«Ипотечные истории» - наша традиционная рубрика, в котороймы просим экспертов прокомментировать реальные истории, взятые из интернета илииз присланных в редакцию писем. Вопросы, интересующие наших читателей нынешнимлетом, свидетельствуют: ипотека продолжается! Да, конечно, в результате кризисачисло вновь выдаваемых кредитов снизилось. Но те, что выданы до 2008 года,вполне способны занять наше внимание на много лет вперед. А там, глядишь, икризис закончится, и новых займов граждане наберут.
Можно ли «переписать»полквартиры втихаря?
Несколько лет назад мы с моим отцом купили в ипотекуквартиру. Брали в долевую собственность, каждому по 1/2. Сначала все шлонормально, но сейчас, к сожалению, мои отношения с отцом испортились. Он нетолько ничего не платит сам, но и отказывается уступить свою долю мне. А самавыплачивать весь кредит, чтобы в итоге получить в собственность только половинуквартиры, я не хочу. Так что стараниями папочки складывается ситуация, когда мыэту квартиру можем потерять – но продать мне свою половину он отказывается.
Что тут можно сделать? В частности, нет ли возможностиквартиру «переписать» на меня как-нибудь «втихую», чтобы папа не знал?
Если начинать с прямо поставленного вопроса (второго), тоответ будет однозначным: это невозможно. На рынке недвижимости вообще ничегонельзя сделать «втихую» (разумеется, мы говорим о ситуациях, когда действующиелица остаются в рамках закона, а не пользуются, к примеру, поддельнымидоверенностями). Как напомнили журналу Metrinfo.Ru эксперты Агентства поипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), принудительно лишить залогодателя(физического лица) его собственности не может даже залогодержатель(банк-кредитор) – все делается через решение суда. И тем более, что здесьограничены возможности созаемщика.
С другой стороны, существует ст. 325 Гражданского кодексаРФ, согласно которой при солидарной обязанности должник, исполнивший этуобязанность перед кредитором в полном объеме, вправе предъявить требование костальным должникам на исполненную сумму за вычетом приходящейся на него доли.Выражаясь понятнее, если автор письма платит сама – она должна собиратьдоказательства этого факта (в частности, ни в коем случае не выбрасыватьприходные ордера банка, где указаны ФИО плательщика). Потом, когда кредит будетполностью погашен, можно потребовать от созаемщика либо возместить все этитраты, либо отдать полквартиры. Но, опять-таки, через суд.
Но предпочтительнее, конечно, решить проблему уже сейчас, аэто возможно только при мировом соглашении всех сторон кредитного договора:созаемщиков и банка-кредитора. Владислав Есенков, заместитель начальникаУправления по работе с клиентами ипотечного бизнеса банка «Унифин», рекомендуетпоставить в известность банк – он не менее, чем автор письма, заинтересован внадлежашем исполнении условий договора. Возможно, у банка уже есть опыт участияв подобных конфликтах, он знает, как можно укротить строптивого папеньку.
Выплатил кредит и…умер, не успев снять обременение
Мы с мужем купили квартиру в ипотеку, и только что погасиликредит досрочно. Сейчас планируем снимать обременение, но – как оказывается –это довольно долгая процедура, длящаяся от одного месяца. Жизнь непредсказуема,поэтому боюсь, не случится ли что-нибудь со мной и мужем в этот период. А у насдвое несовершеннолетних детей.
Если кредит выплачен, снять обременение и оформитьсобственность не успели, а два плательщика по ипотеке погибли, кому достанетсяквартира?
Если строго по закону, то права залогодержателя прекращаютсяв тот момент, когда должник закрывает кредит. Снятие обременения – это ужеформальность. А дети являются по закону наследниками первой очереди, ониполучают имущество своих погибших родителей.
С другой стороны, в нашей жизни всегда не мешаетподстраховаться. Прежде всего, советует Владислав Есенков («Унифин»), стоитвзять в банке документ, подтверждающий, что все обязательства по кредитувыполнены, и банк не имеет к вам претензий. Во-вторых, хорошо бы написатьзавещание – несмотря на то, что дети – они «первой очереди».
Еще наших консультантов удивило, почему срок снятияобременения обозначен таким большим. По закону он занимает пять рабочих дней,и, вероятно, имеет смысл поинтересоваться у банка, кто и зачем там «тормозит»…
Почему мне нереструктурируют долг?
В августе 2008 года я взял ипотечный кредит. Через некотороевремя начался всем известный кризис, мне стало сложно выплачивать долг, и янаписал заявление с просьбой о его реструктуризации. В процессе общениявыяснилось, что банк, который давал мне деньги, продал кредит другому банку, иэтот банк отказывается реструктурировать именно на этом основании: что выдавалне он. Кстати, официальной бумаги с отказом они мне так и не дали – все толькона словах. С финансовыми проблемами я более-менее разобрался, кредитвыплачиваю, даже досрочно. Но интерес реструктурировать на более долгий сроквсе равно остался.
Насколько аргументирована позиция банка, отказывавшегореструктурировать долг на таком странном основании? Что делать, как«достучаться» до банка, поскольку снизить ежемесячный платеж все равно хотелосьбы?
Ситуация, как выясняется, довольно распространенная. С однойстороны, продажа банками кредитов друг другу – давно существующая и законнаяпрактика. С другой – у банков нет единых стандартов и методики оценки рисков,требований к заемщику и кредитному договору и т.д. Добавим сюда и то, что банки(как и любые крупные структуры) довольно косны и неповоротливы. До крупногоначальства ваши заявления, скорее всего, не доходят, а «мелкие сошки» не хотятбрать на себя ответственность. Добавим и то, что заставить банк пересмотретьусловия погашения кредита не может никто – это его внутренний вопрос, которыйон решает по собственному усмотрению.
Что делать? Варианта два. Либо попытаться все жедоговориться с банком – для этого нужно пойти на прием к большому начальству.Узнайте, кто из членов правления курирует подобные вопросы, постарайтесьзаписаться к нему на прием. Второй вариант – рефинансирование, эта услуга послеспада, вызванного кризисом, снова возвращается на рынок. Суть ее в том, что вынаходите совершенно посторонний банк, согласный погасить ваш существующийкредит, и должны вы теперь будете этому новому банку. Минусы – хлопоты и траты,связанные с получением фактически нового кредита. Плюсы – это будут те условия,на которых вы договоритесь. Может быть, они окажутся выгоднее нынешних…
Существует ли убанков «черный список»?
В 2007 году взял ипотечный кредит. В том же году погасилего. Но банк по ошибке отправил мои данные куда-то – как проблемного заемщика.Имеется даже справка от банка, что кредит погашен полностью. Но это не помогает– негативная информация обо мне бродит в каких-то базах данных, и новыхкредитов мне не дают.
Что это могут быть за «черные списки»? Как человеку,попавшему в эти базы данных, «отмыться»? Особенно тому, кто и попал-то понедоразумению…
Идея собирать кредитные истории граждан не нова, иобсуждать, зачем это нужно банкам, мы не будем – по причине полнейшей очевидности.Уже существует несколько крупных баз такого рода – к примеру Национальное бюрокредитных историй (НБКИ). Данные в эти базы активно вносятся – и здесь возможныошибки.
Что делать? Прежде всего, рекомендует Владислав Есенков(«Унифин»), обратиться в банк, который выдавал ипотеку, и узнать, в какуюименно организацию он передал информацию о заемщике. А также взять письмо отом, что кредит уже погашен, и претензий банк не имеет. Затем заказать в этойбазе данных выписку (вам ее предоставят по паспорту) и, если обнаружитсяошибка, то «отправиться к ним в гости» с письмом из банка. Этого должно бытьдостаточно для внесения изменений. После окончания данной процедуры будетнелишним еще раз взять выписку по кредитной истории, чтобы проверить,действительно ли изменения внесены.
Можно ли гаситькредит из-за границы?
Я хотела бы досрочно погасить кредит, взятый в Краснодаре.Сейчас я проживаю в Хьюстоне (США). В банке мне сказали, что для улаживанияформальностей я должна приехать лично.
Нельзя ли обойтись без этого? Интересует как собственноперевод денег, так и предшествующая ему юридическая суета.
Закону такое желание не противоречит. «Осуществлятьбанковские переводы в счет погашения кредита возможно и за пределами РФ, -говорят эксперты АИЖК. – Однако в данном случае необходимо внимательно изучитьреквизиты для осуществления платежа и связаться с кредитором. Также вноситьплатежи за вас может и находящееся в РФ любое частное лицо – при условиипредъявления документа, удостоверяющего его личность».
«Конечно, такого рода вопросы лучше (и для банка, и дляплательщика) решать в личном присутствии, - соглашается Владислав Есенков(«Унифин»). – Однако вы можете направить в банк письмо с описанием ситуации иуказанием уважительной причины невозможности личного приезда. К уважительнымпричинам могут относиться медицинские противопоказания, особенности работы,наличие детей или родственников за которыми требуется постоянный уход и.т.д. Влюбом случае, причину лучше всего подкрепить документом, подтверждающим данныеобстоятельства».
Если же возникают вопросы, связанные с необходимость подписывать какие-либодокументы, то они тоже решаются. Лучше всего это сделать с помощью доверенности– за рубежом в роли нотариуса, заверяющего эти документы, выступает консулРоссии.
Резюме журнала онедвижимости Metrinfo.ru
Получение ипотечного кредита – это серьезный шаг для любогочеловека, учитывая его размер и срок кредитования. Ипотека требует не толькоуверенности в том, что будут деньги погашение долга перед банком, но и мужества,и терпимости – ведь за время кредитования у заемщика может многое поменяться вжизни. И к такому круговороту нужно готовиться заранее. А текущие проблемы покредиту помогут решить специалисты – по мере роста популярности и доступностиипотеки их на рынке недвижимости станет больше.
ВладимирАбгафоров
