Закон о риэлторской деятельности

Предпринимая очередную попытку урегулировать рынок недвижимости Украины, законодатель, путем принятия Закона Украины «Про риэлторскую деятельность», ведет к монополизации рынка, а также в случае принятия Закона, делает непрозрачным механизм сертификации риэлторской деятельности, его квалификации и привлечения к ответственности, нарушает права и свободы риэлтора как субъекта предпринимательской деятельности и др. Такой вывод сделали юристы компании «Юридическiй домъ» по проекту Закона Украины №8781 «Про риэлторскую деятельность».

 

 

Законопроект предусматривает создание и действие на территории Украины Риэлторской палаты Украины, которая основана всеукраинскими и региональными профессиональными общественными организациями риэлторов. Риэлторская палата Украины создается в соответствии с законодательством Украины об объединении граждан и действует на основании Устава и данного Закона. Целью ее является обеспечение профессионального самоуправления риэлторов, координации их деятельности, налаживание взаимодействия с органами государственной власти, органами местного самоуправления, судебными органами и др.

 

Деятельность Палаты, согласно проекту, включает: сертификацию всех риэлторов, стандартизацию их деятельности, разработку программы подготовки риэлторов и порядка сдачи квалификационных экзаменов, составление Реестра риэлторов, контроль за соблюдением правил и стандартов деятельности, а также Закона «О риэлторской деятельности», что само по себе вряд ли может быть функцией общественной организации. Данные функции входят в компетенцию государственных контролирующих органов.

 

Риэлторская Палата заявлена законопроектом, как неприбыльная организация, источниками формирования денежных средств и имущества Риэлторской палаты Украины являются вступительные и членские взносы, плата за внесение в Реестры и их ведение, другие доходы и поступления, получение которых не противоречит законодательству Украины. То есть свою деятельность она должна осуществлять за счет платы за проведение сертификации риэлторов, за получение Квалификационного свидетельства, сдачу квалификационных экзаменов, за включение в Реестр и добровольные пожертвования. Понятие в статье 10 проекта «другие доходы и поступления, получение которых не противоречит законодательству Украины» по сути являются завуалированными.

 

В свои полномочия Палата вменяет право применять штрафные санкции, вплоть до анулирования Квалификационного свидетельства. Случаи, в которых риэлтор может быть лишен права осуществлять риэлторскую деятельность, многочисленны.

 

Статья 3 Закона Украины «Об объединении граждан» дает четкое определение понятия общественная организация. Общественная организация – это объединение граждан для удовлетворения и защиты своих законных социальных, экономических, творческих, вековых, национально-культурных, спортивных и других общих интересов. Добровольное общественное формирование, созданное на основе единства интересов для общей реализации гражданами своих прав и свобод.

 

Принципы создания и деятельности общественной организации: данные объединения создаются и действуют на основе добровольности, равноправия их членов (участников), самоуправления, законности и гласности. Члены организации свободны в выборе направлений своей деятельности. Никто не может быть принужден ко вступлению в любое объединение граждан.

 

Своего рода, Палата, как выборный орган самоуправления, получит право полностью контролировать рынок недвижимости, возможность искусственно ограничивать конкуренцию. Кроме того сосредоточит большие средства и права на регулирование рынка недвижимости в узком кругу лиц, т.е. фактически монополизирует рынка.

 

 

Проектом Закона предусмотрено наличие стандартов и правил риэлторской деятельности, образовательных программ, процедуры сдачи квалификационных экзаменов для подтверждения квалификации профессии «риэлтор», процедуры ведения национальных реестров риэлторов и субъектов риэлторской деятельности.

 

Эти правила, стандарты и системы будут определять детальный механизм реализации закона. Пакет документов, необходимых для внедрения и реализации законопроекта «О риэлторской деятельности», нужно разрабатывать не дожидаясь вступления Закона в силу, а затем, после вступления в силу Закона, рекомендовать его для утверждения. Так, к примеру, законопроект говорит «О положении о реестре риэлторов» и создании постоянно действующего Третейского суда. Но на данное время законодатель предлагает на рассмотрение лишь законопроект, который имеет множество противоречий и недоработок.

 

 

Статья 18 законопроекта говорит об ответственности Субъекта риэлторской деятельности, который отвечает перед потребителем риэлторских услуг и третьими лицами за нанесение ущерба своими действиями или бездействием в результате допущенных нарушений требований настоящего Закона, других законодательных актов Украины.

 

В проекте отсутствует прописанный механизм привлечения риэлтора к ответственности за правонарушение перед потребителем, а именно причинение ему ущерба.

 

Статья 19 законопроекта предполагает аннулирование Квалификационного свидетельства риэлтора, приостановления и аннулирования сертификата субъекта риэлторской деятельности. Какие последствия аннулирования свидетельства и сертификата предполагают для риэлтора и субъекта риэлторской деятельности, в законопроекте не указано. Это лишение права занятия риэлторской деятельностью на определенный срок или после аннулирования документов риэлтор (субъект риэлторской деятельности) может заново подать заявление на выдачу новых? Указано лишь, что со дня исключения субъекта риэлторской деятельности из Реестра субъектов риэлторской деятельности, данный субъект теряет право на осуществление риэлторской деятельности, без указания каких-либо сроков.

 

В рамках текста проекта закона не обусловлены права и обязанности дисциплинарно-квалификационной комиссии, призванной контролировать качество риэлторской услуги, соблюдение требований законодательства со стороны субъекта риэлторской деятельности и т. д, а также ее полномочия.

 

 

Статья 3 рассматриваемого законопроекта ограничивает занятие другими видами деятельности, а именно, риэлторская деятельность является исключительным видом деятельности субъектов риэлторской деятельности. Субъектам риэлторской деятельности не разрешается осуществление иной деятельности, кроме риэлторской. Как минимум, это положение противоречит Закону Украины «О предпринимательстве», в котором заложен принцип свободы предпринимательской деятельности, то есть нарушают законные свободы и права риэлторов, как субъектов предпринимательской деятельности. Статья 42 Конституции Украины: каждый имеет право на предпринимательскую деятельность, не запрещенную законом. Государство обеспечивает защиту конкуренции в предпринимательской деятельности. Не допускаются злоупотребление монопольным положением на рынке, неправомерное ограничение конкуренции и недобросовестная конкуренция.

 

Профессиональная подготовка риэлторов

 

Статья 4 законопроекта говорит о том, что риэлтором может стать физическое лицо, которое имеет базовое высшее образование, сдало квалификационный экзамен, по результатам которого получило Квалификационное свидетельство риэлтора и зарегистрировано в Реестре риэлторов Украины. Однако, законопроектом не определено какое именно образование считать базовым: юридическое, экономическое или управленческое?

 

Также в проекте указано, что профессиональная подготовка риэлторов осуществляется учебными заведениями (предприятиями, учреждениями или организациями), которые заключили договоры о сотрудничестве в профессиональной подготовке риэлторов с Риэлторской палатой Украины. В настоящий момент в Украине действуют несколько образовательных структур, обучающих специалистов в этой области. Законопроект не предусмотрел момент, какие именно ВУЗы Украины будут обучать граждан для получения ими специализации и почему именно с Риэлторской палатой учебные заведения должны находиться в договорных отношениях, если сами учреждения обучают специалистов данной сферы. Соответственно создается ограничение конкурентной среды среди учебных заведений, которые осуществляют профессиональную подготовку риэлторов.

 

В статья 7 законопроекта говорится о том, что контроль за качеством профессиональной подготовки риэлторов осуществляет Риэлторская палата Украины. Своего рода Риэлторская палата «делегирует» себе одну из контролирующих функций Министерства образования и науки, молодежи и спорта Украины?

 

Рынок недвижимости Украины все еще в процессе развития, база теоретических знаний о риэлторском деле, научные к нему подходы, также находятся в стадии разработки, и контролировать качество знаний сферы, которая еще не один год будет развиваться и совершенствоваться, на наш взгляд, объективно не представляется возможным.