Безопасно ли покупать залоговую квартиру по цене ниже рыночной?

Купить дешевую недвижимость сегодня можно, заглянув на сайты финучреждений в разделы «Реализация залогового имущества». Однако стоимость «потенциальных» проблем при такой покупке может в разы увеличить первоначальную низкую цену жилья.

Миф о безопасности такого приобретения окончательно разбили юристы. Реальная история далее.

Звонок в один из крупнейших украинских банков.

- Здравствуйте. У вас на сайте есть информация о продаже двухкомнатной квартиры в Киеве стоимостью 25 тысяч долларов. Предложение еще актуально?

- Здравствуйте. Да.

- Можно ли посмотреть на эту квартиру?

- К сожалению, нет.

- ???

- В этой квартире живут люди. Вряд ли они обрадуются Вашему визиту. Это вынужденная продажа.

- Есть ли правовые основания для выселения этих людей? И реально ли это?

- Да, есть судебное решение. (глубокий вздох)

- Хорошо, если я покупаю эту квартиру, кто будет выселять жильцов?

- Вы как покупатель и будете заниматься их выселением. Банк не берет на себя обязательства по их выселению. Именно по этой причине цена на квартиру очень низкая. Если вы также не желаете этим заниматься, рекомендую посмотреть в нашем каталоге залоговое имущество, которое реализуется заемщиками добровольно.

Прежде, чем принимать волевое решение, стоит ли браться за выселение злостных неплательщиков кредита, Инвестгазета попросила юристов прокомментировать риски подобной сделки.

Анна Огренчук

адвокат, управляющий партнер юридической компании LCF Law Group:

Данная сделка содержит значительное количество рисков для покупателя. К тому же, нюансы нужно учитывать всем, кто решился приобрести квартиру «со скидкой». Например, должник, у которого в принудительном порядке банк забрал залоговую жилплощадь, может еще долго оспаривать такое решение в судах.

Необходимо учитывать, что очень часто на квартиру, относительно которой ведется судебный спор, судом накладывается арест, следствием чего является невозможность ее отчуждения ( т.е., в таком случае оспариваемую квартиру нельзя будет продать).

Проблема также может возникнуть, если на жилплощади прописаны несовершеннолетние дети, выселить их в принудительном порядке без согласия органа опеки и попечительства и наличия альтернативного жилья, как показывает практика, невозможно.

На сегодняшний день реализация имущества, на которое обращено взыскание осуществляется путем его продажи на публичных торгах, аукционах. Порядок реализации залогового имущества несколько изменился в связи с вступлением в силу 09.03.2011 новой редакции Закона Украины «Об исполнительном производстве», в связи с которой были внесены изменения, в частности, вЗакон Украины «Об ипотеке» касательно продажи предмета ипотеки.

Порядок выселения жильцов из жилого помещения (квартиры, дома, иного объекта проживания) предусмотрен ст. 109 Жилищного кодекса Украины и ст. 40 Закона Украины «Об ипотеке», согласно которой обращение взыскание на такой объект является основанием для выселения всех жильцов, за исключением нанимателей и членов их семей.

Так, после принятия решения об обращении взыскания на такой объект все жильцы обязаны по письменному требованию ипотекодержателя или нового владельца добровольно освободить жилое помещение в течение одного месяца со дня получения этого требования.

Если жильцы не освобождают помещение в установленный или иной согласованный сторонами срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании решения суда.

Обращаем Ваше внимание, что не подлежат выселению лица, проживающие в таком помещении на условиях договора найма (аренды), если

• договор найма (аренды) был заключен до момента заключения ипотечного договора и о наличии такого договора было доведено до ведома ипотекодержателя если эти действия неограниченны договором ипотеки, или договор был зарегистрирован в установленном законом порядке;
• договор найма (аренды) был заключен после заключения ипотечного договора по согласию ипотекодержателя.

Кроме того, выселение в т.ч. и в судебном порядке может быть усложнено, как уже указывалось, наличием на спорной жилплощади несовершеннолетних детей, отсутствие согласия органа опеки и попечительства на их выселения и отсутствие альтернативного жилья для их проживания.

Порядок исполнение решения суда о выселении должника и вселении взыскателя урегулировано ст. 78 и 79 Закона Украины «Об исполнительном производстве» соответственно.

В частности согласно ст. 78 Закона Украины «Об исполнительном производстве» в случае неисполнения должником решения самостоятельно (добровольный срок - до 15 дней), государственный исполнитель выполняет его принудительно (при э том, отсутствие должника, уведомленного о дне и времени выселения, при исполнении решения не является препятствием для его исполнения). Выселение осуществляется в присутствии понятых при содействии органов внутренних дел с обязательной описью имущества государственным исполнителем. Описанное имущество передается для ответственного хранения лицу, определенному государственным исполнителем (хранение имущества осуществляется в течение не более двух месяцев).

Относительно вселения взыскателя, то аналогично, - в случае неисполнения должником решения добровольно, государственный исполнитель выполняет его принудительно. Принудительное вселение состоит в обеспечении государственным исполнителем беспрепятственного входа взыскателя в помещение, указанное в исполнительном документе, и его проживания (пребывания) в нем. В случае если должник препятствует исполнению решения о вселении взыскателя, на него налагается штраф (от 170 до 340 грн.) и применяются другие меры, предусмотренные законом.

При этом вселение осуществляется в присутствии понятых с привлечением работников органов внутренних дел. В случае дальнейшего препятствования должником проживанию (пребыванию) взыскателя в помещении, в которое его вселили, взыскатель вправе обратиться к государственному исполнителю с заявлением о возобновлении исполнительного производства. В таком случае государственный исполнитель имеет право повторно осуществить принудительное вселение взыскателя и наложить на должника штраф в двойном размере.

В противовес принудительному взысканию, добровольная реализация имущества для должника может быть более выгодна (при условии «уступок» со стороны банка), поскольку возможно согласование оценки имущества, предоставление должнику возможности поиска покупателей на его жилье покупателей.

Мария Гордиенко
юрист, юридическая фирма «Вронский, Вронская и Партнеры»:

Согласно ч. 3 ст. 47 Конституции Украины никто не может быть принудительно лишен жилья иначе как на основании закона по решению суда.

Следовательно, единственным механизмом выселения граждан из жилья является судебное производство.

Необходимо отметить, что статьей 109 ЖК УССР предусмотрено, что выселение из занятого жилья допускается на основаниях, установленных законом. Выселение проводится добровольно либо в судебном порядке. Допускается выселение в административном порядке по санкции прокурора лишь лиц, которые самоуправно заняли жилые помещения либо проживают в домах, которые угрожают обвалом.

ЖК УССР также предусматривает в ст. 109, что если гражданина выселяют при обращении взыскания на жилые помещения, которые были приобретены ним за счет кредита банка либо другого лица, возврат которого обеспечен ипотекой такого жилья, гражданам не предоставляется другое постоянное жилье.

Частью 3 ст. 109 ЖК УССР установлено, что, обращение взыскания на переданное в ипотеку жилье является основанием для выселения всех граждан, которые проживают в нем, за исключениями, установленными законом. После принятия кредитором решения об обращении взыскания на переданные в ипотеку жилые помещение, все граждане, которые проживают в них, обязаны по письменному требованию кредитора либо нового владельца этого жилья добровольно освободить его в течение одного месяца со дня получения такого требования. Если граждане не освобождают жилые помещение в установленный либо другой согласованный сторонами срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется по решению суда.

Аналогичная норма предусмотрена в ст. 40 Закона Украины "Об ипотеке".

Согласно ст. 40 Закона Украины "Об ипотеке" обращение взыскания на переданные в ипотеку жилой дом либо жилое помещение, является основанием для выселения всех жильцов, за исключением нанимателей и членов их семей. Порядок выселения предусматривается законом.

Процедура выселения граждан с жилья по решению суда с принятием новой редакции Закона Украины "Об исполнительном производстве" значительно упростилась.

Так, согласно статье 25 вышеуказанного закона в случае исполнения решения о принудительном выселении должника, в постановлении об открытии исполнительного производства государственный исполнитель указывает о необходимости должнику самостоятельно исполнить решение в сроки до 15 дней.

Статей 78 Закона Украины "Об исполнительном производстве" предусмотрено, что в случае неисполнения должником решения самостоятельно, государственный исполнитель исполняет его в принудительном порядке. Выселение заключается в освобождении помещения, отмеченного в исполнительном документе, от лица (лиц), которое выселяется, его имущества, домашних животных и в запрещении такому лицу пользоваться этим помещением. Принудительному выселению подлежат исключительно лица, отмеченные в исполнительном документе.

Частью 5 ст. 78 вышеуказанного закона предусмотрено, что выселение осуществляется в присутствии понятых при содействии органов внутренних дел с обязательным описанием имущества государственным исполнителем.

Однако, необходимо помнить, что получить судебное решение о выселении из жилья не всегда легко, особенно, если бывший владелец будет оспаривать кредитный договор, договора купли-продажи и другие сделки в судебном порядке, тем более, оснований у него для этого может найтись огромное количество (сделка без разрешения одного из супругов, сделка нарушает права ребенка, договор подписан ошибочно или под влиянием, во время недееспособности и т.д.).

Хотелось бы также обратить особое внимание, что действующее законодательство стоит на защите прав детей, в том числе их прав на жилье.

Статей 18 Закона Украины "Об охране детства" предусмотрено, что родители либо лица, которые их заменяют, не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства заключать договора, которые подлежат нотариальному удостоверению или специальной регистрации, отказываться от надлежащих ребенку имущественных прав, осуществлять распределение, обмен, отчуждение жилья, обязываться от имени ребенка порукой, выдавать письменные обязательства.

Согласно ст. 12 Закона Украины "Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей" недопустимо уменьшение либо ограничение прав и интересов детей во время совершения любых сделок относительно жилых помещений.
Следовательно, выселить ребенка из квартиры, в которой он прописан, невозможно до его совершеннолетия.

Кроме того, не следует забывать, что лица, проживающие в жилых помещениях на условияхдоговора найма (аренды), не подлежат выселению, если:

• договор найма (аренды) был заключен до момента заключения ипотечного договора и о наличии такого договора сообщено ипотекодержателя или такой договор был зарегистрирован в установленном законом порядке;
• договор найма (аренды) был заключен после ипотечного договора по согласию ипотекодержателя.

Можем сделать вывод, что принудительно выселить жителей из залоговой квартиры далеко не просто. Это довольно долгий и кропотливый вопрос, которым лучше заниматься юристам банков, которые имеют практику решения таких споров.

Судебные же споры, которые может инициировать предыдущий собственник жилья, вообще могут лишить вас долгожданной покупки.

Проанализировав ситуацию, мы бы рекомендовали перед покупкой залоговой квартиры тщательно изучить все документы, которые имеются в кредитной истории должника. Кроме этого, необходимо ознакомиться со всеми судебными документами кредитных взаимоотношений, понять обстоятельства и причины судебных разбирательств.