Традиции рынка аренды(особенно его эконом-сегмента) неумолимы: услуги риэлтора оплачивает снимающий.В прежние годы размер комиссии составлял 100% ежемесячной арендной платы, впоследнее время есть некоторая тенденция к снижению: можно найти специалиста, согласногопоработать и за 30-40%. Но все равно сумма получается немаленькой – самый минимум, от которого она рассчитывается, составляет 1800-1900 грн., именностолько стоит сегодня аренда самой дешевой квартиры в Харькове.

Дороговизна, как известно – одна из тем, которую можно обсуждать вечно и при этом без особого результата. Посмотрим на проблему немного с другого угла: тот, кто заплатил за услугу, в приличном обществе называется потребителем и вправе рассчитывать на «гарантийное обслуживание» - в данном случае, решение проблем, которые могут возникнуть с арендованной жилплощадью. Риэлторы действительно помогают своим клиентам?

Хозяйские «тараканы»

Подавляющее большинство неприятностей, с которыми сталкиваются снимающие, можно описать парой слов –недоразумения с хозяевами. Наймодатель, при подписании договора казавшийся вполне себе вменяемым, вдруг начинает вести себя странно. Список «неадекватностей» огромен (любой агент со стажем расскажет массу подобных историй): тут и привычка хозяина заявляться среди ночи со словами, что это «его квартира»; и требования больше денег; и назойливые предложения выпить; и неменее назойливые – интимной близости.

Снимающие, естественно, бегут к своему агенту с претензией: «что за квартиру вы мне сдали?!». И тут выясняются интересные подробности: что само агентство никому ничего не сдавало. Что работа риэлтора – подобрать снимающему вариант в соответствии с его (снимающего) пожеланиями. И что работу эту агентство, как правило, успешно выполнило. А отношения нанимателя и наймодателя – их собственная проблема.

Кто с кем договаривается

Вспомним, как обычно происходит съем квартиры. Сначала потенциальный арендатор обращается в агентство. Подписывается договор на оказание услуг по поиску вариантов. Риэлторы начинают подбирать варианты, возят клиента на просмотры. (На практике бывает и так, что будущий арендатор дает заявку в несколько агентств, а договор с риэлторами подписывается, когда вариант уже найден и агент получает вознаграждение). Когдау страивающая квартира найдена – заключается еще один договор. Снимающего со сдающим.

Присутствует ли в этом договоре агентство недвижимости? «Договор найма двухсторонний, он заключается между нанимателем и наймодателем», - объясняет Марина Шернина, юрист АН Город.

Формально эти два договора (на оказание услуг и договор найма) никак не связаны друг с другом. Возникает ситуация, когда агентство свою работу выполнило. А что у снимающего конфликт с квартирным хозяином – это совсем другое дело, к работе риэлторов никакого отношения не имеющее.

Чем может помочь риэлтор… если захочет

Ленин является автором прекрасного выражения: «по форме правильно, а по сути издевательство». Убежден, что причтении предыдущих глав у читателя появилось именно такое чувство: ясно ведь, что конечной целью снимающего является беспроблемное проживание в квартире. Сама по себе услуга агентства «по подбору» никому не нужна…

Хочется вступиться за риэлторов. Во-первых, «художества» хозяев квартир обычно являются неожиданностью и для них тоже. Как и арендаторы, агенты, как правило, видят хозяина квартиры первый раз в жизни – на просмотре этой квартиры. И если сами снимающие не смогли разглядеть неадекватность сдающего – почему это должны сделать риэлторы? Да, у агентств есть свои «черные базы» «нехороших» арендодателей, плюс профессиональное чутье – и часто они действительно предостерегают снимающих от плохих вариантов. Но иногда всего этого оказывается недостаточно. А во-вторых, когда окаянство хозяина стало очевидным, выясняется, что возможности агентства как-то воздействовать на него очень ограничены. Единственный законный вариант – обращаться в суд. Путь долгий, хлопотный и – как правило – безрезультатный.

Так что на практике гарантии клиентам-арендаторам сводятся к тому, что им находят другую квартиру.

Договор: как можно подробнее

Практическая рекомендация, с которой согласились все опрошенные нами эксперты, состоит в том, чтобы составлять с арендодателем очень подробный договор. В нем прописывается все – сроки, суммы платежей, порядок их внесения. Также не забываем прояснить возможности хозяина посещать квартиру (тоже, как мы помним, огромное поле для недоразумений). Штрафные санкции за нарушения – в том числе и о том, что грозит хозяину, если он надумает выкинуть жильцов раньше времени. Примером для подражания тут может быть дорогая аренда квартиры, сегменты «бизнес» и «элита»: там все участники процесса юридически грамотны, предпочитают все достигнутые договоренности фиксировать в документах. В результате, отмечает Марина Шернина, договоры составляются очень тщательно. Там может быть даже пункт о том, что при возможной смене собственников квартиры (в результате продажи) условия аренды остаются неизменны.

Читайте также: Что необходимо учитывать при заключении договора аренды

В эконом-классе, почтения к документам у людей гораздо меньше. Но прописать все обязательства сторон все равно стоит – хотя бы как меру психологического воздействия на хозяина.

Случаи из жизни

Реальная практика – она важнее всего. По этой причине мы взяли несколько случаев типовых недоразумений, случающихся между арендаторами и арендодателями, и попытались разобраться в них.

Арендатор поселился, прожил месяц, но потом вдруг хозяева по непонятным причинам в одностороннем порядке разорвали договор и выставили жильца на улицу. Не вернули ни страховой депозит, ни плату за непрожитые дни.

Из текста следует, что агентство в данной ситуации свою работу выполнило – раз арендатор «поселился и прожил месяц». Так что помощь риэлторов в данной ситуации может сводиться к уже упоминавшемуся поиску нового жилья – со скидкой или вообще бесплатно. Что до взаимоотношений нанимателя с собственников, то, при наличии официального договора найма, снимающий может обратиться в суд.

Квартиру сдали не хозяева

Хозяева оказались вовсе не теми людьми, которых арендатору показывало агентство. Они требуют либо «выметаться», либо дополнительных денег.

Ситуация – однозначный прокол агентства, поскольку при заключении договора аренды оно должно было проверить правоустанавливающие документы. Причем не только те бумаги, которые приносит хозяин квартиры (либо тот, кто себя так называет), но и по базам данных. Если хозяева оказываются «не теми» - значит, агентство, как минимум, выполнило свою работу халтурно. Или – хуже того – состоит в сговоре с мошенником. Так что агентство тут просто обязано подобрать своим клиентам новый вариант – или в суд можно подавать уже на него.

 

Хозяева резко повышают арендную плату

.
Сформулировано не очень корректно: непонятно, когда происходит это в высшей степени неприятное для арендатора событие. Если в период действия договора (обычно он заключается на один год) – речь, безусловно, идет о нарушении владельцами квартиры своих обязательств. Варианты тут все те же – либо к риэлтору с просьбой найти другое жилье, либо в суд на алчных хозяев. Но может быть и другой вариант: год истек, хозяин предлагает продолжить отношения на новых условиях, а жилец не согласен. Ему нравится жить «по-старому»… Здесь, к сожалению, для жильца, правда полностью на стороне квартировладельца: он договор выполнил. С нового периода времени нужно снова договариваться о цене. А если не получится – искать другую квартиру.