Заключаем договор купли-продажи недвижимости – на что обратить внимание

Тонны документов-договоров приходится прочитывать (в идеале внимательно и до конца) продавцам и покупателям жилья. И, конечно же, в хитросплетениях юридических терминов нередко прячутся весьма коварные пункты,которые очень трудно отследить в таких объемах однообразного текста.

Нотариальный договор задатка

Договора, предшествующие непосредственно купле-продаже жилья, бывают трех основных типов – договор эксклюзивного обслуживания между риэлтором (агентством) и продавцом, договор того же типа между риэлтором и покупателем и, наконец, так называемый договор задатка между продавцом и покупателем.

Договор задатка, в свою очередь, делится на две основные разновидности –нотариально заверенный и "частный". В случае нотариального заверения, обратите внимание, шапка договора не будет включать в себя слово "задаток"– ибо на самом деле, согласно терминологии законодательства, это будет"попереднiй договiр", регламентируемый статьей 635 Гражданского Кодекса (слово "задаток" по закону означает лишь часть долга, которую должник выдает кредитору в счет обязательств перед ним, статьи ГК 570-571).

Во-вторых, стоит помнить о том, что при нотариальном заверении покупатель должен заплатить государственную пошлину в размере 1% суммы задатка (например, при задатке $5000 пошлина составит $50). При этом налоговым агентом по сбору и выплате государству пошлины является нотариус. Разумеется, нотариус возьмет также и плату за свои услуги – в размере 800-1000 гривен.

В целом же стоит сказать о том, что только нотариально заверенный предварительный договор даст его участникам гарантию и доскональной проверки(нотариусом) всех необходимых документов и, в случае чего, гарантию принятия судом такого документа к исполнению.

Частный договор задатка

Что же касается договора задатка, оформляемого на бланках агентства недвижимости или вообще в виде текста-расписки на чистом листе, то такой договор является, как говорят юристы, "полузаконным", составляется иными риэлторами "через пень-колоду" – и в худшем случае далеко неоднозначно будет восприниматься судебными органами.

Тем не менее, риэлторы с более чем десятилетним опытом составляют договора задатка вполне грамотно. И если вы полностью доверяете риэлтору, есть смысл сэкономить на нотариусе и госпошлине, оформив "частный" договор задатка. В этом случае следует обратить внимание на следующие нюансы.

В ненотариальном договоре задатка в первом же пункте должно быть указано, что данное частное соглашение его стороны согласились приравнивать к предварительному договору, описанному в статье ГК 635. Иначе пункты о потере задатка или его возврате в двойном размере не будут являться до конца законными и, например, суд сможет признать их никчемными (хотя бы по признаку"принуждение к сделке на крайне невыгодных условиях").

Разумеется, валютой задатка даже в частном договоре должна быть указана гривна, поскольку документированно-договорная взаимная передача валюты без лицензии на валютные операции с обеих сторон есть деяние противозаконное, и при попадании этой информации в госорганы она может ударить и по участникам сделки-задатка, и по агентству недвижимости. Кстати, нотариус, конечно же, другого варианта для предварительного договора и не предложит. Что же касается вопросов валютного курса, то обычно в договоре (и нотариальном, и частном) указывается, что стороны договариваются о приравнивании суммы задатка в гривнах к такой-то сумме в валюте (последняя в реальности и передается покупателем продавцу). Курс валюты чаще всего избирается нацбанковский на день договора, однако в дни быстрой инфляции может быть, по договоренности сторон, выбран и произвольный курс – главное, чтобы "источник" курса был тоже отражен в пункте о приравнивании суммы в гривнах к сумме в валюте.

Покупателю в "частном" договоре задатка следует обратить внимание, на указание наличия/отсутствия детей в продаваемой квартире. Ведь "форму три", то есть государственную справку о зарегистрированных в квартире гражданах, продавец жилья будет брать уже после договора задатка (справка действительна две недели, ее срок действия должен прийтись на договор продажи квартиры, а задаток берут обычно на срок свыше двух недель). И это значит, что наличие прописанных детей должно быть специально отражено в договоре задатка. Причина проста: при наличии детей в продаваемой квартире государственный опекунский совет следит за тем, чтобы не ухудшились их жилищные условия, однако малопредсказуемая по срокам работа местного опекунского совета может сорвать краткие сроки, указанные в договоре задатка.

Также в "частном договоре" задатка должны быть "названы поименно" все форс-мажорные обстоятельства, которые приведут к расторжению договора без штрафов (потери задатка покупателем или возврата его продавцом в двойном размере). К природным и рукотворным стихийным бедствиям, которые являются и по закону поводом для расторжения договоров без санкций, есть смысл добавить также изменения законодательной базы, которые сделают куплю-продажу данного жилья до конца срока договора задатка невыгодной сделкой для одного из его участников (например, если госпошлина на продавца квартиры или выплаты в Пенсионный Фонд покупателя квартиры станут равны не 1%, а 5%). А вот"изменения конъюнктуры рынка недвижимости", вписанные в форс-мажорные обстоятельства, есть подвох и злостная махинация – нет точного критерия для фиксирования того, совершилось изменение конъюнктуры или нет, а значит, недобросовестный участник договора сможет неожиданно расторгнуть договор в любой день.

Помимо того, при наличии двух или большего количества документов на собственность – например, супруги владеют квартирой сообща и у них два почти одинаковых договора купли-продажи (наследства, мены, дарения, акта приватизации) – в договоре задатка должны быть указаны все пакеты документов на продаваемую собственность: во избежание действий одного совладельца вопреки мнениям остальных. И уж тем более, должно указываться и скрепляться подписями согласие супругов продавца и покупателя с действиями их супругов в договоре задатка, связанного с данным объектом недвижимости.

И, наконец, в идеале так называемый (условно) договор задатка заключается между двумя физлицами – покупателем и продавцом жилья – то есть риэлтор или агентство в таком договоре не упоминается (риэлторы заключают с участниками договора задатка отдельные договора). Впрочем, иные агентства формулируют трехсторонние договора задатка, включая в договор самого риэлтора. В таком трехстороннем договоре задатка нет ничего незаконного – просто в этом случае дополнительно придется внимательно сравнивать договор задатка и отдельные два договора между риэлтором и обоими участниками договора задатка (чтобы пункты, касающиеся риэлтора, в первом и двух последних документах не противоречили друг другу). И, конечно же, трехсторонний договор с участием двух физлиц и одного юрлица (риэлтора) обязательно подразумевает мокрую круглую печать и полные реквизиты этого юрлица.

Договора эксклюзивного обслуживания 

Тот же пункт о мокрой печати и реквизитах риэлтора важно проверить и в договорах между риэлтором и продавцом (риэлтором и покупателем).

Помимо того, договор об обслуживании продавца риэлтором обязательно должен иметь срок действия – иначе вы своей подписью скрепите что-то вроде бессрочного договора на обязательное обслуживание данным риэлтором до конца вашей жизни. Срок действия, для вашего (продавца) блага, должен не превышать три-четыре месяца – примерно с такой частотой цены на рынке меняются уже заметно, и указанная в договоре с риэлтором минимальная цена может оказаться или слишком демпинговой, или нереально высокой для потенциальных покупателей.

Вот мы уж вскользь и упомянули еще один важный пункт договора риэлтора с продавцом – минимальная цена, по которой риэлтор берется найти покупателя для квартиры.

Также в договоре должны быть прописаны документы (весьма многочисленные)которые для продажи жилья должен собрать продавец лично или с помощью риэлтора.

В договорах риэлтора и с продавцом, и с покупателем могут быть указаны правила честного "дерибана" задатка в случае его потери в пользу продавца или возвращения в двойном размере покупателю. Например, риэлтор в этом случае может установить принцип "половину штрафного задатка – риэлтору". На этот пункт надо обратить особое внимание, особенно, если сам задаток оформлялся в виде частного трехстороннего договора.

Также в договоре с риэлтором может быть такой коварный пункт как оплата деятельности риэлтора в случае несовершения акта купли-продажи жилья. В ваших интересах, чтобы такого пункта вообще не было или же была указана минимальная сумма оплаты (наиболее законным из всех подобных вариантов являлся бы пункт о том, что при несовершении сделки продавец вернет риэлтору стоимость платной рекламы квартиры в газетах согласно представленных риэлтором квитанциям об оплате, но лучше, чтобы и подобных мелочных пунктов не фиксировалось).

Однако даже и без такого пункта договора иные недобросовестные риэлторы умудряются требовать деньги с клиентов, "съехавших со сделки". Чтобы не попасть впросак, следует помнить, что риэлторы и агентства не имеют права принимать на хранение оригиналы правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру. А если такой пункт прописан в договоре, это значит одно: агентство заранее готовится шантажировать вас невозвратом ваших документов, если вы, отказавшись от продажи, не пожелаете оплачивать услуги агентства и будете ссылаться на то, что такая оплата не была описана в договоре с ним.

Разумеется, в договоре риэлтора с покупателем должен быть указан объем комиссионных, которые он платит риэлтору после совершения акта купли-продажи. Должно быть указано, кто оплачивает нотариальные услуги при совершении акта купли-продажи.

И, наконец, обязательным является указание на оплату покупателем и продавцом после акта купли-продажи государственных выплат в определенном государством объеме и о том, что покупатель и продавец знают объемы этих необходимых выплат. А таковыми являются не только госпошлина и "пенсионный", но и, скажем, налог на "лишние метры" свыше 100 квадратных метров, а также налог в случае второй продажи недвижимости в один налоговый период.

Напоследок напомним, что прежде всех работ с риэлтором необходимо выбрать его и проверить его полномочия. Лучше всего обращаться в крупные и надежные агенства недвижимости. Которые работают на рынке недвижимости Харькова более 10 лет.