В объявлениях об аренде мы часто видим формулировки, вродебы однозначно предполагающие дополнительные затраты для нанимателя: «залог –одна месячная оплата», «оплата – первый и последний месяц», «депозит»… Тому,кто не хочет вникать в правовые тонкости, может показаться, что это всего лишьразные названия для одного процесса – сравнительно честного отъема денег уарендатора. Но давайте разберемся по порядку. Начнем со страхового депозита.

Что такое страховойдепозит и для чего он нужен?

Прежде всего, страховой депозит – это не залог и не оплатапоследнего месяца аренды. Другие названия у этого инструмента действительновстречаются: например, обеспечительный платеж, гарантийный депозит. Но важнопонимать, что отличия от залога и предоплаты существенные, а непонимание этойразницы может привести к конфликтам при окончании арендных отношений.

Суть страхового депозита в том, что арендатор зачисляет насчет арендодателя сумму, оговоренную обеими сторонами (часто онаустанавливается в размере, равном плате за месяц проживания, отсюда ипутаница), в счет обеспечения возмещения возможного ущерба арендуемомуимуществу.

«Заключая сделку по аренде и инструктируя собственниковквартиры, мы всегда говорим о том, что страховой депозит – это некая возвратнаясумма, которая ни в коей степени не может быть использована в качестве оплатыпоследнего месяца и никак не связана с залогом при аренде, – рассказывает ВадимЛамин, руководитель отдела аренды элитных квартир Penny Lane Realty. –Страховой депозит – это определенный взнос, равный одной арендной ставке,который обеспечивает комфортные условия собственнику жилья при возможномпричинении ущерба имуществу квартиры арендатором. Расскажу подробнее: годовойконтракт закончился, наниматель оплатил последний месяц, происходит процедураобратного приема-передачи квартиры, и здесь всплывает страховой депозит,который хранился у собственника жилья. При акте приема-передачи хозяиномпроизводится осмотр квартиры. Собственник уточняет, все ли у него в порядке смебелью, ремонтом, счетами за телефон и т. д.». Оценивается величина возможногоущерба, восстановительного ремонта, других затрат на приведение квартиры впервоначальный вид. За вычетом этих затрат собственник должен вернутьарендатору сумму страхового депозита. Если никакого ущерба причинено имуществуне было, арендатору возвращается полная сумма страхового депозита. Такимобразом, основная цель страхового депозита – защита интересов собственникаимущества.

«Более корректно называть данный вид платы обеспечительнымплатежом. Его смысл в обеспечении обязательств нанимателя по бережномуобращению с имуществом наймодателя, – говорит Олег Серегин, заместительгенерального директора АН DOKI. – Взимается он на случай нанесения уронаимуществу наймодателя. Возвращается или не возвращается в конце срока найма.Сумма платежа рассчитывается в зависимости от стоимости мебели и бытовойтехники. Бывает, что взимается больше, бывает, что меньше. Как правило,взимается в размере 100% месячной платы за наем».

В чем разница междузалогом и страховым депозитом?

Залогом или задатком изначально называлась сумма, вносимаяпотенциальным арендатором в подтверждение своего обязательства снять доопределенного срока данную квартиру (своего рода «бронирование»). В этомпонимании залог сейчас не применяется при аренде, за редкими исключениями.Формулировка «залог – 1 месяц», которая чаще всего фигурирует в объявлениях обаренде недорогого жилья, говорит именно о страховом депозите. «Страховойдепозит при аренде квартиры и залог при аренде сегодня – разные названия одногои того же понятия. Залоговая сумма берется в момент заключения договора наймаи, как правило, равна месячной стоимости найма. Страховой депозит никогда непринимается в счет оплаты за последний месяц проживания, это не оплата, это зарезервированнаяденежная сумма на случай возможного причинения ущерба имуществу собственника,неоплаченных коммунальных и телефонных счетов и так далее», – рассказываетпервый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Одним словом, существует два содержания для понятия залога:одно из них, устаревшее, – задаток, который выдается до заключения договорааренды, а второе – именно обеспечительный платеж. Кстати говоря, путаницасуществует не только с понятием залога: самого понятия «страховой депозит» взаконодательстве не существует. Это приводит к спорам по разным поводам,которые можно условно поделить на:

Споры о правомерности использования страхового депозита для:обеспечения обязательств по уплате арендной платы и обязательств по возмещениюущерба арендованному имуществу, а также для компенсации за досрочноерасторжение договора аренды.

Споры о правомерности налогообложения страхового депозита(на этот счет нет общепринятой точки зрения, но чаще считается, что депозит неподлежит обложению НДФЛ, так как не является доходом. По поводу выплаты НДС ссуммы полученного подоходного налога решения принимаются индивидуально, исходяиз конкретной ситуации).

Употребление термина «залог» вполне допустимо, так же как итермина «страховой депозит», если речь идет об обеспечительном платеже.

Страховой депозитможет быть использован только для покрытия ущерба при съезде арендатора?

В отдельных случаях (указанных в договоре аренды/найма)страховой депозит может использоваться для исполнения обязательств по оплатеаренды и других принятых на себя нанимателем обязательств по договору.Страховой депозит по своей сути – договорной способ обеспечения исполненияобязательств, а обязательства, согласно ГК, возникают из договора, вследствиевреда и из иных оснований. Стороны вправе в договоре установить конкретные видыобязательств (в том числе обязательства по уплате арендной платы или платы занаем, обязательства из причинения вреда помещению и др.), для обеспечениякоторых может быть использован страховой депозит, отмечает Алла Лягина,директор юридического департамента IntermarkSavills.

Страховой депозит и предоплата последнего месяца – абсолютноразные вещи, но, если это указано в договоре, депозит может быть использовандля оплаты последнего месяца. Квартирные хозяева не всегда охотно идут на этотвариант, поскольку получается, что последний месяц проживания съемщиковоказывается не обеспечен материально, и все поломки и нарушения в случаеконфликтного поведения арендатора придется устранять арендодателю за свой счет.Впрочем, если в течение года (и более) отношения с арендаторами складывалисьбеспроблемно, скорее всего, у них не возникнет желания «отыграться» в последниймесяц.

Можно ли сэкономитьна страховом депозите?

Квартирному хозяину обходиться без обеспечительного платежаневыгодно, так как он защищает его имущество от повреждений. Исходя изсегодняшней практики, депозит, в сегменте экономкласса чаще называемый залогом,является обязательным в большинстве случаев. «Исключением может являтьсякомната, которую сдают наймодатели, проживающие в этой же квартире. Объясняетсяэто тем, что хозяин имеет возможность проследить за сохранностью имущества исвоевременной оплатой всех счетов», – отмечает Елена Меркуленкова, руководительотделения «Парк Культуры» компании «Инком-Недвижимость».

«Как правило, обеспечительный платеж не взимается, есликвартира «убитая», в основном же всегда наймодатель устанавливает требование овнесении этой суммы. И наймодателю, и нанимателю необходимо установить вдоговоре порядок удержания платежа (в случае если что-то произойдет), порядокопределения ущерба, а также порядок возврата, включая срок возврата. Какправило, платеж возвращается в день окончания срока найма», – отмечает ОлегСерегин.

Депозит оформляется при заключении договора аренды/найма.Составляется акт приема-передачи имущества, в котором перечисляется всеимущество (мебель, сантехника, бытовая техника и т. п.) и его состояние,фиксируются дефекты. Можно сфотографировать квартиру и передать по комплектуфотографий каждой стороне (если договор заключается через агентство, это,скорее всего, входит в стандартный пакет). Нанимателю имеет смысл заранеепроверить, нет ли задолженностей по коммунальным и иным платежам в снимаемойквартире.

Что касается экономии, залог часто разбивается(выплачивается квартирному хозяину арендаторами в течение 2-3 месяцев), срок ипорядок внесения этого платежа указываются в договоре: когда вносится, в какихдолях (если частями) и в какие сроки вносится каждая часть и т. п. Для удобстваможно включить в договор пункт о том, что с письменного согласия наймодателяобеспечительный платеж может быть использован для оплаты последнего месяца.Основанием для возврата депозита арендатору будет согласование и подписаниесторонами акта возвращения имущества.

Анна Купер