В чем опасности такой схемы приобретения жилья? Какие проблемы потенциально могут возникнуть у покупателя и в чем преимущества такой схемы?
Согласно постановлению Кабинета Министров Украины «О Порядке аренды жилья с выкупом», сделка возможна исключительно для отчуждения готового жилья или для привлечения средств в строительство жилья при использовании предварительного договора аренды жилья до завершения его строительства.
Заключая договор аренды с поэтапной оплатой покупки недвижимости, прежде всего, необходимо учитывать момент возникновения права собственности на приобретенную недвижимость, который оттягивается до полной уплаты её стоимости, что есть явным недостатком. То есть, пытаясь уменьшить риск потери денег (вкладывая поэтапно определенные суммы в покупку), покупатель недвижимости длительное время не становится её собственником, что не может считаться для него выгодным. Логичным будет также вывод о том, что соглашаясь на получение недвижимости на условиях договора аренды, и в случае расторжения в будущем этого договора, покупатель, таким образом, рискует потерять прежде уплаченную им сумму, так как она будет считаться суммой, внесенной за аренду недвижимости, и не будет подлежать возврату.
Конечно же, преимуществом данной схемы есть минимальный риск потери крупной суммы. К тому же, внесение поэтапно суммы стоимости квартиры в данном случае может считаться в какой-то мере кредитом, особенно если покупатель не имеет возможность уплатить всю сумму сразу.
Аренда жилья с выкупом предусмотрена ст. 810-1 Гражданского кодекса Украины, Постановлением Кабинета министров Украины № 274 от 25.03.2009г. «Об утверждении порядка аренды жилья с выкупом».
Явным недостатком такой схемы, на мой взгляд, является то, что арендатор может стать собственником квартиры только после выплаты всех платежей по договору, а также то, что на протяжении действия договора аренды арендодатель не лишен права распоряжения предметом аренды.
Прежде всего, необходимо определится с тем, что покупка недвижимости путем заключения договора аренды с последующим выкупом не является инвестированием в строительство, и, соответственно, Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» на такие правоотношения не распространяется. В данном случае деньги вкладываются в готовую недвижимость, т. е. это предполагает то, что дом сдан в эксплуатацию, и квартира зарегистрирована как объект недвижимости.
Данная схема интересна тем застройщиком, у которых есть запас готового жилья, которое по каким-либо причинам не продалось. К сожалению, вряд ли данная схема будет пользоваться популярностью у застройщиков, для которых важным является привлечение финансов до и во время, а не после строительства дома.
Но если вам все же предложили заключить подобный договор - обратите внимание на его условия. Важным в данном случае будет их соответствие требованиям Постановления Кабинета Министров Украины «Об утверждении Порядка аренды жилья с выкупом» №274 от 25 марта 2009 года и Примерному договору аренды жилья с выкупом, утвержденному приказом Министерства регионального развития и строительства Украины №252 от 24 июня 2009 года.
Фактически - это договор о переходе права собственности на имущество с отлагательным условием. Отлагательным условием в данном случае будет полная оплата стоимости помещения. Соответственно для такого договора обязательным будет его нотариальное удостоверению и государственная регистрация.
Данная схема покупки недвижимости является относительно прозрачной и безопасной, если договор аренды с выкупом составлен грамотно и с учетом интересов арендатора. Особое внимание советуем обратить на пункты договора, которые регламентируют порядок расторжения договора, условия перехода квартиры в собственность арендатора и возможность увеличения арендной платы в одностороннем порядке.
Марина Шернина, юрист АН "Город"
