Опытные риелторы твердят в один голос: квартиры бизнес-класса, а также хорошо оснащенные трехкомнатные квартиры, относящиеся к верхнему – самому дорогому сегменту жилья эконом-класса — сдавать в аренду следует иным способом, нежели широко востребованные арендаторами квартиры попроще.
Ранее "Собственник" уже рассказывал, в каких ситуациях необходимы такие договоры; о преимуществах, которые они дают собственнику дорогой квартиры; а также о размере платы, которую владелец такого жилья обязуется заплатить агентству недвижимости, когда состоятельный арендатор им будет подобран.
Огромное желание специалистов агентств недвижимости заключать как можно больше договоров аренды понятно: во-первых, заключение такого договора подразумевает, что в течение срока его действия собственник квартиры никуда больше обращаться не будет. Поэтому специалист по недвижимости, которому поручено заниматься "эксклюзивной" квартирой, не спеша составит план мероприятий по ее продвижению на рынке дорогостоящей аренды; прикинет набор средств рекламы, а точнее, как говорят профессионалы, «коммуникаций», которые будут задействованы в операции по поиску клиента. Не надо забывать, что при доверительных отношениях между клиентом и агентством над риелтором не так довлеет страх упустить сделку по этой квартире из-за того, что другие агентства окажутся проворнее.
Во-вторых, заниматься эксклюзивами выгодно вдвойне: в случае успеха, риелтор и его агентство, чаще всего, получат плату от обеих сторон: наймодателя и арендатора одновременно. Так, по сложившейся практике, собственник «эксклюзивной квартиры» при заключении договора аренды с арендатором, которого предоставило агентство, обязан оплатить его услуги в размере месячной ставки аренды. В свою очередь арендатор, которому агентство подобрало эту квартиру, обязан также ему заплатить от 50 до 100% месячной арендной ставки.
Испытание на совесть
Изучая предложения квартир от риелторов, можно заметить, что под вывеску «эксклюзив» угодили даже квартиры массового спроса. Специалист компании «Миэль» Светлана Кузнецова утверждает, что в активе фирмы имеются даже «эксклюзивы» на сдачу… комнат! Между тем, согласие наймодателя заключить «экс» на комнату говорит лишь об одном: такой собственник не разбирается в реалиях рынка аренды Трудно себе представить, чтобы риелтор брэндового агентства на полном серьезе предлагал иностранному высокооплачиваемому менеджеру съездить осмотреть «прекрасную светлую комнату»: «В соседней комнате проживает интеллигентный слесарь. Вы подружитесь!».
Очевидно, не в ладах с профессиональной этикой оказался и риелтор, заключивший подобный договор – он мог бы подсказать владельцу комнаты, как ему действовать без излишних трат. Впрочем, руководитель агентства недвижимости «Мегаград» Светлана Кузьменко считает, что схема, по которой риелтору комиссию платят обе стороны, дискредитирует профессию. «Когда мы заключаем эксклюзивные договора на сдачу квартир высокого класса, услуги агента оплачивает лишь заказчик — то есть хозяин квартиры. Когда же деньги получают и с наймодателя, и с арендатора – в дальнейшем это может вызвать их негативное отношение как к агентству, так и вообще к профессии риелтора», — говорит эксперт. Действительно, «корифеи советской торговли» частенько напоминают нам старую истину: довольный клиент приведет трех новых, а недовольный – лишит десятерых.
Выгода или комфорт?
Подписывая «эксклюзивный договор» собственник квартиры, кроме прочего, желает минимизировать свои хлопоты по сдаче квартиры. Уместен вопрос: а не выгоднее ли вообще отдать квартиру в так называемое доверительное управление агентству недвижимости? Тогда на время аренды собственник будет избавлен от головной боли, когда арендатор начинает тянуть с выплатой Непростые, подчас весьма нервные переговоры по выбиванию арендной платы возьмут на себя риелторы.
Как сообщила Ольга Семенова, специалист по договорам аренды агентства «Миэль», при заключении договора собственнику придется оплатить только половину месячной арендной платы. В дальнейшем ежемесячно он будет получать 90 процентов арендной платы. Причем не из рук жильца, а на свой счет в банке, куда их перечислит агентство, которому он доверил управлять недвижимостью. Зато агентство, экономя время и нервы собственнику, уплатит 13%-ный налог с аренды квартиры в налоговую инспекцию. Несложный анализ показывает, что в том случае в доходности собственник квартиры несколько потеряет. Но рутинные обязанности «рантье» в этом случае становятся совсем необременительными!
Желая покрепче «привязать» владельца эксклюзивной квартиры, некоторые агентства предлагают так называемые «жесткие договора аренды». Согласно им, если во время действия такого договора владелец квартиры нашел арендатора самостоятельно, воспользовался услугами другого агентства по поиску клиента или вдруг решил досрочно расторгнуть договор – он обязан выплатить агентству недвижимости штраф. Однако собственникам жилья следует помнить что, согласно Гражданскому кодексу, такие действия являются незаконными.
Что стоим, чего ждем?
Вопрос о сроках действия эксклюзивных договоров является совсем не праздным. Ожидание арендатора – это потерянные деньги, и немалые. Но если жилец не найден, быть может, специалисты агентства не так умело и усердно его искали? В агентствах недвижимости «Миэль» и МИАН сообщили, что эксклюзивные договора обычно заключаются на один месяц. Это время и следует назвать разумным сроком ожидания при сдаче эксклюзивных квартир. При этом Дмитрий Сорокин из МИАН отметил, что собственникам квартир при заключении договора следует придерживаться именно того размера арендной платы, который определен агентством недвижимости. На вопрос «Предусматривают ли договора неустойку, которую выплатит агентство, если при соблюдении наймодателем всех пунктов эксклюзивного договора, квартира так и не будет сдана?» специалисты двух агентств синхронно развели руками: «Это – рынок. Ничего гарантировать не можем…».
