На рынке недвижимости не редкость, когда «подводные камни»оказываются на поверхности уже после того, как человек оформил квартиру всобственность. Если агентство дорожит своей репутацией и добросовестновыполняет работу, всю подноготную объекта оно узнает заранее и предостерегаетклиента. Однако личная бдительность покупателю также не помешает.
В зависимости от масштабности самого агентства в результате проводимыхпроверок отсеиваются 3-15% подобранных объектов. Как правило, большинствоотказов связано с выявлением каких-либо неустранимых юридических пороковквартиры, которые могут привести в дальнейшем к потере права собственности наприобретенное жилье.
«Такие юридические пороки связаны, как правило, не со злымили преступным умыслом собственника, а возникают просто из-за некорректногооформления документов», - уточняет Президент Гильдии риэлторов Москвы, директорагентства недвижимости «ПРОСТОР» Сергей Саяпин.
Самыми распространенными неустранимыми юридическими порокамиявляются:
1. Невключение детей в состав собственников объекта приприватизации квартир.
«Конечно, выросшие «невключенные» дети могут написатьзаявление об отсутствии претензий, однако, обязательство не есть гарантия.Сегодня он его дал – завтра передумал и отозвал», - говорит Сергей Саяпин.
2. Заочные решения судов. Собственники квартир, желаялегитимно «юридически очистить» свою недвижимость, обращаются в суд скаким-либо иском ко второй стороне (о снятии с регистрационного учета, опризнании права собственности и пр.), и, пользуясь отсутствием этой второйстороны в процессе, получают заочное решение в свою пользу. Решение судавступает в заочную силу, оно исполняется.
Правовой статус квартиры меняется. Но здесь таится«юридическая бомба замедленного действия». Если вторая сторона не быланадлежащим образом уведомлена о судебном процессе, то такое заочное решение вбольшинстве случаев оспаривается. Причем срок такого оспорения не определен –он зависит от того, когда «заочно проигравшая» сторона узнала о судебномрешении.
3. Некорректное оформление наследственных прав. Например,часто встречаемая ситуация, когда среди наследников умершего естьнесовершеннолетние родственники.
«Совершеннолетние родственники, действуя якобы в интересахдетей, не включают их в круг наследников. Тем самым они оформляют наследствотолько на себя, в дальнейшем продают имущество. И даже если они, на самом деле,действуют в интересах детей и как-то распределяют на них в дальнейшем доходы отпродажи имущества, то юридический порок все равно остается. Ребенок по своемунеразумению не получил в собственность этого имущества, распоряжение им прошлобез контроля со стороны органов опеки. Сделка автоматически становится оспоримасо стороны ребенка, как только он станет совершеннолетним, и у него появитсясобственное мнение на этот счет», - объясняет Президент Гильдии.
Самое неприятное, что выявленные юридические проблемыневозможно решить силами и механизмами действующего законодательства.
Помимо объектов с юридическими пороками на рынке «гуляют» криминальныеквартиры. По данным агентства «ПРОСТОР», их доля составляет 0,5%. Выявить такиеквартиры может только исключительно профессиональная служба, например, специалистыкриминалистической лаборатории, или служба безопасности компании. Как правило,все подобные сделки связаны с подделкой документов, например, паспорта.
Менее рискованными, но также проблематичными могут статьквартиры, приобретенные у не совсем нравственно чистоплотных хозяев. Например,объекты, облюбованные наркоманами, алкоголиками или даже бомжами. Такиеквартиры еще очень долго пользуются вниманием зависимых людей.
Интересную историю на эту тему рассказала член ЭкспертногоСовета ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости «ПЕНАТЫ» ВероникаПанкова: «Год назад, просматривая отличную квартиру для своего постоянногоклиента, в которой недавно был ремонт, задумалась, почему она продается, почемунет на просмотре хозяина, и почему при назначении просмотра нам предлагалинесколько дней одно и то же время просмотра. Более того. Агент вывел нас изподъезда и убедился, что дверь за нами закрыта. Я вернулась, хорошенькоприсмотрелась к дверям на этаже и обнаружила, что около соседской двери стоитпар 15 тапочек. Из квартиры пахло ужасно – запах немытых тел и испражнений.Постояла, подождала, и на площадку стали выглядывать бомжи, которым смышленыйагент перед просмотром подарил несколько бутылок водки и строго настрогозапретил подавать признаки жизни час. Думаю, что вряд ли мой клиент был бы мнеблагодарен за приобретение такой квартиры, хотя по документам там могло бытьвсе прекрасно».
«Будьте осторожны, и оформляйте сделки только в строгомсоответствии с законом. Тогда и закон будет на вашей стороне!», - советуетСергей Саяпин.
