С 1 сентября 2013 г. постановлением НБУ вводится безналичная форма расчетов, превышающих 150 тысяч гривен. Купить недвижимость, стоимостью выше, можно будет только в гривнах и только через банк.
Что ждет покупателей и продавцов недвижимости после введения безналичной формы расчета? Каким образом будет происходить передача денег? Давайте разбираться.
Итак, в соответствии с постановлением НБУ «Об установлении предельной суммы расчетов наличными» с 1 сентября 2013 г. максимальная сумма наличных расчетов в течение одного дня между предприятиями (предпринимателями) будет составлять 10 000 грн., а наличные расчеты между физлицом и предприятием (предпринимателем) за товары (работы, услуги) не должны превышать 150 000 грн.
По договорам купли-продажи, подлежащим нотариальному заверению, физлица между собой могут рассчитываться наличными в размере не более 150 000 грн. Физлица имеют право осуществлять расчеты на сумму, превышающую 150 000 грн., путем перечисления средств с текущего счета на текущий счет, внесения и/или перечисления средств на текущие счета, в том числе на депозит нотариуса, на отдельный текущий счет в национальной валюте.
По мнению представителей Нацбанка, рост безналичных расчетов увеличит поступления финансовых ресурсов субъектов национальной экономики в банковскую систему и повысит ликвидность банков. Именно сокращение наличного обращения, по их мнению, положительно повлияет на экономику страны, а также уменьшит стоимость денег. Это позволит удешевить стоимость кредитов и сделать их более доступными для украинцев, считают банкиры.
Эксперты рынка недвижимости, наоборот, уверены, что эффекта от нововведений будет мало.
И прогнозируют, что цены на недвижимость вырастут на размер банковских услуг. Любые новшества вызывают в обществе много споров. Особенно те, которые касаются денег. Украинцы привыкли рассчитываться «живыми» деньгами и мало доверяют банкам. Научены горьким опытом, когда вечером курс доллара был 4 грн/долл., а утром уже 8 грн/долл. А постоянные разговоры о скорой девальвации гривны и страх потерять свои кровные заставляют их хранить деньги «под матрасом» в долларах и вести расчеты купли-продажи в этой валюте. Поэтому многие считают данное нововведение очередной попыткой государства залезть в их карман.
Как отразится нововведение на рынке недвижимости мы попросили прокоментировать главу экспертного совета Гильдии риэлторов Украины Сергея Шкилева.
Что банкам хорошо, то покупателям - плохо
- Безналичные формы расчетов не только соответствуют государственной политике, но и выгодны банкам. Данные нововведения затронут в основном вторичный рынок недвижимости, так как 97 % операций с новостройками уже сейчас осуществляются по безналичному расчету. На вторичном рынке недвижимости все операции купли-продажи происходят в основном в долларах - наличными. Переход с 1 сентября на безналичные денежные расчеты в гривне и их ограничение до 150 000 приведет к тому, что при сделках купли-продажи придется проводить двойную конвертацию. Сколько будет составлять данная сумма - пока точно никто не знает. В своем постановлении НБУ не предусматривает каких-либо ограничений комиссионных, взимаемых коммерческими банками. То есть, проценты за денежную операцию финучреждения смогут устанавливать самостоятельно. Банкиры поспешили успокоить, что при операциях на сумму свыше 150 тыс. грн. комиссионные не будут превышать 1-1,5 %. Время покажет, насколько честны они в своих обещаниях. Например на рынке продаж автомобилей банки при МРЭО берут сейчас за денежные операции до 7 %.
Итак, прежде чем купить квартиру, между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, по которому деньги перечисляются со счета покупателя на счет продавца при выполнении определенных условий и при предъявлении определенных документов. Это может быть нотариально заверенная копия договора купли-продажи, которую получает продавец в момент заключения сделки.
Покупатель должен будет открыть расчетный счет в банке (если ранее его не было) и положить туда деньги, заранее поменяв валюту на гривны, (теряя на курсе), плюс еще заплатить банку комиссионные за обслуживание счета. Продавец недвижимости проделывает ту же самую операцию с открытием счета. Со счета покупателя деньги переводятся на счет продавца и снова банк взимает определенный процент за транзакцию (сейчас он составляет 1- 3 %). Если продавец решит конвертировать вырученные деньги в доллары, то он снова обменивает гривны (опять теряя на курсе). При этом всю сумму сразу продавец не сможет получить, ведь действует ограничение на покупку валюты максимум на 150 тыс. грн. За обналичивание денег со счета банк еще насчитает проценты.
Надо быть готовым к тому, что общее удорожание в результате банковских операций составит, по разным оценкам, от 1 до 3% от стоимости покупаемого жилья.
Итак, давайте посчитаем.
Возьмем для примера сделку купли-продажи квартиры в спальном районе Харькова, стоимостью 50 тыс. долл. Вначале покупателю надо поменять доллары на гривны. По нынешнему курсу покупки доллара (8,10) он получит около 405 тыс. грн. Учтем, что за счет разницы между курсами покупки и продажи (8,14) валюты потеря уже составляет 2 ты. грн. Затем банк возьмет за свои услуги комиссионные, допустим, 2 % от суммы. Это еще чуть больше 8 тыс. грн. Продавец тоже будет вынужден платить банку комиссионные за открытие и обслуживание счета. А если он решит снять со счета наличные и перевести их в иностранную валюту, то потеряет еще несколько тысяч гривен. И это не считая уплаты налогов, сборов и прочих обязательных платежей, которые никто не отменял.
Если даже разбить договор купли-продажи на несколько частей и осуществить их не за один день,а за несколько, плательщик все равно попадет в сферу регулирования постановления, так как НБУ ограничил именно всю сумму расчетов по договору, а не платежи в течение одного дня (смотреть здесь).
Как видим, финансовое бремя по выполнению намеченных целей НБУ ложиться на покупателя, который помимо оплаты государству пошлин, сборов, налогов от совершенной сделки, предоставит банкам свои денежные ресурсы и обеспечит доход банков в виде комиссий за операцию по перечислению и снятию средств.
Поэтому до введения новых правил многие хотят успеть закрыть сделки. Увеличилось количество заявок, просмотров и сделок, говорит Сергей Шкилев. Граждане спешат, что называется «вспрыгнуть в последний вагон». Ввиду этого продавцы охотнее идут навстречу покупателям, а те быстрее принимают решения о покупке.
Уже в начале сентября рынок замрет в ожидании, потому что в основной своей массе он не готов к такому переходу. Треть покупателей, говорит эксперт, не готова платить больше и пока займет выжидательную позицию. Для того, чтобы хотя бы выяснить, куда будут подаваться данные о сделке, не будет ли потом за ним бегать налоговый инспектор. Ведь введение безналичного расчета даст дополнительный механизм сбора информации о доходах физлиц и установление более жесткого контроля за уплатой налогов, что может привести к еще большему увеличению тенизации наличных средств, считает эксперт.
Нотариусы не готовы к нововведениям
Сейчас, говорит Сергей Шкилев, нотариусы еще не имеют четких разъяснений относительно документального оформления сделок. Что делать и как проводить сделки с 1 сентября нотариусы не знают.
После проведения всех банковских операций продавец и покупатель доставляют банковской квитанции и выписки из текущего счета нотариусу. Без этих документов, подтверждающих безналичную форму расчетов, нотариусам запрещено будет оформлять договор. Если подтверждающие документы в порядке, нотариус вносит данные в Госреестр и заверяет договор купли-продажи недвижимости. Пока еще не совсем понятно в какие именно моменты нотариусы должны вносить соответствующие изменения в Госреестры.
Нотариус может проводить сделку непосредственно в банке - тогда не будет временных разрывов между этапами. Но для этого у нотариуса должно быть в банке оборудовано рабочее место, что доступно не каждому нотариусу.
Нотариусы также могут оказывать услугу перечисления денег между покупателем и продавцом недвижимости через свой депозитный счет. Это более надежный способ получения денег за свою недвижимость. Потому что нотариус выступит гарантом между сторонами за своевременную и полную оплату сделки. Но надо ли это нотариусу? У них и так предостаточно работы, поэтому заморачиваться с открытием депозитного счета не станут, считает Сергей Шкилев.
За нарушение порядка проведения наличных расчетов, в том числе превышение предельных сумм, к нарушителям будет применяться административная ответственность, определенная ст.163-15 Кодекса об административных правонарушениях. Об этом НБУ разъяснил в своем письме № 11-117/736/2821. Налоговая инспекция будет налагать штрафы на виновников от 1700 до 17 тыс. грн.(при повторном нарушении). Юристы отмечают, что пока четкой и прямой нормы, позволяющей привлечь к ответственности граждан за нарушение предельных сумм расчетов, не установлено. Но со временем законодатели разработают такие нормы. А пока юристы просят граждан серьезно отнестись к новшествам. Потому что согласно нормам Гражданского кодекса одним из основных условий действительности сделки является ее соответствие нормам закона. Это значит, что заключение гражданами договора купли-продажи и проведение расчетов по нему с нарушением постановления НБУ повлечет за собой признание сделки недействительной.
Увеличатся риски сторон
Сейчас при оформлении сделки купли-продажи происходит одновременный обмен денег на документы. Это сводит к минимуму риск мошенничества. По новым правилам возникает разрыв во времени между переходом права собственности к покупателю и получением денег продавцом.
Непонятно, как будут осуществляться одновременные сделки, а ведь большинство операций на рынке недвижимости - это сделки, когда люди продают недвижимость и одновременно что-то покупают. Деньги проходят транзитом. Появляется очень много вариантов для мошеннических действий: со счетами, с банками и т. д.
Ни один банк не может гарантировать моментального снятия денег со счета. Слишком велика вероятность, что банк будет выдавать деньги частями, и это растянется во времени. Из-за этого, считает эксперт Сергей Шкилев, сделка может и вовсе не состояться, потому что во время таких «технологических» пауз одна из сторон может передумать. Продавцу при таком раскладе выгоднее будет сдавать квартиру и стабильно ежемесячно получать доход в долларах, чем продавать ее.
Эксперт отмечает, что отечественный интернет-банкинг пока не пригоден для крупных платежей. Его надо дорабатывать, чтобы иметь возможность надежно и безопасно работать. По мнению эксперта, остаются либо договор купли-продажи с отсроченными условиями (вступает в силу после получения продавцом недвижимости денег), либо аккредитив (когда деньги покупателя заморожены на соответствующем счету в банке, и поступают на счет продавца лишь после предъявления договора купли-продажи). Но об этих видах безналичных расчетов большинство участников рынка недвижимости практически ничего не знают.
Марина Шернина
