Плата за землю собственниками (арендаторами) помещений в многоквартирных домах

Проверки субъектов (физических лиц, физических лиц - субъектов предпринимательской деятельности, юридических лиц), в собственности или пользовании которых находятся помещения в многоквартирных домах, на предмет уплаты земельного налога, еще не приобрели массового характера, но в последнее время тенденция уже наблюдается. Поэтому субъектам хозяйственной деятельности, попадающим "группу риска", рекомендуем ознакомиться с системным анализом действующего законодательства по рассматриваемому вопросу.

Статьей 5 Закона Украины "О плате за землю" от 03.07.1992 г. предусмотрено, что объектом платы за землю является земельный участок, находящийся в собственности или пользовании, в том числе на условиях аренды. Субъектом платы за землю (плательщиком) является собственник земельного участка и землепользователь, в том числе арендатор.

Согласно ст. 15 названного закона собственники земли и землепользователи уплачивают земельный налог со дня возникновения права собственности или права пользования земельным участком.

Возникает вопрос, на кого возлагается обязанность по уплате земельного налога?

В случае с земельными участками под многоквартирными жилыми домами необходимо руководствоваться прежде всего ст. 42 Земельного кодекса Украины от 25.10.2001 года, в соответствии с которой :

земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление данными домами;

в случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование объединению собственников;

порядок использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяется сособственниками;

размеры и конфигурация земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяются на основании проектов распределения территории квартала, микрорайона и соответствующей землеустроительной документации.

Из вышеизложенного следует, что плательщиками земельного налога являются либо ЖЭКи или другие коммунальные предприятия, уполномоченные органами местного самоуправления содержать жилой дом, либо объединения собственников, а также жилищно-строительные кооперативы. В любом случае, плательщиком земельного налога должно являться предприятие или организация, на балансе которого находиться многоквартирный дом, за которым закрепляется земельный участок на праве постоянного пользования или на праве собственности и на основании ст. 126 Земельного кодекса Украины выдается соответствующий государственный акт. Такие данные вносятся в Государственный земельный кадастр и, согласно ст. 13 Закона Украины "О плате за землю" от 03.07.1992 г., является основанием для начисления земельного налога.

Предприятие либо физическое лицо - собственник помещения может быть плательщиком земельного налога только в случае, если оно имеет право на земельный участок, на котором расположена квартира, удостоверенное государственным актом.

Однако, п. п. 4.4 п. 4 Положения о порядке установления и закрепления границ придомовых территорий существующего жилищного фонда и предоставления в общее пользование или общую совместную собственность земельных участков для сооружения жилых домов, утвержденного приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам, Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству, Государственного комитета Украины по делам градостроительства и архитектуры, Фонда государственного имущества Украины от 05.04.1996 г. № 31/30/53/396, зарегистрированного в Министерстве юстиции Украины 26.04.1996 г. за № 203/1228 определено, что отдельным юридическим или физическим лицам, являющимися собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, выделение долей земельного участка в натуре и их отдельное отчуждение не допускается.

Таким образом, с правовой точки зрения владельцы (арендаторы) жилых и нежилых помещений в таких домах не входят в круг лиц, которые могут быть собственниками либо пользователями земельных участков, соответственно они не должны платить налог, а могут лишь возмещать расходы на его уплату. Кроме того, учитывая, что государственный акт на землю выдается балансодержателю многоквартирного дома, у собственников (арендаторов) квартир при отсутствии документов на землю отсутствует объект платы за землю, являющийся ключевым условием при начислении земельного налога. Данное обстоятельство неоднократно подтверждалось и судебной практикой Высшего хозяйственного суда Украины.

Согласно ст. 120 Земельного кодекса Украины, при переходе права собственности на дом или сооружение право собственности на земельный участок или его часть может перейти на основании гражданско-правовых соглашений, а право пользования - на основании договора аренды. Следовательно, при договоре купли-продажи (аренды) квартиры автоматически не возникает права собственности (пользования) на земельный участок. Собственник квартиры может ее продать, передать другому предприятию, обменять, сдать в аренду, отдать в залог - иными словами, он может использовать свое имущество по своему усмотрению. Что же касается дома, в котором находится квартира, то все вышеуказанные действия собственник квартиры не может совершить по причине отсутствия права собственности. Те действия, которые собственник вправе совершать со своей квартирой, может осуществлять балансодержатель дома. Следует учесть, что право собственности на дом или квартиру и право собственности на земельный участок - совершенно разные вещи. Земельный участок существует единым массивом под своим кадастровым номером, и частичное отчуждение земли невозможно.

В связи с чем, на практике вполне применима ситуация, когда дом принадлежит одному лицу, а земля, на которой он расположен, - другому.

Абсолютно противоположную позицию высказала Государственная налоговая администрация Украины в письме от 28.03.2003 г. № 3194/6/15-4416. Однако, с учетом вышеизложенной аргументации, позиция органа налоговой службы является ошибочной.

Свои доводы центральный налоговый орган обосновывает частью 5 ст. 14 Закона Украины "О плате за землю" от 03.07.1992 года, в соответствии с которой за земельный участок, на котором расположено здание, находящееся в совместной собственности нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог начисляется каждому из них пропорционально их доле в собственности на здание. Поскольку ранее мы пришли к выводу о том, что многоквартирный дом не принадлежит группе лиц на праве совместной собственности, следовательно они являются собственниками конкретных помещений в этом доме, но не долей в нем. По этой причине положения части 5 ст. 14 названного закона в рассматриваемой ситуации не применимы - не представляется возможным рассчитать долю в собственности на здание, пропорционально которой ГНАУ рекомендует рассчитать земельный налог.

По вопросу урегулирования аренды земельного участка, в случае передачи в аренду помещения в многоэтажном доме, свое мнение высказал государственный комитет Украины по земельным ресурсам в письме № 14-22-13/3702 от 12.05.2005 года. Так, по мнению Госкомзема заключать договор аренды земельного участка в случае передачи в аренду части помещения в многоэтажном доме оснований нет, при заключении договора аренды помещений арендодатель может предусмотреть в договоре аренды помещения возмещение соответствующей части арендной платы. Указанное подтверждает и ГНАУ в своем письме № 493/2/15-3410 от 25.09.2003 года, из которого следует, что арендатор не является плательщиком земельного налога, поскольку земельный участок ему не выделялся и объект налогообложения в этом случае отсутствует.

Плата за землю субъектами малого предпринимательства, избравшими упрощенную систему налогообложения, при сдаче ими в аренду недвижимости (касательно юридических лиц и СПД физических лиц, оформивших собственность на землю либо право на ее использование).

Использование земли в Украине является платным. Эта плата взимается в соответствии с законом, может быть в виде налога на землю или арендной платы.

Владельцы земельных участков, земельных долей (паев) и землепользователи, кроме арендаторов и инвесторов - участников соглашения о распределении продукции, платят земельный налог. Согласно ст. 2 Закона Украины "О плате за землю" от 03.07.1992 г. за земельные участки, предоставленные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно п. 6 Указа Президента Украины "Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности субъектов малого предпринимательства" от 03.07.1998 № N 727/98 субъекты малого предпринимательства, избравшие упрощенную систему налогообложения не являются плательщиками некоторых налогов и сборов, в том числе платы (налога) на землю.

Арендная плата.

В п. 6 Указа Президента Украины "Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности субъектов малого предпринимательства" от 03.07.1998 № N 727/98 дается уточнение того, какой вид платы на землю подлежит освобождению - субъекты малого предпринимательства, избравшие единый налог, не являются плательщиком налога на землю.

Государственный комитет Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства в письме № 2-221/2053 от 26.03.2001 года и Государственная налоговая администрация Украины в письме от 27.10.2000 г. № 14312/7/18-0617 также сошлись во мнении, что субъекты малого предпринимательства, перешедшие на упрощенную систему налогообложения, не освобождаются от арендной платы за землю.

Отношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины от 25.10.2001 года, Гражданским кодексом Украины от 16.01.2003 года, а также иными законодательными и нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также договором аренды земли (ст. 2 Закона Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998 года).

В соответствии со ст. 13 Закона Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998 года арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование.

Статьей 21 названного закона предусмотрено, что арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, не может быть меньше размера земельного налога, который устанавливается Законом Украины "О плате за землю" от 03.07.1992 года.

 дополнение следует отметить то, что льготы, предусмотренные ст. 12 Закона "О плате за землю" от 03.07.1992 г., касаются лишь уплаты земельного налога и не распространяются на арендную плату. Указанное обстоятельство подтвердил и Государственный комитет Украины по земельным ресурсам указал в письме № 14-11-12/390 от 23.01.2002.

Налог на землю.

Только лишь наличие соответствующих условий дает право субъектам малого предпринимательства, избравшим упрощенную систему налогообложения, не быть плательщиками налога на землю.

Вопрос по соблюдению каких условий, дающих право на освобождение от уплаты налога на землю такими предпринимателями, остается актуальным и в настоящее время.

В п. 6 постановления Кабинета Министров Украины № 507 от 16.03.2000 р. "О разъяснении Указа Президента Украины от 3 июля 1998 года № 727" Кабинет Министров Украины указал на зависимость льготы по плате (налогу) на землю от использования субъектом предпринимательства земельного участка "для осуществления предпринимательской деятельности".

Государственная налоговая администрация Украины в письмах № 14312/7/18-0617 от 27.10.2000 года, № 5659/7/18-2117 от 03.05.2001 года еще больше сузила право пользования льготой, указав на то, что "субъекты за переданные в аренду земельные участки под зданиями или их частями должны платить земельный налог в установленных размерах на общих основаниях". В результате несколько лет подряд "упрощенцы", чей вид деятельности был "сдача недвижимости в аренду" не могли пользоваться льготой по налогу на землю.

В последующем, не отменив свое предыдущее письмо № 5659/7/18-2117 от 03.05.2001 года, ГНА Украины все же, признала право на льготу по налогу на землю у субъектов - физлиц-упрощенцев, сдающих недвижимость в аренду, при условии, что "земельный участок, на которой размещено нежилое помещение, которое по договору аренды передается во временное пользование (аренду), предоставленная местным советом СПД в пользование или в собственность именно для осуществления предпринимательской деятельности, в таком случае он как плательщик единого налога освобождается от уплаты земельного налога за такой земельный участок, как это предусмотрено ст. 6 Указа ...".

В своем письме № 1300/Р/17-3115 от 04.03.2005 года ГНАУ практически подтвердила свою предыдущую позицию, что упрощенец "освобожден от платы за землю в виде именно налога, а не в виде арендной платы, за те участки, которые предоставлены ему в установленном действующим законодательством порядке именно для осуществления предпринимательской деятельности, и доходы от осуществления которой облагаются единым налогом".

С мнением ГНАУ в части освобождения от уплаты налога на землю только "за те участки, которые предоставлены ему в установленном действующим законодательством порядке именно для осуществления предпринимательской деятельности," доходы от осуществления которой облагаются единым налогом, можно не согласиться.

В ст. 19 Земельного Кодекса Украины приведен перечень целевого использования земель в Украине в разрезе следующих категорий:

а) земли сельскохозяйственного назначения;

б) земли жилой и общественной застройки;

в) земли природно-заповедного и иного природоохранного назначения;

г) земли оздоровительного назначения;

ґ) земли рекреационного назначения;

д) земли историко-культурного назначения;

е) земли лесного фонда;

є) земли водного фонда;

ж) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения.

Изменение целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, осуществляется по инициативе владельцев земельных участков в

Нарушение порядка установления и изменения целевого назначения земель является основанием для:

а) признания недействительными решений органов государственной власти и органов местного самоуправления о предоставлении (передачи) земельных участков гражданам и юридическим лицам;

б) признания недействительными соглашений относительно земельных участков;

в) отказы в государственной регистрации земельных участков или признания регистрации недействительной;

г) привлечение к ответственности в соответствии с законом граждан и юридических лиц, виновных в нарушении порядка установления и изменения целевого назначения земель.

Как видно из вышеприведенного, указанные категории не ограничивают целевое использование земель только их собственниками (пользователями) на постоянной основе или арендаторами (арендодателями).

В этой связи, арендодателю (субъекту малого предпринимательства), использующему упрощенную систему налогообложения по виду деятельности "сдача в аренду недвижимости", для освобождения от налога на землю достаточно предусмотреть в договоре аренды условия использования помещения в рамках присвоенной ему при оформлении земельного участка категории целевого использования земли.

Государственный комитет Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства также считает, что в случае передачи земельного участка в аренду другим субъектам предпринимательской деятельности, реализовывая этим один из видов своей предпринимательской деятельности (сдача в аренду помещений), субъект хозяйствования не должен платить земельный налог. При этом, в уставе или в свидетельстве об уплате единого налога должно быть указано, что сдача в аренду помещений является одним из видов предпринимательской деятельности, на основе которой будет внесена запись в Единый государственный реестр предприятий и организаций Украины. Если же субъект хозяйствования - плательщик единого налога использует земельный участок не для осуществления собственной предпринимательской деятельности, то земельный налог платится на общих основаниях.

По указанному пути идет и судебная практика Высшего хозяйственного суда Украины и Верховного суда Украины.

Надеемся, что данная статья окажет помощь налогоплательщикам при доказывании своей правовой позиции на практике.