Каким способом будут осуществляться расчеты по договорам купли-продажи недвижимости по безналичному расчету.
С первого сентября вступило в действие постановление НБУ от 06.06.2013 года «Про установление граничной суммы наличных расчетов». Теперь при заключении договора купли-продажи квартиры, дома или любой другой недвижимости стоимостью свыше 150 тысяч грн. расчеты между сторонами должны будут проводиться путем перечисления средств с расчетного счета покупателя на расчетный счет продавца или любым другим безналичным расчетом.
На сегодняшний день как это будет происходить на практике не знают ни риэлторы, ни нотариусы и тем более не в курсе сами покупатели и продавцы. Поэтому в этой статье мы рассмотрим разные способы проведения сделок по безналу, их проблемы и недостатки.
Конечно, сразу скажем, что количество сделок очень мало. Многие нотариусы договора с недвижимостью не оформляют - пока не будет отработана новая схема. Некоторые нотариусы решили использовать это время с пользой - ушли на неделю в отпуск. Тем более июль и август у них был напряженным (кол-во сделок с недвижимостью в июле возросло на 30-40%, а в августе на 7-10%).
Официального разъяснения Минюста или инструкции нотариусы ещё не получили, поэтому новая схема оформления сделок ими только отрабатывается. Банки пока не готовы к работе в новых условиях.
В своём электронном уведомлении Нацбанк Украины предложил такие способы безналичных расчетов:
1. Перечислением денежных средств с расчетного счета покупателя на счет продавца.
Технологию расчетов и проблемы которые при этом могут возникнуть можно посмотреть здесь.
2. Путём открытия покупателем депозитного счета на имя продавца.
Подробнее читать здесь.
3. Внесением денежных средств в депозит на отдельный счет нотариуса.
Как это сделать смотрите здесь.
4. Использование аккредитованной формы расчетов.
Подробнее можно посмотреть здесь.
5. Внесением наличных средств покупателем на расчетный счет продавца.
Смотреть здесь.
Подробно каждый из предложенных НБУ способов расчетов по сделкам купли-продажи недвижимости мы рассмотрели подробно в отдельных статьях (их можно посмотреть выше). В них проанализированы технологии проплаты денег, риски и проблемы которые при этом возникают.
В этой публикации укажем только основные проблемы и нюансы, которые возникли у граждан Украины при переходе на безналичную форму оплаты.
Не секрет, что в Украине жители хранят свои средства в основном не в национальной, а в иностранной валюте. Поэтому необходимо будет произвести обмен иностранной валюты на гривну и только после этого положить её на свой расчетный счет. Где будет происходить обмен будет выбирать покупатель сам: менять их в обменниках, открывать валютный счет и класть валюту на него или воспользоваться услугами теневых «менял» валюты. Подробнее можно прочитать здесь.
Сразу уточним, что курс по которому будут покупать и продавать валюту банки устанавливается самим банком в день проведения такой операции. Поэтому если, даже в одном банке происходит продажа, а потом покупка валюты уже продавцом квартиры из-за растянутости во времени курс может меняться. Поэтому в случае скачка курса доллара продавец квартиры может не получить ту сумму (в валюте) на которую он рассчитывал. Естественно будут потери при двойной конвертации валюты.
Следует так же учитывать, что никто не может гарантировать быстрого снятия денег со своего расчетного счета. Существует вероятность, что деньги за проданную вами квартиру вы будете получать несколько дней.
Банки на сегодняшний день не готовы к проведению расчетов по безналу за квартиры. Практически все они могут предложить стандартный набор услуг: открыть расчетные счета, положить деньги, перевести их на другой счет. Но эти банковские услуги не адаптированы к специфике расчетов по сделкам купли-продажи недвижимости и открывают широкое поле для разного вида мошенничеств.
Банки предлагают банальный перевод со счета покупателя на счет продавца не учитывая, что сделка может растянуться на несколько дней в течении которых одна из сторон может передумать.
Кроме всего перечисленного необходимо помнить, что банки работают с физическими лицами не полный рабочий день. В каждом банке оно разное, а это не совсем удобно.
Не многие из читателей знают, что расчетный счет вам откроют если вы только прописаны (у вас есть регистрация), а ведь многие покупатели требуют выписки жильцов из продаваемой квартиры до момента совершения сделки. Поэтому рекомендуем открывать свои счета заранее, чтобы избежать проблем в дальнейшем.
Учитывайте также, что согласно 7 главы Инструкции про порядок открытия, использования и закрытия счетов наличные средства зачисляются на расчетный счет физлица нерезидента при подтверждении источника их дохода.
Не ясно также на кого из продавцов открывать счет. На одного или на всех. Это должно быть отражено как в предварительном договоре, так и в нотариальном договоре купли-продажи.
Не секрет, что большинство сделок на рынке недвижимости являются «обменными», т.е. квартира продается чтобы купить другу. Не редко такие сделки выстраиваются в цепочку. Раньше такие сделки совершались одновременно. Теперь они будут растянуты во времени, что усложняет этот процесс и увеличивают риск свою квартиру продать, а взамен выбранную не купить. (ведь за это время следующий продавец может передумать или найти более выгодного покупателя).
Весь этап сделки можно разбить на несколько этапов. Открытие счетов в банке. Второй этап - составление и подписание договора у нотариуса в кабинете. Третий этап - поход в банк и перевод денег на счет продавца. Четвертый этап - принести подтверждающие документы о проплате за недвижимость нотариусу. (Подробно какие подтверждающие документы в каждом конкретном варианте безналичной оплаты необходимы для нотариуса можно прочитать в статьях описывающих способы безналичных расчетов).
Только после того как эти платежки и выписки из текущего счета будут, у нотариуса данные по сделке будут занесены в госреестр и покупателю будет выдан заверенный договор купли-продажи недвижимости.
Если договор сторонами уже подписан, а проплата будет не внесена? Расторгать его необходимо будет в суде.
А если проплата внесена, а продавец отказался подписывать договор купли-продажи?
Следует также обратить внимание, что документы подтверждающие проплату денег имеют очень низкую степень защиты и подделать их не составит большой сложности.
Вполне возможно, что введение безналичного расчета даст дополнительный механизм налоговым службам для более жесткого контроля доходов физических лиц и уплаты ими налогов.
Увеличатся также дополнительные расходы по сделке (читать здесь). Необходимо будет в предварительные договора внести изменения связанные с безналичным расчетом. Появляется большой вопрос с гарантийной суммой, которую ранее оставляли продавцы под оплату коммунальных долгов и выписку из квартиры.
Как теперь перестраховать покупателя необходимо будет думать риэлторам.
Марина Шернина
