Как продать квартиру в недостроенном доме?

На вопросы читателей отвечает Валерия Симонова, руководитель юридического департамента ГК «НДВ». 

Я приобрел квартиру на стадии строительства. Можно ли продать ее до ввода дома в эксплуатацию?

— Продать квартиру обычным путем по договору купли-продажи нельзя, так как на нее еще не получено свидетельство о праве собственности.

В вашей ситуации возможна уступка права требования, при которой право,принадлежащее вам на основании обязательства, передают другому лицу. В результате такой сделки уступающий право выходит из договора с должником(застройщиком), а приобретающий уступку становится новым кредитором.

Уступка имущественного права на квартиру, приобретенную по договору участия в долевом строительстве, возможна с момента государственной регистрации такого договора. Договор уступки права также подлежит государственной регистрации.

Могу ли я как участник долевого строительства переуступить свои права другому лицу до того, как все платежи по договору будут внесены? Требуется ли на это согласие застройщика?

— Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (перевод долга возможен лишь с согласия застройщика).

Продавая квартиру в недостроенном доме по договору переуступки прав, несу ли я ответственность перед новым покупателем за неисполнение застройщиком своих обязательств?

— Нет. Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не за неисполнение требования застройщиком (кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым дольщиком).

Какие возможны риски для физического лица при заключении договора об уступке права требования?

1. Недействительность передаваемого права требования.
2. Отсутствие необходимого согласия застройщика (должника), когда оно обязательно по условиям договора.
3. Уступка права требования противоречит закону или договору.

Я купил квартиру по договору переуступки. Имею ли я право на компенсацию, то есть на налоговый вычет?

— Да. Приобретая квартиру или права на квартиру в строящемся доме, для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет: договор о приобретении, акт о передаче квартиры или документы,подтверждающие право собственности на квартиру. Необходимо письменное заявление налогоплательщика, а также платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам.

Можно ли передать в наследство квартиру в недостроенном доме, оформленную по договору переуступки прав требования?

— Имущественное право, которое приобретено путем уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, входит в состав наследства наравне с принадлежащими наследодателю на день открытия наследства вещами и иным имуществом.

По договору о долевом участии в строительстве я приобрел квартиру, которая в настоящее время полностью оплачена. Дом сдан, но государственная регистрация еще не проведена. Могу я оформить данную квартиру на имя моей дочери по договору о переуступке права требования?

— Да, можете. Уступка имущественного права на квартиру, приобретенную по договору участия в долевом строительстве, возможна с момента государственной регистрации такого договора и до даты подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком вне зависимости от того, введен строящийся объект в эксплуатацию или еще нет.

Представители застройщика мне сказали, что оформление документов для уступки права входит в число дополнительных услуг и оплачивается отдельно. Так ли это?

— Закон устанавливает ограничения лишь по расходованию денежных средств гражданина на возмещение затрат на строительство. Какого-либо перечня с указанием основных или дополнительных услуг застройщика не предусмотрено. В случае если цена договора включает в себя возмещение затрат на строительство и оплату услуг застройщика, то сумма, внесенная вами по договору, полностью должна покрыть расходы по оформлению сделки уступки права требования.

Застройщики зачастую за получение согласия на совершение сделки уступки права или перевода долга устанавливают дополнительный денежный эквивалент, тогда как соответствующее требование предусмотрено самим договором.