Сегодня на рынке загородной недвижимости Подмосковьяпредлагается множество участков и готовых домов на любой вкус и кошелек. Но какопределиться с выбором? Строить самому или купить готовое жилье – что выгоднее?На каком направлении лучше всего жить? О тонкостях, связанных с выборомзагородного жилья, «Собственник» поговорил с директором по развитию компанииGOOD WOOD Александром Дубовенко.
– Итак, с чего следует начать выбор загородного дома?
– Прежде всего отмечу, что у нас люди начинаютзадумываться об этом в мае-июне, когда в городе становится душно и жарко. Номай-июнь – это уже очень поздно. Начинать выбор загородного дома лучше вфеврале. И прежде всего должно возникнуть желание перебраться за город. Дальшевариантов два: переехать за пределы мегаполиса или оборудовать лишь временноежилье. Это несколько разные вещи, и многие не понимают, что такое первое ивторое жилье, не различая эти понятия. Более того, почти половина из тех, ктостроит дачу в 70-километровой зоне, затем начинают там жить постоянно. Поэтомунадо понять, какой дом вам нужен и для чего.
– Допустим, выбирается дача. Как поступить?
– Перед выбором второго жилья я бы посоветовал обратить внимание на экологиюрайона. Также стоит помнить, что наиболее сложной транспортная ситуация назагородных трассах бывает с пятницы по воскресенье. Поэтому было бы идеальноорганизовать на работе свой, удобный график, чтобы в эти дни за город невыезжать. Кроме того, покупать дачу стоит на том направлении, где живешь. Так,скажем, у жителей ЮЗАО есть минимум три варианта: это Калужское,Симферопольское и Киевское шоссе. Несмотря на кажущуюся логичность, немалолюдей, которые живут на юге, а дачу все равно покупают на севере области…
– Какие трассы сейчас наиболее удобны и комфортны длялюбителей загородной жизни?
– Остается популярной и удобной Новая Рига, активноразвивается Симферопольское шоссе, достаточно комфортным остается и Киевскоенаправление. Также в этом году мы прогнозируем развитие трассы Москва – Дон. Мыуже видим активность по объемам закупки земли и по объемам подготовки проектовна этом направлении. Покупатели этого пока еще не замечают, но в текущем годуздесь будет как подорожание участков, так и рост популярности.
Остается модной Дмитровка, несмотря на то что этатрасса уже перегружена донельзя. Работы по расширению Дмитровского шоссе неведутся, а, наоборот, ведется строительство колоссального микрорайона Северный,который уже начинает постепенно заселяться людьми. Да, через этот поселокпроходит автобан шириной восемь полос, но он как выходит с Дмитровского шоссе,так на нем и замыкается. Поэтому большой роли в транспортной доступностинаправления эта дорога не играет. Единственное, что пока вселяет оптимизм, –это строительство трассы в Долгопрудном, где Лихачевское шоссе. Поэтому частьлюдей смогут объезжать Дмитровку через Долгопрудный.
И наконец, восточные направления. Они традиционно несчитаются престижными. Хотя недавно был анонсирован проект нового поселка наЩелковском шоссе Moscow Tibet Club с центром восточной медицины, который показаявлен на бумаге. Стоимость домов в этом поселке – от $225 тыс. до $1 млн.
– Каков следующий этап, если покупатель определился свыбором трассы и назначением будущего дома?
– Дальше есть несколько путей. Первый – купитьготовое жилье. Идея хорошая, но такого жилья очень мало, особенно в сегментеэкономкласса. То, что предлагается, в основном либо неликвид, либо сзаломленными ценами. Потому что в период кризиса деньги были очень дорогими,девелоперы получали кредиты под 15-20%. Поэтому если компании брались застроительство, то это всегда выходило дорого. Например, Rodex Group всегдапродает практически только готовые дома, поэтому их продукт достаточно дорогой.Но, конечно, он тоже всегда продается, так как есть покупатель, готовыйплатить.
Путь второй – покупка участка с подрядом. Выбираетсякоттеджный поселок, где все дома будут в более или менее едином стиле, понятенритм и темп застройки. Третий путь: купить тоже участок, но без подряда, тоже вкоттеджном поселке либо вообще в деревне или дачном кооперативе. У участка безподряда есть существенный плюс для тех покупателей, у которых есть деньгитолько на участок, например 1 млн руб. Можно приобрести этот участок и думатьдальше.
Но если есть деньги и на дом, и на землю, то ярекомендую купить участок с подрядом в коттеджном поселке. Для покупателя этовыгоднее. Так как если он имеет деньги на участок и на дом, то все вокруг –соседи – тоже имеют деньги на участок и на дом. И будет все вокруг построено.Всем нужна охрана, многие вопросы сообща легче решаются на участках с подрядом.
– Какие риски есть у покупателей коттеджного поселкас подрядом на старте и на финише?
– Многие в принципе не понимают, что такое земельныйучасток. Земля бывает разной категории и разного назначения. Сейчас есть многокомпаний, которые продают обещание сделать документы на земельный участок. Нестоит рисковать и платить деньги за несуществующий надел. Он должен иметь двадокумента: свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт земельногоучастка (примеры можно увидеть здесь). Вот если эти два документа есть, тоучасток существует. Если продается лишь обещание сделать эти документы, то этоповышенные риски. Дальше нужно обратить внимание на разные категории земли.Надо рассматривать землю сельхозназначения под дачное строительство либо землипоселений с видом разрешенного использования – ИЖС. Это все указывается впаспорте. Если это реальная земля и участок существует в природе, то имеетсяего план и точки координат GPS.
Второй момент – это непонимание людьми, что онипокупают, когда они покупают участки с подрядом. Они покупают два разных,независимых продукта – участок и строительный подряд. Строительный подряд – этодоговор, который заключается между покупателем дома и фирмой-застройщиком. Имногие путают девелопера (человек, который осваивает эту землю и ведет продажив конкретном поселке) с застройщиком, который будет строить дом, сгенподрядчиком. Были случаи, когда человек покупал землю с подрядом, егообязывали заключать договор на строительный подряд с конкретной, неизвестнойему компанией, он платил деньги, а фирма, которой он заплатил за подряд,растворялась или разорялась из-за кризиса. И у него не получалось подать в судна девелопера, чтобы обязать его продать участки и рассчитаться с ним поневыполненным обязательствам, за подряд: по земле условия все выполненыполностью, а претензии уже надо предъявлять к подрядчику. Поэтому какой совет?Смотреть, кто конкретно является застройщиком поселка. Надо понять, что это закомпания. Она должна иметь репутацию, строить в других поселках, строитьобязательно частные дома, быть представлена на рынке.
– Есть ли какой-то реестр застройщиков?
– К сожалению, нет. Ни рейтинга, ни реестра, ничего.Но надо бы создать.
– А СРО? Там ее можно проверить?
– Компания, безусловно, должна быть членом СРО, этоуже хороший признак. Плюс обратить внимание на срок существования компании. Онасоздана под этот поселок или раньше? Проекты должны быть, каталоги. Еще одинважный момент: должна быть гарантия на построенный дом не от девелопера, а отподрядчика.
– Сейчас много продается участков с «возможностьюподведения коммуникаций». Что это такое и опасно ли покупать такую землю?
– В идеале покупать нужно участок, на котором ужесуществуют коммуникации. На юге это, например, ЭКО-парк, на западе – ЛьвовскиеОзера. В них до старта продаж уже были подведены все коммуникации. Но этодостаточно дорого. Дешевле делать коммуникации по ходу продаж.
Особенно высоки риски там, где продаются участки безподряда. В кризис было множество лендлордов, которые занимались только оптовымипродажами земли, но когда опт перестал быть интересен рынку, они нарезалиучастки на мелкие наделы и стали продавать в розницу без подряда. При этомопыта подведения коммуникаций у них и не было. И цены на участки они назначали«от фонаря», лишь бы продавалось. Они наобещали коммуникаций – дороги,освещение, газ, въездные группы… Начинают продавать и понимают, что после подведениякоммуникаций выходят в ноль. Тогда в своих следующих проектах они либо несобираются вообще проводить коммуникации, либо строят «пирамиду». И получается,что самые дешевые участки без подряда – самые опасные. Это обязательно приведетк кризису обманутых дачников, в 2010 году будет первая волна, в 2011 годупридет понимание, что их обманули. Будут наверняка какие-то изменения взаконах.
– Как проверить, что коммуникации в поселкедействительно подведены?
– Желательно обратиться к специалистам, которые хотьчто-то понимают. Здесь есть две самые важные вещи: должна быть дорога доучастка, а не обещание, что ее построят, дороги внутри поселка, хотя бы до техучастков, которые продаются. И электричество, хотя бы по 6 киловатт. Должнабыть ЛЭП до поселка. И техусловия о выделении мощности: если эти документы удевелопера есть, то все хорошо.
ВЗУ (водозаборный узел) можно потом сделать общий напоселок или каждый сам себе пробурит водяную скважину, цена не сильно будетразличаться, поэтому вода не так важна, это 50-100 тысяч. А если один участокрешит себе провести ЛЭП – это будут колоссальные деньги.
Въездная группа с охраной тоже желательна, иначепоселок не очень хорошо смотрится. Должны быть какие-то общие зоны, прогулочныеили детская площадка. Иногда обманывают людей: показывают план, что тут будеттеннисный корт, тут футбольное поле, здесь ресторан и т. д. А потом этогоничего нет, эта территория потом делится тоже на участки и продается подзастройку. Надо не обращать внимания на обещания. План может поменяться. Надопокупать то, что есть. Любая инфраструктура имеет смысл, когда она физическисуществует, как и все необходимые документы.
– Спасибо! В следующий раз поговорим о том, какпостроить дом самостоятельно, если участок земли уже имеется в собственности.
Алевтина Максимова
