Взяв в кредит три с половиной тысячи долларов, киевлянка лишилась квартиры!

Аферы с недвижимостью - неотъемлемая часть нынешней украинской действительности. После краха «Элита-центра» довольно регулярно появляются сообщения о том, что некая строительная фирма, собрав у людей деньги, не выполнила свои обязательства. Подобные аферы проводятся масштабно, с применением новейших достижений маркетинга и рекламы.

Взяв в кредит три с половиной тысячи долларов, киевлянка лишилась квартиры! Однако никуда, оказывается, не делись и процветавшие в 90-е годы примитивные способы отнятия жилья у наивных, легкомысленных или беспомощных людей.

Опасность потерять крышу над головой по-прежнему грозит каждому человеку, который не проявляет достаточной осторожности. Доказательство тому - история, которую рассказала корреспонденту «ФАКТОВ» наша читательница из Киева Светлана Старикова.
«Меня заверили, что знакомый нотариус оформит договор и без разрешения опекунского совета»

- Больше двух лет тому назад, в начале 2006 года, у меня возникли материальные затруднения, - вспоминает Светлана Старикова. - И я обратилась к своему приятелю, чтобы он помог мне одолжить определенную сумму денег под проценты. Он познакомил меня с гражданином Кричевским, который согласился дать мне в долг 5 тысяч долларов под 50 процентов годовых. Так что возвратить через год я должна была 7 тысяч 500 долларов. Я согласилась на эти условия.

Однако через какое-то время Кричевский предложил мне в обеспечение долга заключить договор купли-продажи на мою квартиру. Сказал, мол, это пустая формальность, которая нужна ему только для того, чтобы быть уверенным: долг я верну.

И никаких действий с моей квартирой он, конечно же, производить не будет. С оформлением договора проблем не возникнет, заверил Кричевский, поскольку у него есть свой нотариус, который все сделает.

- Кричевский действовал от имени кредитной организации или как частное лицо?

- Он рассказал, что у него есть фирма, которой принадлежит несколько пунктов обмена валюты. Знакомый, порекомендовавший мне обратиться к Кричевскому, заверил, что уже неоднократно брал у него кредит и никаких проблем не было. Поэтому я согласилась на его условия.

У меня, правда, возник вопрос, как быть с моим сыном, который на момент заключения договора еще был несовершеннолетним. Следовательно, без разрешения опекунского совета продажа квартиры невозможна. (Сделку назначили на 3 апреля 2006 года, а 18 лет молодому человеку должно было исполниться только 1 мая. - Авт.) Однако меня заверили, что знакомый нотариус оформит все и без опекунского совета, тем более речь ведь идет не о реальной продаже квартиры, а всего лишь о залоге.

Собрать необходимые для заключения договора документы взялся помощник Кричевского. Мы заказали справку в БТИ, а для подготовки остальных бумаг он попросил паспорта всех совладельцев квартиры (мой, моей мамы и сына). Обещал отксерить нужные страницы и вернуть документы при заключении договора у нотариуса.
«Подхожу к двери квартиры и вижу, что в нее уже врезан новый замок»

- Как происходило подписание?

- Когда мы пришли к нотариусу, она спросила, согласны ли мы заключить такой договор. Я ответила, что только в том случае, если мы при этом не потеряем квартиру. Ведь речь на самом деле идет не о продаже, а о залоге. Нотариус заверила, что нам ничего не грозит: все документы останутся у нее и никаких операций с ними никто произвести не сможет. А после полного погашения долга она переоформит квартиру снова на нас.

После этого мы приступили к сделке. Кричевский выдал мне деньги. Правда, не всю сумму. Он сказал, что вычел из нее расходы на оформление документов.

- Сколько же вы получили?

- Чуть больше трех тысяч долларов (в материалах суда упоминается сумма 3 тысячи 500 долларов. Вернуть же заемщица должна была 7 тысяч 500 долларов. Таким образом проценты по кредиту фактически составили не 50, а 114 процентов годовых. - Авт.).

После этого Кричевский написал мне расписку в том, что он выдал мне в качестве займа 7 тысяч 500 долларов, заключил договор купли-продажи квартиры и обязуется до возврата денег не предпринимать с ней никаких действий и не регистрировать документ в БТИ. (Надо сказать, расписка странная. Получается, что после возврата долга Кричевский уже вправе совершать с квартирой любые действия. Впрочем, он мог написать все что угодно, поскольку выполнять обещанное, как стало понятно чуть позже, все равно не собирался. - Авт.)

Я обратилась к нотариусу с просьбой заверить расписку, но она отказалась, объяснив, что данный документ и так имеет юридическую силу.

На этом и разошлись. Правда, паспорта нам сразу не отдали. Помощник Кричевского сказал, что они нужны ему для того, чтобы получить в жэке «форму № 3» (справку о людях, проживающих в квартире. - Авт.). Мой и мамин паспорта они позже вернули, а паспорт сына исчез. Мы больше его документа не видели.

Через месяц, в начале мая, Кричевский пришел ко мне за первым взносом в счет погашения долга и с новым деловым предложением - сдать мою квартиру. Мол, это помогло бы мне получить дополнительные средства и быстрее рассчитаться с долгом. У него и клиент подходящий оказался - его друг, который должен был приехать из Америки. И цену предлагал хорошую - 800 долларов в месяц.

Я согласилась и в июне выехала из квартиры, оставив ключи Кричевскому. Однако вскоре что-то меня стало беспокоить. Прохожу как-то вечером мимо дома, а в квартире свет не горит. Значит, никто там не живет.

В общем, не знаю, что меня к этому побудило, а только решила я сменить на дверях квартиры замок. Позвала соседа, чтоб помог. Прихожу и вижу - около дверей стоят двое незнакомых людей. Оказалось, это покупатели. Пришли по объявлению смотреть квартиру. Я объяснила им, что являюсь хозяйкой квартиры и не продаю ее. Побежала за распиской Кричевского, чтобы подтвердить свои слова, но, когда вернулась, их уже не было.

Вскоре я встретила молодого человека, который представился брокером и сообщил, что его клиент недавно купил у Кричевского мою квартиру. Я решила, что это недоразумение, и мы договорились встретиться в милиции для выяснения ситуации. Однако в положенный срок он в отделение не явился, а сотрудники милиции, выслушав мой рассказ, сказали, что он не придет, это одна шайка мошенников. «Идите домой и ничего не бойтесь», - посоветовали мне. И я пошла.

Подхожу к двери квартиры, смотрю - уже врезан новый замок. Вызвала участкового. Но он ничем мне помочь не смог и посоветовал обратиться в суд.

Вот с тех пор я и сужусь.

- А где живете все это время?

- Хорошие знакомые, у которых есть свободная квартира, разрешили мне пока в ней пожить.

Паспорт, предъявленный мошенником, был утерян истинным владельцем еще в начале 90-х годов

Без малого два года изгнанная из собственной квартиры женщина ведет борьбу за свою жилплощадь. В процессе следствия и суда выяснилось множество интересных подробностей. Оказывается, после того как Светлана опрометчиво подписала договор купли-продажи, квартира была продана трижды. Первый раз - 27 апреля 2006 года (через 24 дня после подписания злополучного договора).

Несмотря на это мошеннику хватило наглости еще два месяца, пока у жертвы не раскрылись глаза на проделанную аферу, приходить к Светлане Стариковой за деньгами. Она успела вернуть 1 тысячу 250 долларов из тех 3 тысяч 500 долларов, которые получила на руки. Так что без квартиры женщина осталась всего за 2 тысячи 250 долларов.

Вторая продажа была проведена еще через три месяца - в июле 2006 года. К этому времени афера уже раскрылась и пострадавшая подала заявление в милицию с жалобой на мошенников. Впрочем, как оказалось, даже после этого никаких запретов на операции со спорной недвижимостью наложено не было и мошенники спокойно совершили сделку у частного нотариуса.

Таким образом, в третий раз продав злополучную квартиру, аферисты окончательно замели следы. Если в первом договоре купли-продажи гражданин Кричевский значился покупателем, а во втором - продавцом, то последний документ подписывали только третьи лица. Даже если они и знали об афере, доказать это невозможно.

Но дальше - больше. Следствие установило, что гражданин Кричевский Ю. В. уже свыше десяти лет живет в Америке и в Украину не приезжает. А паспорт, который предъявлял мошенник, был утерян владельцем еще в начале 90-х годов. Установить же личность человека, который воспользовался утерянным паспортом для того, чтобы оставить семью без квартиры, следствию... не удалось.

Выяснилось также, каким образом мошенники обошли проблему с несовершеннолетним сыном Стариковой, проживавшим в квартире. В день заключения договора молодому человеку не хватало до 18 лет чуть меньше месяца (день рождения у него 1 мая, а сделка состоялась 3 апреля). А в копии паспорта, которую следователь изъял у нотариуса, значится, что день рождения у юноши... 1 марта.

То есть мошенники недолго думая впечатали в паспорт другую дату рождения, которая позволяла провести сделку без разрешения опекунского совета. В этом, собственно, и заключалась «подготовка документов», для которой у владельцев квартиры заранее взяли паспорта. А после заключения договора паспорт молодому человеку не вернули, чтоб подделка не была обнаружена раньше времени.

Фальшивые паспорта были не единственными сомнительными документами в деле. Как известно, для того чтобы совершить продажу жилья, нотариусу нужно предоставить справку по форме № 3, в которой указываются все жители данной квартиры. Выдает такую справку жэк по месту жительства.

Владелец квартиры, как мы уже упоминали, оформление документов поручила «покупателю». В результате в деле появилась «форма № 3», в которой, так же, как и в переделанном паспорте, датой рождения сына значилось 1 марта вместо 1 мая.

Когда же так называемому Кричевскому понадобилось продать квартиру, появилась еще более странная справка. В ней было указано, что в квартире на момент продажи никто не прописан (хотя, естественно, жильцы оттуда не выписывались). Кроме того, справка оказалась выдана жэком № 514, тогда как на самом деле дом находится в ведении жэка № 504.

Есть в деле и вовсе невероятные «ляпы». Например, последнюю (третью!) продажу квартиры от имени владельца совершал его брокер по доверенности, заверенной нотариусом... 31 июня. В календаре, как известно, такой день вообще отсутствует.

А еще известно, что нотариус является должностным лицом, которое обязано при заверении любых сделок тщательно изучить и проверить все имеющие отношение к делу документы. Какова же квалификация и профессиональная пригодность нотариуса, который не разбирается даже в календаре?

Все упомянутые выше аргументы были представлены в суд. И, казалось бы, одного только обилия фальшивых документов в деле достаточно было для того, чтобы усомниться в правомочности перепродажи квартиры и объявить все произведенные сделки недействительными. Однако позиция районного суда оказалась другой.

Во всех обстоятельствах дела никаких сведений, не отвечающих действительности, судьи не усмотрели

Суд рассмотрел аргументы истцов, требовавших признать все сделки купли-продажи недействительными и вернуть им их жилплощадь. И решил истцам в иске... отказать! Афера по отнятию жилья у доверчивых граждан увенчалась успехом.

Трудно оценивать юридические тонкости такого судебного решения. Однако с обычной, житейской точки зрения выводы, сделанные судом, иногда кажутся довольно странными.

Естественно, прежде всего при рассмотрении этого дела судья искал ответ на вопрос: действительно ли владельцы квартиры были обмануты покупателями?

Ссылаясь на разъяснения пленума Верховного суда Украины, суд решил, что »... под обманом следует понимать намеренное введение в заблуждение участника соглашения путем сообщения ему сведений, которые не отвечают действительности, или утаивание обстоятельств, которые имеют существенное значение для заключаемого соглашения».

И во всех обстоятельствах дела никаких сведений, не отвечающих действительности, и никакого утаивания важной информации судьи не усмотрели.

Например, данные о том, что покупатель квартиры скрыл от продавца свою настоящую личность и воспользовался подложным паспортом, по мнению суда, не считаются не отвечающими действительности и не имеют «существенного значения для заключаемого соглашения».

В решении суда приводятся слова одного из ответчиков: «Тот факт, что в данное время при рассмотрении уголовного дела выяснилось, что лицо, купившее у истцов квартиру, не является Кричевским Ю. В., не может свидетельствовать об обмане покупателей. Фактически обман был со стороны самих истцов, которые подделали паспорт Федорова О. А. ».

- Мы вошли в суд потерпевшими от мошенников, а вышли оттуда... преступниками, занимающимися подделкой документов, - сетует теперь Светлана Старикова.

Лично мне кажется, что тут суд проявил непоследовательность. Получается, что назваться чужим именем и предъявить при заключении важного договора фальшивый паспорт - это не обман. А заменить в настоящем паспорте реального человека только дату рождения - обман. К тому же в судебном решении не упоминаются доказательства того, что подделку паспорта совершили именно продавцы.

Не посчитал суд существенным и тот факт, что на момент заключения договора один из продавцов был несовершеннолетним, а значит, без разрешения органов опеки никаких действий с квартирой нельзя было производить. На этот аргумент суд ответил так: «Мать несовершеннолетнего присутствовала при заключении договора и дала согласие на его заключение, а потому договор на этом основании не может быть признан недействительным».

Когда автор продавал квартиру, нотариус потребовал у него предоставить разрешение опекунского совета, несмотря на то, что при заключении договора присутствовали и отец, и мать детей, дававшие согласие на подписание документа. Наверное, это разрешение как раз и нужно для того, чтобы обезопасить детей от опрометчивых действий легкомысленных родителей.

Ну и, конечно, несуществующая дата на доверенности, по которой перепродавалась квартира, на фоне остального и вовсе кажется незначительной помехой: «Описка в доверенности, выданной на право продажи квартиры... относительно даты ее выдачи не может свидетельствовать о недействительности правочина, поскольку доверенность не признана в установленном порядке недействительной».

То есть, когда вам предъявят документ, выданный 8 мартобря, не спешите сомневаться в его подлинности. Может быть, он просто «не признан в установленном порядке недействительным».

С другой стороны, нельзя не признать, что в позиции истцов тоже есть слабые места. Например, логичным выглядит такое замечание: «Суд критически относится к доводам Стариковой С. Г., что она и другие истцы считали, что заключают договор залога, и нотариус заверила их, что после заключения договора она никому его на выдаст, а будет хранить у себя до погашения долга, а в дальнейшем вернет его истцам».

В решении отмечается, что подобные действия нотариуса являются уголовно наказуемыми. Однако никаких доказательств того, что нотариус поступала именно так, у истцов нет. И правда, подписывая договор, Старикова не позаботилась о том, чтобы взять у нотариуса письменное обязательство выполнить свои обещания.

Скорее всего, нотариус отказалась бы дать такую бумагу и вообще не стала бы заверять договор, совершенно резонно опасаясь уголовной ответственности. И это спасло бы человека, готового совершить опрометчивый поступок.

Ну и трудно всерьез воспринимать утверждение, мол, подписывая бумагу, в первой строке которой большими буквами написано «ДОГОВIР КУПIВЛI-ПРОДАЖУ КВАРТИРИ», человек думал, что подписывает договор залога. Прав, конечно, суд, отмечающий: «Если бы они хотели заключить договор залога, то заключили бы именно такой договор».

«Если человек хочет занять деньги под залог недвижимости, стороны заключают и заверяют у нотариуса два договора - займа и залога»

- Подобные схемы отнятия жилья довольно широко практиковались в 90-е годы, - рассказывает адвокат Марина Лебедева. - Тогда, пользуясь тем, что закона о залоге еще не существовало, мошенники часто убеждали граждан заключить вместо договоров о займе и залоге договор купли-продажи. При этом человек фактически терял право собственности на свое жилье. Однако во многих случаях квартиры удавалось вернуть через суд, доказав, что сделка по продаже является мнимой и за ней скрываются на самом деле заем и залог.

Впоследствии законодательная база была усовершенствована и подобное мошенничество стало редкостью. За последние десять лет мне не приходилось сталкиваться с такими случаями.

Сегодня, если человек хочет занять деньги под залог недвижимости, ему ни в коем случае не нужно заключать договор купли-продажи на свою квартиру. При такой сделке стороны заключают и заверяют у нотариуса два договора - займа и залога. И после расчета должника с кредитором стороны снова обращаются к нотариусу, который в законном порядке прекращает действие договора залога и снимает запрет на отчуждение квартиры.

Жертвы мошенников подали апелляцию на решение суда и в настоящее время ждут решения высшей инстанции. Трудно сказать, каким оно будет. Но вероятность остаться без крыши над головой у пострадавших достаточно велика.

Как выпутаться из этой ситуации? Честно говоря, ее намного проще было бы избежать, не поддаваясь на уловки мошенников. Тщательно проверяя все документы, не подписывая никаких бумаг с мыслью, что это всего лишь «пустая формальность», не веря на слово незнакомым людям, которые к тому же одалживают деньги под грабительские проценты.

Одним словом, в наши дни остается актуальным призыв Юлиуса Фучика: «Люди, будьте бдительны!»