Нужен ли проект для строительства частного дома?

Судя по активным покупкам участков без подряда, Подмосковьеожидает волна частного строительства. Причем едва ли это строительство будетпроисходить под руководством архитекторов или хотя бы знающих прорабов. Стоитли покупателям земли строить дома без проекта, возможно ли это и какимипоследствиями может обернуться такая застройка?

Чертили черными чернилами чертеж…

Проектирование и строительство индивидуальных домов (еслидом не выше трех этажей и рассчитан на проживание одной семьи) по закону неподлежит почти никакому регулированию. Это значит, что любой человек, хотьсколько-нибудь знакомый с основами проектирования, может нарисовать эскизныйпроект дома, которого достаточно будет для получения разрешения настроительство.

Бесспорно, этот факт весьма выгоден для тех, кто купил землюбез подряда и теперь собирается строить на участке дом. Построить домсамостоятельно выйдет дешевле процентов на 30-40 по сравнению с его аналогом,но купленным уже в готовом виде. Впрочем, за эти проценты экономии придетсяизрядно потрудиться и обрести целый багаж знаний.

Прежде всего нужно понять, реально ли построить дом безпроекта или все же с проектом будет менее хлопотно. Без проекта можно построитьнебольшой дачный домик, и наиболее легко с такой задачей справятся те, ктовырос в деревне. Опыт деревенской жизни им подскажет, какое решение будетнаиболее выгодным для строительства небольшого домика, особенно если онвозводится только для летнего проживания и нет необходимости подводить к немуполный комплект городских коммуникаций, включая газовое отопление. Основныепредостережения от экспертов: посмотреть планировки в проектах, изучитьсовременные решения по энергосберегающим технологиям.

Если же дом предполагается для постоянного проживания и внем планируется создать полноценные удобства, то проект лучше всего илизаказать, или купить. Начальник управления маркетинга УК «Абсолют Менеджмент»Анна Шишкина объясняет: «Девелоперы не предлагают проекты и своих архитекторовпокупателям участков без подряда. Участки без подряда – это в основномэкономсегмент или нижний бизнес-класс. Архитектор в этот сегмент невписывается. Когда мы предлагаем готовые проекты, например, быстровозводимыедома в поселках Вестфалия и Чехов-лайф, такие участки и позиционируются как участкис подрядом». Также эксперт отмечает, что сегодня трендом рынка становятсябыстровозводимые дома: «Они хорошо смотрятся снаружи, строятся за нескольконедель, их конструкция позволяет менять внутреннюю планировку. И большой плюс –недорого стоят. Дом площадью 100-120 кв. м обойдется потребителю в 5 млн руб. сучетом внутренней отделки. Основные технологии возведения: канадская инемецкая. Дом по канадской технологии собирается на площадке, по немецкой –доставляется на участок в максимально готовом виде. Еще есть технологияизготовления – ячеистый бетон. Он хорош тем, что не требует утепления дома».

Превращаясь в архитектора

На первый взгляд никакой проблемы с проектами домов нет:достаточно взглянуть на сайты вроде homeplans.ruили homeplans.com., где за 600-1000$предлагаются типовые проекты домов. Многие уверены, что они как раз и состоятиз фасада дома и его планировок – а что еще нужно?

Но – внимание! То, что там представлено, чаще всего лишьобраз дома, а технические детали, размеры и материалы описаны как раз в томпакете документации, который высылается покупателю только после оплаты. Однакочаще всего типовое решение приходится привязывать к местности, и тут-тооказывается, что многое надо переделывать.

Чтобы не допустить ошибок при выборе проекта, пойдя наповоду у эмоций, стоит соблюдать технологию, которую соблюдают архитекторы.Полученный документ должен включать в себя «Архитектурный раздел» (АР), вкотором будут описаны общие данные дома, начерчены поэтажные планы, фасады,разрезы, план кровли. Там же должна быть информация о перемычках (ведомостьперемычек), спецификация окон и дверей, обозначены дымовентиляционные каналы.

В «Конструктивном разделе» (КР) поэтажные планы согласуютсяс планом фундамента(ов), и тут же указаны спецификации элементов фундамента,стропильной системы, перекрытий, конструкции бетонной чаши бассейна (еслиесть), детали и узлы, а также информация о конструкции стропильной системы.

И самый сложный для проектирования – «Инженерный раздел»(ИР). Он описывает внутренние инженерные сети, обозначая, где и как вода иэлектричество вводятся в дом. Здесь описаны все детали системы отопления,водоснабжения, электроснабжения и канализации. Проект для газа (отопления с егопомощью) составляется отдельно, с помощью профильных служб. Отдельносоставляются проекты для слаботочных систем: телевизионной антенны, интернета,охранных систем и системы «Умный дом».

Шаги к дому

Первый шаг, который должен сделать каждый будущийсобственник, – составить функциональную схему дома, определив, что в нем должнобыть. Какие функции должны быть в вашем доме? Какие удобства? Собственно,архитектор первым делом уточняет у заказчика эту информацию. Список вопросов:какие помещения нужны, как они должны быть скомпонованы для удобства проживающих?Какова высота потолков? Какие удобства хочется иметь в доме?

Второй шаг: разобраться в существующих на рынке конструкцияхиндивидуальных домов и понять, какие параметры дома будут для вас важными,оценить энергоэффективность дома. Это шаг, когда придется изучить, какиесовременные решения предлагаются в этой области, не делая выбора. Простоповысить свой квалификационный уровень. Это очень поможет принять решения, окоторых владелец дома не будет жалеть, когда уже будет жить в этом доме.

Третий шаг – заказать исследование геодезии и топографииучастка (эти исследования делают специализированные компании, и стоит каждое изних порядка $2-3 тыс.). Эти исследования вообще лучше сделать прежде, чемпринимать решение о покупке участка: вдруг там подземный ручей или водянаялинза, но как говорится… Без подобных исследований лучше не принимать решение остроительстве, иначе дом может пойти трещинами буквально сразу послестроительства. Бывает, что геодезические свойства участка определяют типфундамента и даже технологию дома.

Четвертый шаг: в условиях, когда вы понимаете, что зафундамент у вас возможен и какой должен быть вес дома, уже можно определяться стехнологией, по которой будет вестись стройка. Частные дома можно разделить накатегории исходя из материала стен. Специалисты различают следующие виды:«каменные» (стены – пеноблоки, кирпич, монолит, комбинированные материалы типа«Теплостена»), деревянные (бревно, брус, клееный брус) и каркасные(деревянно-каркасный (известен как канадская технология), а также приобретающиев последние годы популярность ЛСТК (легкие стальные тонкостенные конструкции).

Как советует Сергей Журавлев, руководитель проекта«Российский дом будущего», на данном этапе уже стоит понять, насколькоэнергоэффективным будет дом. Эксперт рекомендует строить дом, исходя изсегодняшних потребностей, может, меньший по площади, но энергоэффективный.Кроме того, не мешает предусмотреть возможность достройки дома в случаенеобходимости.

Пятый шаг – собственно выбор (или создание) индивидуальногопроекта дома. На этом этапе возможны как покупка проекта дома у производителя(часто такой проект предоставляется вместе с закупаемыми конструкциями засимволические деньги или бесплатно). Также можно купить типовой проект дома упроектирующих организаций.

«Современный заказчик считает деньги и заказывает домасущественно меньшей площади: раньше заказывали проекты площадью от 500 и 700 метров, теперь –200-300 метров.В целом да, для семьи из трех человек и не нужен больший дом», – поясняет НатальяБаскаева, коммерческий директор компании «Домверк», рассказывая о современномдеревянном домостроении. «Оптимальная площадь индивидуального дома находится вдиапазоне от 76 до 120 кв. м», – предоставляет данные своего региональногоисследования компания «Миэль – Инвестиции в малоэтажное строительство».

Обращайте особое внимание на то, какие предусмотреныинженерные системы и как они заложены в проекте. Переделать, скажем, воздушноеотопление в водяное будет непросто.

Полностью полагаться на решение архитектора,проектировавшего типовой дом, тоже не стоит: если перед ним не стояла задачаснижения энергоемкости и уменьшения затрат на содержание дома, то этого нестоит и ждать от типового решения. Часто в типовых проектах применяются несамые «свежие» технологии, поэтому стоит в первую очередь выяснять годразработки документации.

Шаг шестой. Разработка рабочей документации или привязкасуществующей документации к местности. Доработка типового проекта обойдется всумму от $30 за кв. м, причем цена будет зависеть от технологии дома: длякаркасных будет дешевле, чем для брусовых или кирпичных.

Наличие проекта, типового или индивидуального, хорошо тем,что снимает головную боль, какие документы подавать в органы местной власти дляполучения разрешения на строительство. Кроме того, будет полное понимание того,как устроены инженерные системы дома, каков срок гарантий производителя. Исложится более-менее ясное понимание того, сколько будет стоить эксплуатациядома в дальнейшем. А судя по растущим ценам на услуги ЖКХ, это будет одним изважнейших факторов ценообразования на рынке загородной недвижимости в ближайшие10 лет.