Золотая жила: как заработать на аренде, что такое схема buy-to-let и ROI?

Редкий инвестор сегодня имеет возможность быстро и выгодно перепродать свою зарубежную недвижимость. Более предсказуемый доход приносит сдача собственности в аренду. На какую годовую прибыль можно рассчитывать и что нужно сделать, чтобы остаться в ощутимом плюсе?
Далеко не все наши граждане, располагающие возможностью купить недвижимость за границей, осознали, насколько выгодной бывает рента. Выбор «неправильных» объектов для аренды и отказ от ипотечного кредитования - главные ошибки.
Между тем, как уверяют эксперты, за рубежом вполне реально получить 10% и даже более 20% годовых! Как же обеспечить максимальную доходность вложений в зарубежную недвижимость?
Не надо баловать арендатора
Сосредоточимся на сценарии, когда объект покупают исключительно для того, чтобы сдавать в аренду - именно эту стратегию принято называть buy-to-let («купить, чтобы сдать»). В Москве и Киеве рента приносит в среднем 4-4,2% годовых, за рубежом можно получить доход выше - но для этого нужно действовать грамотно и следовать определенным правилам.
Первый совет экспертов - сразу же понять, что под аренду не надо покупать то, что покупают для собственного отдыха. «Себя хочется побаловать - вы подбираете лучшее место, лучший вид, лучшую мебель. Все это сильно повышает стоимость покупки и эксплуатации недвижимости, уменьшая доходность», - отмечает Сергей Сандер, основатель и партнер компании Sander Estates S. A.
С ним согласны эксперты компании IntermarkSavills, добавляя, что у дорогих объектов арендная ликвидность низкая, поэтому лучше иметь дело с самой востребованной недвижимостью, а именно средним ценовым диапазоном.
Не менее важно определиться с целью покупки. «Если есть желание совместить приятное с полезным, использовать недвижимость для отдыха несколько месяцев в году, а все остальное время сдавать, то выбирать нужно среди любимых курортов, - рассуждает Сергей Сандер. - Но если рассматривать это только как бизнес, следует обратить внимание и на крупные города с высоким спросом на жилье». Для получения высокого и стабильного дохода от аренды эксперт рекомендует коммерческую недвижимость - номера в апарт-отеле или мини-отели.
Как можно меньше рисков
Не менее важно правильно выбрать страну. Руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс советует сосредоточиться на старой Европе, например Великобритании или Франции. Прибыль владельца там зачастую ниже, чем на развивающихся рынках, - зато существуют финансовые инструменты, которые позволяют увеличить доход от вложенного капитала в четыре-пять раз. Главный из них - ипотечное кредитование.
Кроме того, в Западной Европе отлажены механизмы снижения инвестиционных рисков. Например, в Британии можно застраховать финансовые риски - на случай если арендатор испортит имущество, не внесет оплату или если возникнут юридические сложности с его выселением.
Наконец, не стоит забывать о системе гарантированной прибыли от аренды (rental guarantee). Такие программы есть и за пределами Старого Света, но гарантии в Египте и в Великобритании - это, как говорят в Одессе, две большие разницы.
Как работают управляющие компании
К тому же, живя в другой стране, недвижимостью сложно управлять самостоятельно. Находить арендаторов можно и через интернет, но вопрос уборки и текущего ремонта остается открытым.
Управляющие компании за процент от прибыли помогают решить все проблемы разом. И именно с управляющими компаниями в ряде крупных курортных комплексов можно заключить договор с гарантированной доходностью. «Стоимость услуг управляющих компаний зависит от страны, - говорит Сергей Сандер. - Обычно это комиссия от 3-5% до 10-15% от оборота или фиксированная рента.
Последний вариант встречается редко и только в крупных проектах с сильным опытным менеджментом». Управляющий директор компании InvestPravo Property Элина Сиванкова рассказывает: «Несколько новых предложений с гарантией рентного дохода есть на Кипре, который пользуется круглогодичным спросом среди отдыхающих.
В Португалии в таких схемах нередко участвует государство, поддерживающее рынок арендного жилья. Несколько предложений есть в Италии. Обычно управляющая компания, которая предлагает инвестору гарантированный доход, - это дочерняя структура застройщика, что обеспечивает более профессиональное обслуживание».
С некоторыми предложениями rental guarantee связана серьезная проблема: по словам Игоря Индриксонса, такие объекты могут продаваться по завышенной цене. Иными словами, гарантированный доход от аренды встраивается в цену объекта.
Здесь главный союзник и консультант инвестора - банк: беря на себя значительную часть рисков, он проверяет адекватность цены и надежность управляющей компании.
Арендный калькулятор
Сама по себе аренда - это не сверхприбыльный бизнес. «Сдача жилья внаем по доходности сравнима с консервативными банковскими вкладами, - говорит Элина Сиванкова. - Среднеевропейские показатели не превышают 5-6% годовых». Примерно такие же ставки и в программах rental guarantee.
Увеличить эффективность вложений можно, используя банковское финансирование. Игорь Индриксонс считает: украинцы и россияне пока не оценили потенциал схемы buy-to-let, поскольку не понимают, что инвестора должна интересовать не столько доходность самого актива, сколько возврат инвестиций (ROI - Return of investments), то есть процент не от стоимости квартиры, а от вложенных средств. Ипотека позволяет сократить размер вложений, значительно улучшив конечный финансовый результат.
«Давайте приведем реальный пример, - говорит Сергей Сандер. - Швейцария, курортный дом отдыха в горах с термальными источниками. Стоимость студии составляет 350 000 швейцарских франков, сдавать в аренду можно 11 месяцев в году, хотя бы один месяц необходимо жить самому. Доход от сдачи в аренду составляет 600-800 франков в неделю, или 2400-3200 франков в месяц.
Если взять среднюю ставку 2800 франков в месяц, умножить на 11 месяцев и вычесть 3000 франков в год на содержание, то получится порядка 8% годовых. Если недвижимость покупается с привлечением кредита, то доход на вложенные средства может оказаться выше - около 13%.
Но нужно понимать, что если брать долгосрочную перспективу на 5-10 лет, то ремонт квартиры плюс сезонные перепады в заполняемости курорта могут скорректировать данные цифры».
Кредит - это выгодно
Другой пример более конкретно иллюстрирует, как ипотека влияет на прибыль инвестора. Проект с гарантированной доходностью 11,8% без учета роста стоимости актива. Инвестор покупает номер в пятизвездочном отеле на гольф-курорте.
Полная цена номера - 250 000 фунтов. Начальный взнос - 82 500 фунтов, остальное покрывает ипотечный кредит под 3% годовых, получение которого гарантирует застройщик (можно взять до 70% от стоимости на 25 лет). Причем есть вариант, позволяющий выплачивать только проценты, а тело долга вернуть банку после перепродажи объекта. 6-процентная прибыль от аренды гарантирована на 10 лет. Если реальный доход выше, оставшаяся сумма делится поровну между инвестором и управляющей компанией.
Каков же предполагаемый финансовый результат этой сделки? Выплаты по кредиту составят 5250 фунтов в год. Плата за содержание объекта - ноль. Продать объект можно в любой момент, не дожидаясь полной выплаты кредита. Доход от аренды за вычетом платы за кредит - 9750 фунтов в год (11,8%).

Если продать актив через пять лет, то на вложенные 82 500 фунтов можно заработать 48 750 фунтов только на аренде, а если предположить рост стоимости объекта на 5% в год, то доход составит более 111 000 фунтов. Это 134% за пять лет, или невероятные 27% годовых! 70% рисков лежит на банке, и инвестор в любом случае сохраняет свою собственность.
Go PRO!
У частного инвестора есть возможность приобщиться и к профессиональным стратегиям инвестирования. В проектах без гарантий дохода прибыль инвестора может быть самой высокой. Обычно такие предложения расходятся на уровне институциональных инвесторов, но порой и для простых смертных остается место в салоне бизнес-класса.
Игорь Индриксонс рассказывает о реальном проекте, где при покупке номера стоимостью 60 000 фунтов стерлингов в апарт-отеле клиент делает первый взнос 30% (18 000 фунтов). На остальную сумму выдается 10-летний кредит под 4% годовых. С учетом расходов на юриста начальная инвестиция составляет 19 500 фунтов.
В отеле 311 номеров, значит, доля прибыли с одного номера - 0,32%. Инвестор не только зарабатывает на самом номере, но и получает долю дохода за дополнительные услуги - мини-бар, телефонные звонки и прочее. Текущая прибыль инвестора - 23 фунта за ночь.
Прогноз наполняемости отеля - 73-80%, годовой рост гостиничного рынка ожидается на уровне 5%. При этих условиях доход составит около 10% в год без использования ипотеки, что само по себе неплохо. С кредитом инвестор получит уже 23% прибыли в первый год, а с учетом роста стоимости актива отдача от инвестиций будет расти и на десятый год достигнет 50% за 12 месяцев!
Доходность формально не гарантирована, но, поскольку проектом управляет крупнейшая в мире управляющая компания (она занимается 4400 отелями, капитализация - $5 млрд), инвестор может спать спокойно.
В IntermarkSavills признают, что подобные инвестиции - это в основном удел крупных игроков, покупающих сразу 20-30 единиц, но хорошие возможности открываются и перед частными клиентами, которые желают купить даже один номер.
Сам себе лендлорд
Разумеется, любой человек может пойти более традиционным путем, просто купить жилье (с ипотекой или без) и сдавать его в аренду. Пускаясь в самостоятельное плавание, надо учитывать и нюансы национального законодательства.
Инвестора должна интересовать возможность без проблем выселить арендатора в случае необходимости, а также застраховать финансовые риски. Специалисты IntermarkSavills рассказали, что проблемным рынком в этом отношении является Индия, где арендатора коммерческого объекта бывает невозможно выселить в течение 25 лет.
В Европе в этом смысле сложен рынок Германии, где государство регулирует ставки и активно защищает права арендаторов. (В других европейских странах можно расторгнуть контракт, уведомив об этом жильца за один месяц.) В Великобритании существует три вида контрактов ренты. Так что без консультации с профессионалом на арендный рынок лучше не выходить.
Особенности национальной аренды
Национальные особенности каждого рынка сильно влияют на конечный результат инвестиций. Например, в Болгарии и ряде других стран иностранцам крайне редко оформляют ипотечные кредиты, а значит, о прибыли выше 5-6% годовых там можно забыть. В некоторых государствах существуют ограничения на покупку второго дома или квоты для иностранных инвесторов.
При использовании кредита лучше иметь дополнительный источник его погашения или ограничить свой инвестиционный оптимизм. Элина Сиванкова обращает внимание, что жилье далеко не всегда способно само себя выкупать. Хорошо, если при доходности 6% удалось взять кредит со ставкой ниже 4,5%, а размер налогов и прочих расходов не превышает 1,5%.
Во Франции государство гарантирует окупаемость ряда объектов, которые продаются по схеме leaseback. При такой схеме инвестор также получает возможность через какое-то время вернуть НДС.
Надо признать, что инвестиционная схема buy-to-let - пока экзотика для рядового украинского инвестора. По мнению экспертов IntermarkSavills, причина - в плохом понимании принципов работы западных финансовых рынков. Например, многие ошибочно полагают, что объект невозможно продать, не расплатившись полностью с банком за ипотечный кредит.
Между тем в Великобритании стратегия buy-to-let стала настолько массовой, что аналитики даже возлагали на нее вину за избыточный спрос и появление «мыльного пузыря» на рынке недвижимости. Считается, что каждый третий новый объект в Лондоне покупается с целью заработка на аренде. По данным Ассоциации агентов по сдаче жилья в аренду (ARLA), в последние годы значительно возросло число британцев, работающих с целым портфолио объектов в королевстве и за рубежом.
Можно не сомневаться, что и число украинцев, сдающих жилье за границей, будет расти, поскольку очевидно, что зарабатывать на недвижимости только за счет роста рынка получается далеко не всегда.
Советы инвестору при схеме buy-to-let
Что ДЕЛАТЬ
Планируйте инвестиции на средний или длительный срок.
Убедитесь, что рентный доход превысит платежи по кредиту и дополнительные расходы.
Проведите ремонт и обставьте жилье по стандартам, соответствующим классу объекта, особое внимание уделите кухне и санузлу.
Чего НЕ ДЕЛАТЬ
Не обустраивайте жилье под аренду в соответствии с вашим личным вкусом.
Не покупайте жилье с потенциальными проблемами в обслуживании, например с обилием дерева в отделке или большим садом.
Не рассчитывайте поручить управление объектом друзьям и родственникам в свое отсутствие.
Не пытайтесь самостоятельно составить контракт - обратитесь к профессионалам.