозяйствования. На сегодняшний день, по-прежнему интересными остаются вопросы пролонгации договоров аренды.
Часто встречаются случаи, когда до окончания договора аренды остался незначительный срок, и арендодатель (в отличие от арендатора) не хочет продолжать арендные отношения на существующих условиях. При этом первый не предпринимает никаких юридически значимых действий, поскольку считает, что в скором времени объект будет возвращен ему в связи с окончанием срока действия договора. Когда такой срок подходит к концу, стороны вступают в устный переговорный процесс относительно порядка возврата имущества, но при этом арендатор просит некоторый срок для завершения работы с объектом и подготовки его к возврату. Казалось бы, в такой ситуации для арендодателя не существует очевидных рисков с возвратом объекта в скором времени.
Однако к своему изумлению, через месяц после окончания срока аренды, арендодатель получает от арендатора письменное уведомление о том, что отношения считаются продленными на тот же срок и на тех же условиях. Такое уведомление будет обосновано ст. 764 ГК Украины, в соответствии с которой если наниматель продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора найма, то, при отсутствии возражений наймодателя на протяжении одного месяца, договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором.
Читайте также: Как избежать проблем при заключении договора аренды
Очевидно, что в случае инициирования судебного спора в хозяйственном суде, обманутому арендодателю не удастся доказать свои возражения относительно продления срока договора аренды обстоятельствами устного переговорного процесса по возврату помещения.
Единственной возможностью для маневра в описанном случае может служить ситуация, при которой договор аренды заключен в простой письменной форме и в случае его пролонгации срок аренды будет составлять более 3-х лет.
В данном случае, арендодатель может попытаться убедить суд в том, что ст. 764 ГК Украины следует применять только в случае пролонгации нотариально заключенных договоров аренды или же в случае, когда после пролонгации договора аренды, заключенного в простой письменной форме совокупный срок арендных отношений не будет составлять более 3-х лет. Однако, следует предостеречь, что подобная позиция является весьма спорной и ее разделяют далеко не все суды.
!!! С целью избежания подобных ситуаций на предприятиях, осуществляющих сдачу в аренду недвижимого имущества должен быть внедрен жесткий контроль за окончанием сроков арендных отношений. Кроме того, весь процесс общения сторон по возврату помещения должен быть организован исключительно в письменной форме.
Существенные риски для собственника помещения содержит ч. 2 ст. 777 ГК Украины. Данной нормой законодатель установил, что наниматель, который надлежащим образом выполняет свои обязательства по договору найма, в случае продажи вещи, переданной в найм, имеет преимущественное право перед другими лицами на ее приобретение.
Читайте также: При каких условиях расторгается договор аренды
На практике, часто возникает ситуация, требующая немедленного отчуждения активов предприятия (например, при наличии претензий налоговых органов или открытия исполнительного производства о взыскании значительной суммы). В таком случае, собственник помещения, переданного в аренду, не имеет достаточно времени для направления арендатору оферты о покупке, ожидания ответа, согласования условий сделки, подписания договора и т.п. Более того, немедленная продажа активов (недвижимости), как правило, происходит в пользу дружественной компании по цене, которая в несколько раз меньше рыночной.
Однако, собственников недвижимого имущества, переданного в аренду на момент продажи, следует предостеречь от подобных действий.
Статья 777 ГК Украины указывает на преимущественное право добросовестного арендатора приобрести объект в случае его продажи, однако не содержит указания на механизмы его защиты такого права. В этом случае, можно смело ссылаться на институт аналогии закона (ст. 8 ГК Украины) и по аналогии защищать свое право способом, предусмотренным ч. 4 ст. 362 ГК Украины. Данная норма устанавливает, что в случае продажи доли в праве общей долевой собственности с нарушением преимущественного права приобретения совладелец может обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя, внеся на депозитный счет суда, рассматривающего данное дело, денежную сумму, которую обязан внести покупатель. Т.о. арендатор, желающий приобрести ранее арендованный им объект недвижимости (в случае его продажи), как добросовестный арендатор, имеет преимущественное право на приобретение указанного объекта, в связи с чем может воспользоваться своим правом на обращение в суд с иском о предоставлении ему прав и обязанностей потенциального покупателя.
С учетом изложенного, по истечении времени, т.е. после продажи объекта недвижимости продавец (в прошлом - арендодатель) может столкнуться с неприятностью в виде иска от имени бывшего арендатора проданного объекта недвижимости о признании договора купли-продажи недействительным и переведении прав и обязанностей покупателя по договору на него. Очевидно, что истец будет претендовать на получение объекта не по рыночной стоимости, а по цене указанной в договоре купли-продажи между дружественными компаниями.
Важно отметить, что возможность использования описанного механизма нашла свое подтверждение в судебной практике.
Читайте также: «Подводные камни» аренды недвижимости. Часть II
Со своей стороны, можем рекомендовать собственникам помещения не полагаться на волю случая и всегда предлагать объект для покупки арендатору. При этом, следует помнить, что законом прямо предусмотрена возможность ограничения срока для ответа на предложение (оферту)
Юридический отдел АН "Город"
