В поисках съемной квартиры от хозяина, что позволит сэкономить на риэлторской комиссии, неподготовленный арендатор часто попадается на такую уловку. Найдя замечательную и недорогую квартиру по объявлению «сдается без посредников», он тратит время (чуть реже - еще и деньги, если все-таки попадается на шитые белыми нитками уловки мошенников) на просмотр и лишь на этапе проверки и оформления документов понимает, что перед ним не хозяин квартиры, а такой же точно брат-арендатор. Впрочем, субаренда - не всегда афера; иногда собственник квартиры дает согласие на сдачу его жилья в поднаем. Но тут есть, как водится, несколько тонкостей.
Что такое субаренда и зачем это может быть нужно?
Во-первых, как мы уже говорили, это простая и действенная (несмотря на всю свою наивность) мошенническая схема: соблазненный дешевизной, хорошим состоянием и убедительной «легендой» кандидат в арендаторы не проявляет должного внимания к документам, оставляет предоплату или залог и... правильно, больше никогда не видит ни денег, ни, скорее всего, лже-наймодателя. Или вселяется и живет спокойно месяц, два. А потом появляются настоящие собственники квартиры, уверенные (в отличие от субарендаторов поневоле, которые заплатили за полгода или год вперед), что ранее заключенный договор аренды подошел к концу. И неплохо бы организовать мирное расставание либо получить арендную плату и продлить отношения. Обе стороны будут очень удивлены, узнав о существовании друг друга...
Но «во-первых» в данном случае не значит «в основном».
«К сожалению, оценить истинные размеры и финансовый объем рынка поднайма сложно, поскольку, в отличие от рынка субаренды офисов, он практически весь находится в тени, - говорит Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty. - Конечно, по закону наниматель обязан заручиться согласием собственника квартиры, чтобы сдать ее в поднаем, однако так поступает в лучшем случае один из десяти нанимателей. Часто хозяин квартиры долгие месяцы остается в неведении, что его квартира уже вышла на рынок поднайма».
По оценке специалистов, доля субаренды на рынке аренды не превышает 10%. Речь идет о сдаче внаем двухкомнатных или трехкомнатных, иногда многокомнатных квартир. На загородном рынке такое не практикуется.
Как обезопасить себя собственнику квартиры, если есть необходимость сдать ее с возможностью субаренды? Как доказать факт субаренды, если она не была документально оформлена?
Итак, в процессе арендных отношений может возникнуть ситуация, когда наниматель, приятный во всех отношениях, попросит о подселении еще кого-нибудь в занимаемую им квартиру. В принципе, можно просто заключить новый договор, указав в нем, кто еще имеет право проживать в квартире, помимо нанимателя. Но если цель подселения - в первую очередь «отыграть назад» часть арендной платы, а доверия к новому арендатору не хватает, имеет смысл как раз заключить отдельный договор субаренды. В первом случае оба съемщика выступают арендаторами относительно квартирного хозяина, во втором - это арендатор и арендатор арендатора.
Контроль и ответственность за действиями субарендатора берет на себя арендатор, он же (а не квартирный хозяин) занимается вопросом получения платы. Денежные отношения с квартирным хозяином - также задача первого нанимателя. Кстати, если наймодатель соглашается на то, чтобы помещения его квартиры сдавались в поднаем (особенно в случае, если число проживающих заметно возрастет), логично, что он поднимет арендную плату, хотя бы по причине совсем другого уровня амортизации жилья.
В договоре найма делается отметка о том, что собственник не возражает против субаренды, Кроме того, добавляется следующая формулировка: "В случае возникновения проблем с собственником арендатор обязуется оплатить субарендатору все понесенные расходы, связанные с новым поиском жилья.
Если необходимость в субаренде имеется, то условия, регулирующие ее, нужно прописать в договоре аренды и желательно отдельным пунктом (не просто фразой «арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду»). Желательно указать все обстоятельства и условия передачи помещения в субаренду. Важным в этом деле будет являться пункт о получении предварительного письменного согласия собственника помещения, запрет на оформление временной регистрации по месту пребывания, причем как для субарендаторов, так и для самого арендатора.
Что делать, если квартирный хозяин выявил факт сдачи его жилплощади в поднаем? Если раньше отношения с арендатором были ровными и безоблачными, имеет смысл поговорить с ним об изменении условий договора (о внесении соответствующих изменений в текст, о повышении арендной ставки, о составлении договора субаренды). Если же идти на подобный компромисс нет желания, придется обращаться в суд. Данное обстоятельство (не подтвержденный договором факт субаренды без ведома хозяина квартиры.) без правильно оформленных отношений невозможно доказать каким-либо иным способом, кроме показаний свидетелей и соседей, а также самих субарендаторов и т. д. Иного способа не существует. Но для того, чтобы их показания имели хоть какую-то юридическую силу, необходимо в рамках того или иного судебного процесса, связанного с вопросом субаренды, вызвать их в суд и опросить в качестве свидетелей».
Анна Купер
