Кто может участвовать в программе аренда с правом выкупа, сколько она будет стоить и какова реальность, что она будет воплощена в жизнь.
Государственное ипотечное учреждение разработало программу «Аренда жилья с правом выкупа» под 3 % годовых. Программа уже согласована во всех профильных министерствах, и находится сейчас в Министерстве финансов. После этого ее должны утвердить на заседании Кабмина. Участвовать в программе смогут все граждане Украины, но приоритет будет отдаваться работникам бюджетной сферы - врачам, учителям, пожарным, милиции.
Суть идеи заключается в том, что ГИУ предоставляется право строить, достраивать или покупать готовое жилье для дальнейшей его передачи в аренду гражданам на следующих условиях:
1) Гражданин должен состоять на квартирном учете или на него должно приходится меньше, чем 9 кв. м жилплощади.
2) Договор лизинга заключается на 15 лет и после последнего платежа жилье переходит в собственность арендатора. Если же разорвать договор досрочно, то ранее уплаченные арендатором деньги ему не возвращаются, и он теряет право на дальнейшее участие в данной программе;
3) В аренду предоставляются сданные в эксплуатацию и готовые к заселению квартиры;
4) Максимально допустимая площадь жилья, участвующего в программе:
a) 40 кв. м для семей с одним-двумя людьми;
б) 58 кв. м для семей с одним ребенком;
в) 76 кв. м для семей с двумя и больше детьми.
5) Ежемесячная фиксированная на протяжении всего срока арендная плата для конечных пользователей, которая состоит из двух частей:
a) нормативной стоимости жилья, которая зафиксирована на уровне 7 500 грн/кв. м для Киева и на уровне 5 500 грн/кв. м для областных центров, равномерно разделенной на 15 лет выплат;
б) 3 % в год от начальной стоимости жилья, разделенной на ежемесячные платежи;
Если перевести все условия в реальные цифры, то получается весьма привлекательная картина. Так, арендная плата за квартиру площадью 40 кв. м в Киеве обойдется в 2 417 грн. в месяц, а в Харькове - в 1 772 грн. Стоимость однокомнатной 40-метровой квартиры в лизинг, согласно предварительным подсчетам, составит для столицы 300 тыс. грн., для Харькова и др. областных центров - 220 тыс. грн. С учетом страховки (1% от общей сумы кредита) и годовых процентов придется выложить из кармана 373 тыс. грн., 270 тыс. грн. соответственно.
Программа не предусматривает первоначального взноса, вся сумма будет распределена равномерно на 15 лет. На оставшийся долг начисляется 3% от первоначальной стоимости квартиры.
По словам Валентина Рыбачука, за бюджетные и привлеченные средства планируется покупать по несколько тысяч квартир у застройщиков по всей стране. Выкупаться они будут в зависимости от поданных заявок и в соответствии с имеющимися средствами. Подавать заявки в местные органы власти, согласно программе, смогут только граждане, зарегистрированные в данном населенном пункте и состоящие на квартирном учете. Затем документы поступят в ГИУ, которое будет выкупать жилье у застройщиков. В это же учреждение впоследствии станут поступать платежи от арендаторов.
Однако, эксперты Сергей Шкилев считает, что по привлекательности и эффективности данная схема приобретения жилья все же уступает действующей программе «70 на 30», по которой квартиры сразу передаются в собственность гражданам, уплатившим 70 % их стоимости. Финансирование программы «Аренда жилья с правом выкупа» очень растянута во времени. Следовательно, у людей, которые выразят желание поучаствовать в данной программе, практически нет гарантий того, что задекларированные сейчас условия будут действительными через четыре-пять лет.
Эксперты также задаются вопросами: откуда государству брать деньги на покупки дорогостоящего жилья и продажу его в рассрочку за 3 % годовых? Ведь сегодня ГИУ с помощью ценных бумаг государства заимствует ресурс под 14,3 % годовых и никак не дешевле. За какие деньги ГИУ и будет ли вообще делать ремонты в новостройках? Ведь квартиры должны передаваться покупателям уже с минимальным ремонтом. Платить за аренду голых стен вряд ли кто-то станет.
Неясно, какой механизм расчетов предусмотрен с застройщиком - рассрочка или разовая выплата. Также непросто будет найти и застройщиков, готовых продать жилье по ценам на грани себестоимости. Поэтому застройщики не стремятся вкладывать деньги в строительство такого жилья.
Юристов интересует другой вопрос: как будет устанавливаться право собственности на квартиру? Ведь пока человек не выплатит кредит, он не сможет стать собственником жилья. А арендодатель сможет заложить квартиру, взять под нее кредит, если у него возникнут какие-то проблемы. В итоге, арендатор, расплатившись с собственником квартиры, не сможет оформить ее на себя, ведь она будет в залоге у банка.
Не определены и условия расторжения договора аренды с правом выкупа. Не понятно, как будут возвращаться средства арендатору, внесенные за аренду и погашение процентов. Причиной расторжения договора может быть, например, не слишком комфортное месторасположение квартиры или качество строительных материалов. Человек, идущий вверх по карьерной лестнице, особенно в столице, недолго задержится в такой квартире, какими бы привлекательными не были условия лизинга по сравнению с обычной арендой.
Эксперты считают, что такие квартиры ГИУ, скорее всего, будет сдавать заново, а уплаченные ранее арендные платежи уйдут в доход учреждения. Это может быть каждая пятая квартира, говорят они.
Таких пробелов в программе предостаточно. Она требует доработки. Но главное, что препятствует ее скорейшему внедрению - отсутствие денег в бюджете страны. По мнению министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Геннадия Темника, программа заработает, когда будет возможность выделить или привлечь большой кредитный ресурс. Нужен объем финансов для того, чтобы приобрести квартиры, а потом уже раздавать. «Пока что этот вопрос не решен. Я думаю, что мы к нему вернемся уже при наработке бюджета на 2014 г.», - отметил министр.
Марина Шернина
