Це може бути як прямий, так і непрямий обман, як з метою уникнення дотримання чинного законодавства або уникнення оподаткування, так і з метою додаткового збагачення. Не варто думати, що якщо забудовник дуже великий або відомий, то від нього не варто чекати "підступів", на практиці це правило дуже часто не працює.
Розглянемо деякі варіанти обману пайовиків - покупців.
Перше, забудовник, не дотримуючись чинного законодавства, пропонує до укладення не договір участі в пайовому будівництві, а, наприклад, попередній договір купівлі-продажу. Як відомо, попередні договори через цивільне законодавство не підлягають оплаті, проте грошові кошти з покупця якось отримати забудовнику потрібно, для цього укладається договір купівлі-продажу векселя на суму вартості квартири. Схема, що вже повсюдно працює на первинному ринку нерухомості, проте ніяк не захищає права пайовиків. Добре, якщо такий договір купівлі-продажу векселя укладається з самим забудовником, а якщо з третьою компанією, тоді що? А ось тоді у покупця взагалі немає жодних прав на квартиру, яку він купує, і він повністю залежить від доброї або не дуже доброї волі забудовника.
Друге, забудовник продає під своїм ім'ям квартири, водночас із покупцями укладають договори з іншими організаціями, які юридично до забудовника не мають жодного стосунку. У кращому разі зацікавленому покупцеві роз'яснять, що компанія-продавець входить до холдингу забудовника, що взагалі не відповідає дійсності, у гіршому разі, даним питанням узагалі ніхто не цікавитиметься до чергової проблеми.
Третє. Забудовник під час укладення договору намагається заробити на додаткових послугах, які, як свідчить практика, здебільшого взагалі не надаються, ба більше, вартість таких послуг забудовника значно вища від ринкової вартості, проте без її оплати з покупцем не буде укладено основний договір на омріяну квартиру. До такого роду послуг можна віднести оформлення права власності на об'єкт нерухомості за результатами закінчення будівництва, або послуги за оформлення документів за угодою. Або страхування ризиків, які ніколи не настануть, але вартість страховки яких може становити від 5 до 60% вартості об'єкта, що купується.
Четверте. Компанія укладає договори на реалізацію нерухомості з іншими організаціями, які так само реалізують придбані права на квартири або офіси третім особам. Водночас сам наведений вище забудовник так само реалізує звичайним фізичним особам уже продані об'єкти нерухомості з посиланням на припинення договірних відносин із юридичними особами, яким уже раніше ці об'єкти було продано. Хто б у цьому прикладі не мав рацію, від забудовника чи інвестиційних компаній, але результат завжди один і завжди не на користь пайовиків, а саме, два або більше претендента на один об'єкт нерухомості та повна відсутність можливості повернути сплачені кошти від забудовника чи інвестиційної компанії.
П'ятий приклад обману полягає в такому. Продаж житлового або нежитлового фонду, що належить іншому правовласнику. Що це означає? Перед початком будівництва забудовник завжди підписує інвестиційний контракт із місцевими органами влади. Відповідно до зазначеного контракту забудовнику виділяється під будівництво земельна ділянка, а забудовник зобов'язується надати у власність адміністрації за результатами будівництва певні площі, які заздалегідь обговорюються в попередньому протоколі розподілу площ, що є невід'ємною частиною інвестиційного контракту. У міру будівництва та реалізації об'єкта забудовники дуже часто, найчастіше за наявності дефіциту в бюджеті, продають належні адміністрації площі. Якщо виходити із суворої букви закону, то пайовики, яким такі площі продають, є безправними, які не набули права на оплачену квартиру, машиномісце або офіс.
Шостий шлях обману. Продаж об'єктів нерухомості через ЖБК (житлово-будівельні кооперативи). У чому полягає підступ цієї схеми? Усе дуже просто. Якщо пайовик стає членом ЖБК, то який би він договір на придбання нерухомості не уклав, він завжди повинен буде нести додаткові витрати, які утворюватимуться у кооперативу. Простіше кажучи, вартість оплаченого житла щороку може збільшуватися і збільшуватися, а контролювати збільшення вартості своєї квартири в житлово-будівельних кооперативах неможливо.
Сьомий спосіб обману. Це площі та планування квартир з їхньою додатковою оплатою. Як відомо, практично всі забудовники, реалізуючи нерухомість на стадії будівництва, або не мають зовсім проєктної документації, або дана документація є недопрацьованою, неузгодженою. Укладаючи договір із пайовиком, площу квартири завжди вказують більшою за ту, що фактично буде по закінченню будівництва, забудовник про це знає. У договорі з покупцями можуть бути зазначені умови, відповідно до яких у разі зменшення площі квартири за результатами обмірів БТІ надміру оплачені метри підлягають поверненню, однак ці пункти вказуються не завжди і не завжди в зрозумілому і правильному розумінні. Ба більше, гадаю, багатьох дивували ситуації, коли за планами БТІ написано один метраж купленої новобудови, а за фактом здається, що він значно менший, що дуже часто підтверджує незалежна будівельно-технічна та інша експертиза. Ось так, на зайвих кількох метрах можна заробити з неуважних пайовиків значні суми необґрунтованих грошових коштів.
Восьмий, найімовірніше, найболючіший і найпоширеніший спосіб обману пайовиків - це або вказівка на орієнтовні строки закінчення будівництва будинку, або відсутність таких строків зовсім, що широко поширено під час попередніх договорів купівлі-продажу. Якщо дати вказані орієнтовні, то забудовники, не дотримуючись їх, завжди посилаються саме на відсутність конкретики в термінах і, відповідно, прямого свого обов'язку побудувати будинок в обіцяні на словах проміжки часу. Якщо ж розглядати попередні договори без зазначення строків, то в найкращому разі обов'язки за такими договорами зводяться до певної дати стосовно оформлення права власності самим забудовником на квартиру, однак ту дату, до якої необхідно вкластися забудовнику для оформлення власності та передачі квартиру покупцю, ніхто ніколи не визначає і не гарантує.
Є ще безліч способів напряму обманювати пайовика, або опосередковано не доводити до відома, або доводити до відома дуже викривлено суттєву щодо правочину інформацію, все перерахувати в одній статті досить складно. При цьому хотілося б звернути увагу на таку, дуже цікаву для покупців інформацію, а саме: суди завжди за наявності спірної ситуації ставлять перед пайовиками (покупцями) запитання про те, чому дорослий, не позбавлений дієздатності громадянин міг укласти подібний договір, про що він думав. Виходячи з цих запитань суду, можу порадити таке: не поспішайте віддавати свої гроші за бажану квартиру, повернути їх буде значно складніше, а в деяких випадках взагалі не можливо.
Юридичний департамент Агентства нерухомості Город
