Квартира, полученная в наследство, - чаще всего актив неожиданный. Безусловно, часто наследники вселяются в полученную квартиру и живут в ней, но еще чаще такое жилье стараются поскорее продать. И вот тут-то оказывается, что унаследованные квартиры - объекты крайне сложные и даже опасные. Посмотрим на такие сделки с точки зрения и продавца, и покупателя.

«Бабушкина» квартира

Классический вариант наследства - квартира от бабушки (дедушки). Чаще всего это не самая комфортная недвижимость, в старых домах, без ремонта. Поэтому выгодно сдавать ее, как правило, не получается - проще продать и на вырученные деньги быстро улучшить собственные жилищные условия. Но этот вариант насколько классический, настолько же и идеальный, то есть далекий от реальности.

Намного чаще случается так, что наследников много, бабушка квартиру завещать не успела или не захотела, или наделила наследством кого-то одного, забыв про остальных. Особенно ожесточенные семейные войны происходят вокруг квартир, которые вдруг оказываются завещаны посторонним людям, а то и вовсе неким организациям: сектам, монастырям, какой-либо церкви, приюту... Квартиры, полученные в результате вступления в наследство, отпугивают покупателей тем, что невозможно предсказать последствий этой покупки. Это возможность появления и обиженных родственников, и людей, которые имеют право на обязательные доли в наследстве. Встречаются ситуации и с поддельными завещаниями.

Разумеется, покупателю о наличии всех этих проблем знать необязательно, рассуждает наследник. Ведь его задача как продавца - сбыть квартиру и получить деньги, а возникшие потом проблемы полностью лягут на плечи добросовестного приобретателя. Дело в том, что полный круг наследников выявить со стопроцентной гарантией крайне сложно, а во многих случаях просто невозможно. В частности, объясняет эксперт АН «Город», равные права на наследство имеют дети, рожденные в браке, внебрачные дети, а также усыновленные. При этом, например, усыновление могло происходить и в другом городе, и в другой стране, что уже само по себе далеко не всегда поддается проверке. Что касается внебрачных детей, то об их существовании родственники наследодателя могут и вовсе не подозревать. И такой наследник может объявиться уже после продажи квартиры, заявив о нарушении своих прав.

Завещание - гарантия безопасной сделки?

Ответ один: нет. Даже если квартиру продает наследник, четко прописанный в завещании, в котором он фигурирует один, это тоже не является гарантией того, что ничьи права при передаче наследства не были нарушены. Да, безусловно, наследование по завещанию кажется более понятным, нежели наследование по закону (когда имущество делится поровну между родственниками, по очереди). Но завещание все равно не уберегает от проблем в будущем. Поскольку есть такое понятие, как обязательная доля в наследстве. Да, люди могут и не знать своих, а более «умный» наследник не откажется воспользоваться ситуацией.

«На практике действительно бывает так: наследник, вступивший в права в условиях временной неосведомленности «конкурентов», спешит избавиться от квартиры, ничего не сообщая о рисках покупателю. И покупатель, не воспользовавшийся услугами по профессиональной экспертизе объекта, в один отнюдь не прекрасный день вдруг обнаруживает у себя в почтовом ящике судебную повестку, а затем во многих случаях теряет приобретенную квартиру, а зачастую и заплаченные за нее деньги» - предупреждают специаисты..

Что же, совсем не покупать унаследованные квартиры?

В этом вопросе эксперты несколько расходятся во мнениях. Одни считают, что лучше не рисковать - ведь квартир на вторичном рынке сегодня достаточно, тогда как другие, напротив, отмечают, что доля унаследованных квартир на вторичном рынке возросла: «Тем самым покупатель, отказывающийся от квартиры, полученной в наследство, существенно ограничивает круг поиска».

В любом случае, спешить не надо - как с отказом, так и с самой сделкой. «Да, приобретение квартиры, право собственности на которую перешло к продавцу в результате наследования, имеет целый ряд специфических особенностей и рисков. Однако это не значит, что их наличие однозначно является категорическим препятствием для сделки. Просто необходимо вдумчиво подойти к проверке объекта и разработке программы необходимых антирисковых мероприятий», - разъясняет президент ВОО Украинская гильдия риэлторов Сергей Шкилев..

Как максимально обезопасить такую сделку? Кто может дать гарантии, что наследство было «чистым»?

По идее, гарантий не может дать никто. Неучтенные наследники могут возникнуть в любой момент. Если они докажут, что не знали о смерти наследодателя, то согласно ГК, срок, в течение которого они могут заявить о своем праве на долю в наследстве (полгода), будет восстановлен. Таким образом, квартира будет возвращена продавцу (который будет дальше разбираться с новыми наследниками), а добросовестный покупатель должен будет получить свои деньги за сделку. При этом деньги, как известно, могут возвращаться покупателю годами и десятилетиями. Опасность еще и в том, что если с момента сделки прошло несколько лет, то возвращенные за «нехорошую» квартиру деньги сильно обесценятся (даже в том случае, если они будут получены в полном объеме, что и без того редкость). Таким образом, покупатель остается хоть и добросовестным, но все равно так или иначе обиженным.

Что касается гарантий, то сегодня на рынке некоторые компании страхуют свои сделки с недвижимостью. К тому же, с подозрительными объектами, риэлторы работать попросту не будут. И страховать сделку купли-продажи с недавно унаследованной квартирой не станет никто. Как правило, страхуются и без того «чистые» объекты, ведь рисковать своими деньгами не хотят ни агентства недвижимости, ни страховые компании.

Если говорить об ответственности нотариуса, который не выявил наследников, то о таком и мечтать не приходится. Нотариус не несет ответственности за непоявление наследников, которым дается полгода, чтобы они могли заявить о себе и претендовать на наследство.