Альтернативная сделка купли-продажи, которая в народе называется «обменом», это сделка, когда покупатель квартиры, прежде должен продать свою, принадлежащую ему недвижимость. И такие сделки на сегодня являются наиболее распространенными на рынке вторичного жилья, ведь жизненных ситуаций, в которых лучшим решением проблемы, станет альтернативная сделка,довольно много.
Наиболее часто встречающийся вариант альтернативной сделки –улучшение жилищных условий: это или покупка квартиры большей площади или приобретение жилья в другом районе (городе). То есть, человек продает квартиру меньших размеров, добавляет деньги (собственные или взятые в банке в кредит) приобретает более просторное жилье. Чаще всего меняют однокомнатную квартиру на двухкомнатную. Реже — двушку на трешку. Либо же люди продают квартиру в пригороде или на окраине и перебираются ближе к центру.
Второй по частоте вид альтернативных сделок — разъезд, то есть продажа одной квартиры с одновременной покупкой двух или более. Причинами выхода на такую сделку обычно являются различные семейные проблемы. Например, в прежде мирной и благополучной семье сын повзрослел, привел домой жену,отношения которой со свекрами категорически не заладились. Приобрести для молодых квартиру сегодня по силам немногим родителям, и единственно приемлемым становится решение делить уже существующее жилье. Также необходимость в разъезде возникает при разводах, разделе имущества наследниками и прочих подобных обстоятельствах.
Реже, но встречается съезд — антипод вышеописанной операции. Например,проживающая в крайней степени стесненно семья получает в наследство от бабушки небольшую квартирку и мудро решает не проесть-прогулять ее, а пустить на улучшение собственных жилищных условий.
Сделки первого типа (увеличение площади) характерны для стабильных периодов в экономике. Люди работают, повышают свое благосостояние, ухни появляется все больше возможностей вкладывать средства в недвижимость. В кризисы процесс разворачивается в обратную сторону: желающих поменяться «вверх»становится меньше, зато на рынок приходят те, кто хочет поменяться «вниз» —ухудшить свои квартирные условия, но взять деньги на жизнь или какие-то срочные нужды.
Тут же стоит отметить, что в условиях ужесточения рынка «альтернатива» стала почти единственным видом сделок купли-продажи, который объединил и активизировал первичный и вторичный рынки, рынки продавца и покупателя, столицы и регионов.
Как известно, на растущем рынке осуществить альтернативную сделку бывает почти невозможно – пока продавец подыскивает себе новую квартиру,цены уже успевают вырасти. Но произошедшее за последние полтора года снижение цен и наступившая сейчас стабилизация позволяют на определенное время зафиксировать цену квартиры и получить запас времени для поиска альтернативного варианта, а также сокращают размер доплаты при улучшении жилищных условий.Рынок недвижимости развивается циклически. И для осуществления альтернативных сделок самым благоприятным временем считается период стабилизации цен, который мы наблюдаем на протяжении последних нескольких месяцев. В настоящее время объем предложений на рынке весьма значительный, позволяющий действительно найти достойный объект по хорошей цене. Да и столь благодатных условий приобретения уже давно не наблюдалось на рынке.
Но, основная трудность в таких альтернативных сделках состоит в том, чтобы«состыковать» все звенья цепочки. Вот, что нам рассказали по этому поводу, в агентстве недвижимости «Город», специалисты которого имеют огромный опыт в проведении различного рода альтернативных сделок. Например, гражданин Шевченко решил купить новую квартиру. На его квартиру уже найден покупатель, с ним договорились цене, заключили предварительный договор и начали подыскивать подходящий вариант для него самого. И вот когда приемлемый объект найден, выясняется, что владелец этой квартиры Омельченко сам участвует в альтернативной сделке.Получив от Шевченко заверения в готовности приобрести его жилплощадь, он начинает подбирать себе вариант и находит продавца Петренко. Однако,оказывается, Петренко тоже альтернативщик... В принципе, такая цепочка может быть сколь угодно длинной, и чем длиннее она, говорят эксперты АН «Город», тем сложнее довести все эти альтернативные сделки до удачного завершения. Владельцы объектов, представляющих собой разные элементы такой цепочки, иногда даже незнакомы лично, но при этом зависят друг от друга. Стоит одному звену выбыть(например, клиент передумал) — вся работа по согласованию альтернативы идет прахом. Именно поэтому альтернативная сделка и считается высшим пилотажем риэлторского мастерства и делать ее должны мастера своего дела.
В принципе, как уже отмечалось выше, альтернативные сделки это своего рода натуральный обмен, который аналитики считают признаком отсталости рынка, аргументируя свою позицию тем, что в европейских странах никто не пользуется такими головоломными цепочками. Люди сначала берут ипотеку, покупают то, что им нужно, а потом продают старое жилье и рассчитываются с банком. Однако в наших реалиях, когда получить ипотечный кредит практически нереально, альтернативные сделки становятся чуть ли не единственным способом решения квартирного вопроса.Просто, для того, чтобы все этапы сделки прошли без проблем, нужно обратиться копытным специалистам.
Марина Шернина
