Не многие наши сограждане могут позволить себе купить квартиру или дом, поэтому им приходится арендовать их. Некоторые снимают жилье самостоятельно, другие пользуются услугами агентства. Но какой бы способ поиска съемного жилья вы не выбрали, наступает не менее ответственный момент - составление договора аренды. Зачем это делать? - спросите вы. Не проще ли «на честном слове» договориться с хозяином, заплатить деньги и вселиться. Так думают многие съемщики жилья. И многие же потом сожалеют, что не оформили в письменном виде договорные отношения с арендодателем. Кого то хозяин доставал своими визитами, кого то выселили раньше оговоренного времени, есть и такие, кто и вовсе нарвался на мошенников. О возможных рисках арендаторов читайте здесь. Чтобы избежать всех этих «катаклизмов» при аренды квартиры, необходимо составлять договор аренды. Это юридический документ, который гарантирует вам отсутствие проблем с наймом или арендой квартиры и защитит при возникновении форс-мажорных ситуаций.
Если вы снимаете квартиру с помощью агентства недвижимости, во-первых, будьте внимательны с их выбором. В этом случае все хлопоты по поиску квартиры, в том числе и по составлению договора, возмет на себя риэлтор. Наша статья предназначается для тех, кто снимает жилье самостоятельно.
Как грамотно оформить договор аренды
Договор найма (аренды) можно оформить в письменном виде как из заверением у нотариуса, так и без него. Каждый договор будет иметь юридическую силу, если там указаны паспортные данные и есть подпись обеих сторон. Помните, что если вы арендуете квартиру более чем на три года, то документ подлежит обязательному нотариальному удостоверению и госрегистрации согласно Гражданского кодекса Украины. При несоблюдение такого порядка договор аренды является недействительным.
Как показывает практика, только 2-3 % арендодателей согласны подписывать договор найма у нотариуса. Большинство сдают квартиры «втихую». Причина - нежелание платить налог. Ведь согласно ст. 9.1.4 Закона Украины «О налогообложении доходов физических лиц», нотариус обязан уведомить налоговые органы о таком договоре. За нотариальное оформление уплачивается госпошлина в размере 0,01 % от суммы договора. Кроме этого, владелец квартиры должен будет платить 15 % налога с дохода от сдачи недвижимости в аренду. Редко кто захочет расстаться со своими деньгами просто так.
Поэтому в основном подписывают договор обе стороны - арендодатель и арендатор- самостоятельно. Такой договор имеет юридическую силу. Прежде чем подписывать договор аренды и платить задаток (как юридически правильно оформить его читать здесь), вам необходимо учесть некоторые важные нюансы.
Что надо сделать перед оформлением договора
1. Проверьте паспортные данные хозяина квартиры.
2. Проверьте правоустанавливающие документы на недвижимость. Это может быть один из документов:
-нотариально удостоверенный договор отчуждения жилого помещения (купля-продажа, дарение, мена, лизинг, пожизненное содержание);
-свидетельство о праве собственности;
-свидетельство о приватизации;
-свидетельство о праве на наследство;
-свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов и аукционов; -свидетельство о праве собственности на часть в общем имуществе;
-договор о выделении (разделении) части в натуре;
- ипотечный договор, договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, если условием данного договора предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки;
-решения судов о признании права собственности, о передаче бесхозной недвижимости в коммунальную собственность;
-договоры отчуждения недвижимости, находящейся в налоговом залоге, заключенные путем проведения целевых биржевых или внебиржевых аукционов с целью погашения налогового обязательства;
- мировое соглашение, утвержденное судом;
- дубликаты правоустанавливающих документов, выданные в установленном порядке. Все выше перечисленные документы обязательно должны быть зарегистрированы в Государственном реестре. Факт регистрации прав собственности на квартиру подтверждается извлечением из реестра вещных прав на недвижимость, подтверждающего, что информация о собственнике квартиры является актуальной.
Если же документы вам не показывают, ссылаясь на всяческие причины, лучше не связываться и сразу уходить. Вас явно хотят развести на деньги (как не стать жертвой мошенников смотреть здесь).
3. Поинтересуйтесь у соседей об «истории» понравившейся вам квартиры и о ее собственнике. Действительно ли человек, сдающий вам жилье, его собственник.
4. Оформляйте договор только с владельцем квартиры.
Если вдруг окажется что квартира принадлежит жене, теще, брату, свату и.т.д - а псевдохозяин просто хочет помочь ее сдать, потребуйте присутствия хозяина квартиры при подписании договора аренды и при оплате.
Оформление договора. Обязательные требования
1. В договоре аренды должны быть указаны паспортные данные хозяина и квартиросъемщика. То есть, наименование и реквизиты сторон.
2. Характеристика жилья, передаваемого в аренду; обязательно должен быть указан документ о праве владения собственностью. Без ссылки на документ о праве собственности договор аренды может быть признан недействительным.
3. Укажите размеры, способ и сроки внесения арендных платежей. Этот пункт один из самых важных для съемщиков. Цена аренды должна быть привязана к сроку действия договора, в течение которого стоимость аренды хозяин квартиры не имеет права менять. А также обстоятельства, которые могут заставить цену аренды поменяться.
4. Укажите условия досрочного расторжения договора, в каких случаях договор может быть разорван в одностороннем порядке. А также порядок возврата средств в этом случае, штрафные санкции. Укажите сумму залога и предоплаты.
5. Пропишите ответственность сторон.
6. Укажите, кто оплачивает коммунальные услуги и электроэнергию, стационарный телефон. Этот вопрос необходимо обязательно урегулировать в договоре, чтобы после длительного времени проживания хозяин квартиры не потребовал от вас оплатить коммунальные платежи за весь прошедший срок действия договора.
7. Уточните, кто и когда имеет право посещать квартиру с целью контроля.
8. Оговорите обязательства сторон по текущему ремонту. Уточните, имеет ли право арендатор без согласия собственника квартиры проводить ремонтные работы, например, замену окон, перекраску стен и т.д. и как это повлияет на размер арендной платы.
9. Сколько человек будет проживать в квартире, можно ли содержать в ней домашних животных.
10. Составьте опись вещей и состояния квартиры на момент вселения. Можно дополнительно сделать фотографии. Чтобы потом хозяин не предъявил вам претензий, что вы сломали мебель, либо что-нибудь исчезло из квартиры и т. д. Для арендодателя - это тоже очень важный пункт для сохранности имущества.
Договор аренды должен быть заполнен в 2-х экземплярах и подписан обеими сторонами.
Только после того, как договор подписан, отдавайте деньги за квартиру (нормой считается за два месяца - первый и последний месяц проживания). Обязательно берите расписку с хозяина квартиры с указанием в ней полученной суммы, период и дату платежа. В случае возникновения спора и передачи его на рассмотрения в суд, это послужит доказательной базой. Как избежать проблем при заключении договора аренды, читайте здесь.
Большим преимуществом как для арендатора, так и для арендодателя будет заверение договора нотариусом. Этим обе стороны обезопасят себя от всяких рисков, связанных с нарушением условий договора - исполнительная надпись нотариуса является основанием для открытия исполнительного производства в суде.
Марина Шернина
