Национальный банк в декабре прошлого года обязал иностранцев с целью покупки недвижимости в Украине открывать инвестиционные счета, чтобы операции осуществлялись исключительно в гривне. При этом регулятор разъяснил банкам, как себя вести в данной ситуации, т.е. новый порядок осуществления иностранных инвестиций в связи со вступлением в силу 24 ноября 2009 года изменений в Закон «О режиме иностранного инвестирования». И хотя механизм работы с инвестсчетами официально в силу еще не вступил, игроки рынка недвижимости, работающие с иностранцами, уже столкнулись с проблемами отторжения подобной схемы со стороны нерезидентов, они не хотят проходить такие обременительные процедуры.
Выходит, теперь путь к карману иностранца лежит через инвестиционные счета. Захочет иностранный гражданин обзавестись домом в столице, апартаментами в Крыму или недвижимостью в Харькове (впрочем, как и автомобилем, оборудованием и другим движимым и недвижимым имуществом), то он должен получить украинский идентификационный код и открыть инвестсчет в банке.
Такой механизм вступает в силу после публикации в официальных изданиях постановления правления НБУ (№769 от 24 декабря 2009 года), уже зарегистрированного в Минюсте, которым нормативно-правовые акты банка приводятся в соответствие с изменениями в законодательство. Поэтому де-юре нерезиденты пока могут осуществлять инвестиционную деятельность по старой схеме, используя мультивалютные счета.
В то же время, по данным застройщиков, де-факто уже не могут, поскольку банки получили «разъяснения» Нацбанка.
Некоторые застройщики уже испытали на себе действие нововведения. Прежде всего, речь идет об элитной недвижимости в Крыму, которая в большей степени пользуется спросом у россиян.
Инструкции по работе с инвестчетами пока не обнародованы. Но очевидно, что процедура заключения сделки станет более длительной и трудоемкой.
Юристы, судя по практике предыдущих лет, отмечают, что при открытии инвестсчета не требуется присутствие в Украине иностранного покупателя. Все может осуществить доверенное лицо физического или юридического лица-нерезидента.
Итак, чтобы купить недвижимость в Украине, иностранец должен открыть в банке на территории нашей страны инвестиционный счет и со своего банка или со своей фирмы перечислить на него валюту. Далее НБУ на межбанке конвертирует ее в национальную, и уже за гривню инвестор может купить желаемый объект.
Между тем, девелоперы, которые столкнулись с этим механизмом, утверждают, что присутствие инвестора таки необходимо. Для начала покупатель должен получить идентификационный номер в налоговой, что займет около 7-8 дней. Затем инвестор приезжает в Украину еще раз, чтобы открыть инвестсчет. В это время его доверенное лицо перечисляет деньги на украинский счет из-за границы.
Перед подачей документов в налоговую для присвоения идентификационного кода покупатель должен сделать перевод паспорта на украинский язык (стоимость услуги – 125 грн.). В результате вся процедура открытия инвестсчета обойдется в 500-600 гривен. (включая нотариальное заверение банковской карточки и плату за открытие счета).
Что даст такое нововведение. С одной стороны, процедура станет более прозрачной, а с другой – для инвестора апартаменты могут подорожать, поскольку он потеряет на курсовой разнице при обмене валюты. Кроме этого добавится волокиты и потеря времени.
Система инвестирования через инвестсчета ранее существовала в Украине - до 2002, или 2003 года. Однако нерезидентам было неудобно работать по такой схеме, и ее отменили. Иинвесторам такая схема невыгодна, поскольку они будут терять деньги на разнице курса при покупке гривни и в дальнейшем, если сделка не состоится, при ее продаже.
Мнения застройщиков разделились. Очевидно, любые нововведения пугают, в особенности когда речь идет о приобретении в собственность. Опасения лишиться покупателей присутствуют, учитывая, что в это кризисное время продажи элитной недвижимости и так уменьшились, а потенциальных покупателей легче найти среди россиян.
Эксперты считают, что введение подобных схем вредит рынку недвижимости, поскольку приведет к уменьшению внешних инвестиций на фоне снижения внутренней покупательской способности.
Но при этом данные законодательные поправки сделают более прозрачными сделки по покупке недвижимости иностранцами.
Как бы там ни было, вводя инвестсчета, законодатели преследовали благородные «антикризисные» цели – укрепить гривню, для чего предусмотрели обмен валюты по невыгодному для инвесторов межбанковскому курсу. Иностранцы получат за это «легализированную» недвижимость, которой смогут свободно распоряжаться…
Шернина Марина.
