Технология процесса безналичного расчета по сделкам с недвижимостью.
Если описать коротко, как этого требуют новые изменения в оплате по договору купли-продажи недвижимости, то сделку можно разбить на несколько этапов:
1. Открытие расчетного счета покупателем и продавцом.
2. Покупателю положить деньги на свой р/с.
3. Покупателю перевести деньги со своего р/с на р/с продавца с указанием, что деньги перечислены в счет оплаты квартиры, находящейся по адресу .... и принадлежащей ФИО продавца.
4. Покупателю получить у банковских служащих документ подтверждающий проплату средств за покупаемую квартиру.
5. С этим документов прийти вместе с продавцом к нотариусу и подписать договор купли-продажи недвижимости.
6. Покупателю зарегистрировать квартиру у нотариуса.
Вроде бы простая схема. Но если её выполнить как рекомендует Нацбанк остается много рисков у сторон сделки.
Поэтому, чтобы перестраховать себя предлагаем немного изменённый вариант сделки, который немного отличается от сделок с наличным расчетом.
Для расчета по сделке купли-продажи недвижимости стоимостью более 150 тыс. грн. этим способом необходимо открыть в банке расчетные счета как покупателю так и продавцу. Обратите внимание на следующие моменты:
- расчетный счет вам откроют только если у вас есть прописка. В случае если вы уже выписались из продаваемой квартиры у вас возникнут проблемы. Поэтому советуем открывать р/с заранее;
- желательно открывать р/с как покупателю так и продавцу в одном банке, чтобы перевод денежных средств от покупателя продавцу был max быстрым. Обычно если это происходит в одном банке, то занимает от 10 мин. до 1-2 часов времени, + проще проконтролировать саму проплату;
- если вы нерезидент, то при зачислении денег на свой р/с у вас потребуют подтверждения источников их происхождения (глава 7 инструкции про порядок открытия и закрытия счетов).
После открытия расчетных счетов покупатель кладет на свой счет сумму в национальной валюте, которую он потом должен будет перечислить на счет продавца.
Учитывая, что большая часть жителей Украины не доверяет национальной валюте и хранит деньги в более стабильной валюте, то им придется произвести её обмен на гривну. Это возможно сделать иди заранее (обменять в обменнике, где курс будет более выгодным или воспользоваться услугами частных менял, что конечно не законно, но выгодно) или совершить обмен прямо в банке.
Можно конечно открыть в банке расчетный счет в иностранной валюте (или если у вас уже есть, то воспользоваться им) и внести наличную валюту на свой счет. Но всё равно после этого необходимо будет написать в банк заявление о продаже этой валюты по установленной «Положением про порядок и условия торговли иностранной валюте» форме. Образец её можно взять в банке. После обмена гривневый эквивалент суммы будет начислен на расчетный счет покупателя для проведения последующих расчетов. Более подробно как и по какому курсу будет проводиться обмен в банках можно прочитать здесь.
Следующим этапом, необходимо пойти к нотариусу где подписать договор купли-продажи недвижимости должны и покупатель и продавец. Этот договор остается у нотариуса. А покупатель возвращается в банк и совершает перевод денег на р/с продавца, с указанием, что средства перечислены с целью оплаты стоимости квартиры. Рекомендуем при этом присутствовать и продавцу недвижимости. (Важно! Помните, что обслуживание физлиц в банках осуществляется не полный рабочий день и в разных банках ограничено по времени, где до 13 часов, а где до 16 часов).
Банковские служащие должны выдать вам платежное поручение заверенное подписью ответственного лица и штампом банка, или документ по операциям с платежной карточки оформленный согласно правил платежной системы.
С этими документами необходимо вернуться к нотариусу для подтверждения того, что расчет за сделку проведен по безналичному расчету согласно действующего законодательства.
После этого нотариус регистрирует договор на имя покупателя.
Если вы обратили внимание, подписание договора купли-продажи происходит до момента расчета (что не запрещено законодательством), а сама регистрация договора на покупателя производится уже после оплаты по безналу. В этом случае покупатель перестрахован от того, что продавец после перевода на его р/с денег не откажется подписывать договор купли-продажи, а сам денежные средства перебросит на другой счет.
Продавец же перестрахован, что не будет регистрации квартиры ( а только с этого момента наступает право собственности) до момента перечисления ему денег.
Вторым преимуществом является то, что во время оформления договора у нотариуса, не только печатается сам договор купли-продажи, но и проверяются все обременения и аресты на квартиру или владельцев. И только после этого деньги переводятся на р/с продавца.
Если же деньги были перечислены до того, как выяснилось, что сделку сразу сделать нельзя из-за «арестов» или др. Нельзя перестраховаться, что продавец которому нужно будет несколько дней для устранения возникших проблем с документами на квартиру и получивший уже деньги не передумает её продавать.
Недостаток - если после подписания договора купли-продажи покупателем и продавцом покупатель передумает её покупать и не переведёт деньги продавцу нотариальный договор который был подписан заранее можно будет расторгнуть только по суду, хоть конечно признать договор испорченным и аннулировать его нотариус сможет (конечно проделав определенный действия) без проблем.
Подводим итог. Эта форма расчетов заставляет покупателей и продавцов понервничать во время сделки. Кроме этого есть возможность для различных форм мошенничества.
Единственный случай когда это будет полностью безопасно, это если банк и нотариус находится в одном здании. Тогда схема работает идеально: открываются счета, набирается договор купли-продажи, покупатель и продавец вместе с нотариусом спускаются в операционную для расчетов, покупатель переводит деньги и нотариус сразу подписывает между ними договор. В банках обычно всегда есть возможность выделить для этого комнату.
Марина Шернина
