Аферы на рынке новостроек

Некоторые застройщики начинают строительство не получив при этом разрешение от государственных органов, а порой даже не уведомив их о своих намерениях. Это одна из самых распространенных схем мошенничества на рынке новостроек. Логика таких действий вполне объяснима. Застройщики рассчитывают на то, что государственные органы не смогут им отказать в строительстве, когда увидят, что фундамент дома уже заложен. С помощью небольших денежных вливаний (в виде взяток) остальные проблемы также ловко будут урегулированы, а строительство продолжено.

Однако часто такие истории заканчиваются запретом на строительные работы. Страдают при этом не компании, которые взяли на себя обязательства и в итоге не выполнили их, а граждане, вложившие свои сбережения в будущий дом. Далее все банально просто: компания в одночасье становится банкротом и сказочным образом исчезает, а люди остаются с носом.
Представители пресс-служба компании «НДВ-Недвижимость» советуют покупателям: « При выборе новостройки необходимо обратить внимание на пул участников, и их имидж.

Стоит помнить, что девелопер может заморозить строительство объекта из-за нехватки финансовых средств, и дом вашей мечты может превратиться в долгострой. Поэтому прежде чем отдавать деньги необходимо как следует проверить финансовое состояние и стабильность компании. Кроме этого обязательно обратите внимание на наличие или отсутствие у компании пакета документов, который подтверждает их право на ведение строительных работ на данном земельном участке.

«Не менее важно учитывать и темпы возведения дома. Покупателю недвижимости следует посетить стройку объекта, и на месте ознакомиться с темпами строительства», - советуют представители пресс-служба компании.

Сейчас многие стройки оснащены веб-камерами. Поэтому не обязательно выезжать на место проведения строительных работ, можно ознакомиться с процессом возведения дома в режиме онлайн.

Пути обхода 214 закона

Закон №214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве» был принят 5 лет назад. Однако на рынке недвижимости было мало строительных компаний, которые продавали квартиры согласно букве закона. Многие предпочитали искать обходные пути и реализовывали квартиры по договорам, которые не попадали под закон. Как правило, договор заключался без регистрации в ФРС или застройщик заключал с покупателем договор с какими угодно названиями и пунктами. Вместо заключения договора участия в долевом строительстве, застройщики предлагают заключить договор купли-продажи.

Опасность заключается в том, что согласно Гражданскому кодексу РФ предварительные договоры не подлежат оплате, однако для того, чтобы получить денежные средства с покупателя застройщик заключает договор купли-продажи векселя на сумму, которая равна стоимости квартиры. Эта схема довольно популярна на рынке новостроек, но страдают при этом покупатели. Полбеды, если вы заключили подобный договор купли-продажи с самим застройщиком, хуже, если с третьим лицом. Тогда, по закону, ваша сделка считается не законной и вы, по сути, не имеете право на данную недвижимость.

Строительные компании вступили в 2011 год с новым 214 законом, который нужно соблюдать. Однако споры вокруг необходимости и целесообразности этого документа продолжаются. С одной стороны новый закон защищает дольщиков от мошенников, но с другой стороны, по мнению некоторых участников рынка, связывает строительные компании по рукам и ногам. 
Новый закон запрещает привлекать денежные средства граждан в строительство по любым договорам, кроме долевого участия (ДДУ). Исключение сделано только для тех строительных компаний, которые используют жилищные сертификаты, а также ЖСК (жилищно-строительный кооператив). В №214-РФ прописан и размер штрафа (от 500 тыс. до 1 млн рублей), который должна уплатить строительная компания, за каждый выявленный случай обхода закона. Негодование у застройщиков вызывает тот факт, что в новый закон запрещает направлять денежные средства дольщиков на строительство инженерной инфраструктуры, без которой запуск дома невозможен. 

Двойные продажи

Еще одним из самых распространенных способов мошенничества на рынке столичных новостроек являются двойные продажи. Эта схема возможна тогда, когда договор не зарегистрирован в ФРС, т.е в обход №214 -ФЗ, о котором мы рассказали выше. Особенно осторожно необходимо вести себя тем, кто собирается купить новостройку на ранней стадии строительства, так как эта схема мошенничества распространена именно здесь. Схема аферы такова, что права на одну и ту же квартиру могут быть проданы не один раз.

Например, застройщик заключил инвестиционный контракт с органами власти и получил разрешение на строительство объекта, в счет, например, будущих поставок стройматериалов. Затем строительная компания передает права на часть квартир другим компаниям. Они в свою очередь начинают передавать полученные квартиры дальше, путем продажи гражданам или юридическим лицам. Именно так формируется сложная цепочка двойных продаж. Главная цель компании-поставщика квартир - быстро продать права на квартиры, получить деньги и продолжить свою деятельность. Поэтому такие квартиры продаются по стоимости, значительно ниже рыночной. Покупки квартир у таких компаний скорей всего связаны с двойными продажами.

К возникновению двойных продаж на рынке новостроек может привести, например, срыв сроков поставки стройматериалов, а также их удорожание. В результате договор между застройщиком и компанией-поставщиком, которая уже продала часть своих квартир, считается недействительным. После этого девелопер может не признать права поставщика на квартиры, отданные ему ранее и начать продавать эти же квартиры, но третьим лицам. В итоге люди, покупают квартиры, которые уже заведомо проданы другим.

Просроченные квартиры

Строительная компания обязана передать покупателю квартиру в строящемся доме в тот срок, который прописан в договоре. При этом срок передачи прав на квартиры должен быть одинаков для всех участников долевого строительства. 
На рынке недвижимости не редко случается так, что квартиры покупатели получили не вовремя. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» отмечает: «В случае если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора».

Следует знать, что если застройщик нарушает сроки передачи покупателю квартиры, то он обязан выплатить ему неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. В том случае, если покупателем является гражданин, то неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Повышение цен после приобретения квартиры

Еще одна ловушка, в которую часто попадают покупатели новостроек - невнимательное прочтение договора, которое влечет за собой увеличение цены после покупки квартиры. 
Стоит обратить внимание на то, что в документе указана цена договора, то есть размер денежных средств, которые покупатель должен отдать девелоперу для возведения данного объекта или возмещение затрат на строительство дома, оплату услуг застройщика.

Если договором предусмотрены возможности изменения цены, прописаны случаи, при которых это возможно, а также обозначены условия изменения стоимости квартиры, то после того, как покупатель подпишет договор, цена объекта может быть изменена. 
Но если договором участия в долевом строительстве не предусмотрено изменение цены по тем или иным причинам, то строительная компания не вправе требовать с покупателя внесения дополнительных денежных средств.

Купить кота в мешке

Если вы не попали ни в одну из вышеперечисленных ловушек и подошли к последнему этапу - подписи передаточного акта и получению ключей от квартиры, то расслабляться не стоит, так как и здесь вас ждут неприятные сюрпризы.

Дело в том, что строительная компания обязана передать покупателю квартиру в том качестве, которое соответствует условиям договора. Кроме этого должны быть соблюдены все условия технического и градостроительного регламента, проектной документации, а также иные требования, которые прописаны в договоре. Однако на деле случается так, что покупатель получает квартиру, несоответствующую заявленному качеству.

Тогда, следует знать, что «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи квартиры покупателю, если иное не предусмотрено договором», - отмечает Мария Литинецкая.

Если говорить о гарантийном сроке на технологическое и инженерное оборудование, которое передается покупателю вместе с квартирой, то он не должен быть менее 3-х лет. Этот срок начинает исчисляться со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта.
Покупатель, до того, как будет подписан передаточный акт, имеет право потребовать от строительной компании составления акта, в котором указывается несоответствие объекта требованиям, указанным выше. Покупатель может отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком следующих обязанностей:

1. Безвозмездно устранить недостатки (в разумный срок), которые привели к ухудшению качества квартиры или которые делают жилье непригодным для проживания.

2. Покупатель имеет право требовать от строительной компании, в случае обнаружения таких недочетов в приобретенной квартире, соразмерно уменьшить цену договора (квартиры).

3. Покупатель также может потребовать возмещения денежных средств, которые были потрачены на устранение обнаруженных недостатков.

В том случае, если вы приобрели квартиру и обнаружили существенные недостатки, а застройщик отказался в разумный срок исправить эти дефекты, то покупатель данной квартиры имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ.

Ирина Михайлова