Квартира, которую собственник недвижимости хочет сдать в аренду, все равно что невеста на выданье. Если сдаваемое жилище тщательно прихорошить, отремонтировать, обставить мебелью, глядишь, удастся выгодно «сосватать», то есть и в цене не прогадать, и быстро найти арендаторов. Посмотрим, какие моменты нужно учесть хозяину, если он хочет быстро и надолго сдать квартиру в аренду.
Читайте также: Поиск арендаторов
При подготовке квартиры к сдаче внаем учитывается много нюансов. Но начать хозяевам недвижимости стоит вот с чего: посмотреть на свою квартиру глазами арендатора. Выбирая жилье, люди обычно руководствуются несколькими ключевыми критериями: расположение дома, качество постройки, метраж и состояние квартиры, количество комнат. Но если изменить местонахождение дома невозможно, то впечатление от квартиры и дома всегда можно улучшить.
В первую очередь сделать уборку, избавиться от лишних вещей, а если квартира плотно заставлена, то и от какой-то мебели. Просторная квартира всегда производит более благоприятное впечатление. Следующий шаг, повышающий ликвидность жилья, - это ремонт. При этом нет необходимости настилать дубовый паркет или монтировать многоуровневый потолок, достаточно сделать косметический ремонт. Главное, чтобы квартира выглядела чисто и аккуратно. Однако стоит обратить внимание на цвет обоев: ярким и пестрым рисункам лучше предпочесть светлые тона, что визуально увеличит размер комнат.
Как правило, женщины придают большое значение кухне. Если она просторная, это обстоятельство будет весомым плюсом при выборе жилья арендаторами. Если кухня маленькая, 6-8 кв. м, то хозяину недвижимости надо постараться сделать так, чтобы она выглядела уютно. Помочь в этом смогут дополнительные светильники и симпатичные занавески.
Косметический ремонт необходим так же тогда, когда в квартире уже проживали арендаторы и это заметно для окружающих (царапины, пятна на стенах, повреждения на дверях, потертая мебель и прочее). Квартиры после ремонта пользуются большим спросом, поскольку ощущение новизны для арендатора очень важно. Следует освежить стены и полы, сделать генеральную уборку, включая мытье окон, химчистку штор, ковров и мебели (если она есть). Кроме того, вывезти все личные и ценные вещи, чтобы квартира не была захламлена и у клиента появилось ощущение, что сюда можно сразу въехать и жить.
Читайте также: Как правильно сдать свою квартиру
Хозяин собственности перед сдачей жилья в аренду должен проверить исправность всех коммуникаций и оборудования в помещении. Нужно проверить, чтобы нигде не была повреждена электропроводка. Если это квартира бизнес-класса или элитная, то необходимо убедиться, что в кондиционерах не закончился фреон, что работают регуляторы температуры теплого пола и переключаются режимы подачи воды и воздуха в джакузи. Необходимо также погасить задолженность за телефонные переговоры и коммунальные услуги».
При выборе квартиры клиент часто просит докупить мебель или заменить какие-либо предметы. Собственники соглашаются на это, если замена/покупка, по их мнению, обоснованна. Хотя многие из них специально не обставляют квартиру полностью, чтобы клиент сам докупил то, что ему необходимо. Стоимость мебели может быть зачтена при оплате аренды за квартиру.
Вообще, что касается мебели, то в комнате как минимум должен быть телевизор, диван или кровать, шкаф для одежды. Если там будут кресло, столик для компьютера, небольшой комод, то это, несомненно, добавит привлекательности жилью в глазах арендатора. На кухне неплохо бы разместить сушку для посуды, пару шкафчиков, куда постоялец смог бы разложить кухонную утварь. В качестве бытовой техники обязательно наличие холодильника и стиральной машины. Кроме того, лучше позаботиться заранее о том, где будущий арендатор сможет сушить белье и расставлять мелкие бытовые предметы в ванной комнате. В противном случае каждый новый жилец будет по-своему улучшать жилище, а вы в результате устанете после них пересчитывать дыры, просверленные в стенах.
Еще один совет. Прежде чем приглашать арендаторов на просмотр жилья, собственник должен позаботиться о том, чтобы в подъезде было светло и чисто. Причем лампочки должны гореть как на этаже сдаваемой в аренду квартиры, так и на первом этаже дома. В самой квартире, если осмотр проводится вечером или в пасмурный день, эксперты советуют зажечь дополнительные светильники, поскольку хорошо освещенное помещение вызывает положительные эмоции.
А чтобы у будущего постояльца сложилось впечатление об уюте, можно пойти на хитрость: либо испечь до его прихода пирог, тогда квартира наполнится ароматом свежей выпечки, сварить кофе, либо почистить апельсины или мандарины, аромат которых также способствует повышению настроения. Одним словом, маркетинговые «фишки», которые используют многие супермаркеты, чтобы увеличить продажи, в этом случае тоже уместны.
Читайте также: Как перестраховать себя при сдаче квартиры в аренду
Однако существует и несколько табу, о которых должен помнить собственник недвижимости.
Ни в коем случае нельзя «перехваливать» жилье, поскольку переизбыток информации может испортить впечатление.
Ни в коем случае не рассказывать и негативные истории о квартире, к примеру, о том, что соседи постоянно шумят, что к дому невозможно проехать из-за пробок, что с придомовой территории регулярно угоняют машины и т. д. Не стоит слишком активно рассказывать, как вы переживаете за имущество и за саму квартиру, что у вас были жильцы, но вы их выгнали, так как они недостаточно бережно относились к ней. В этом случае у клиента останется ощущение, что хозяин будет постоянно приходить и контролировать состояние жилища.
Читайте также: Аренда жилья – новые правила
Вполне логично рассматривать снимаемое жилье как гостиницу: если вдруг перегорела лампочка или сломался телефон, то все эти неполадки должен устранять собственник квартиры. На практике происходит не совсем так. Чаще всего организационные вопросы с вызовом электриков и сантехников решает наниматель, и он же рассчитывается за проведенные услуги. А сумма потом учитывается во время расчета.
Читайте также: Как `законно` выселить недобропорядочного арендатора
Однако если неполадка произошла по вине или неосторожности жильца, то вызов и работу специалистов будет оплачивать он сам. Ну и расходные материалы, такие как лампочки, жилец тоже меняет самостоятельно: это быстрее и удобнее.
В сегменте элитной аренды часто собственник нанимает человека, который будет приходить и поддерживать жилье в отличном состоянии. Кстати, если сдается элитная квартира с хорошим ремонтом, то собственник жилья может за свой счет сделать и ремонт в подъезде. Кроме того, владелец элитной недвижимости может передать квартиру риэлторскому агентству в доверительное управление. Тогда обо всем будут беспокоиться специалисты компании. Правда, в экономклассе такая услуга до сих пор не прижилась.
Читайте также: Как избежать проблем при заключении договора аренды
Все вышесказанное позволяет говорить о том, что только в элитном сегменте арендный рынок приблизился к европейским стандартам. А вот менталитет владельцев жилья экономкласса еще очень далек от «высоких материй». Основная проблема рынка аренды в том, что 90% рынка находится в тени.
Юридический департамент Агентства недвижимости Город
