Любой продавец хочет продать квартиру подороже, а покупатель - купить квартиру подешевле. Как не ошибиться с ценой?

Желание любого продавца - подороже продать. Но прежде, чем что-нибудь продать надо выяснить сколько это «что-нибудь» стоит. Цена квартиры зависит от множества факторов. Факторы бывают как прямые так и косвенные, как положительные так и отрицательные. Базовая оценка складывается из месторасположения квартиры в Харькове и категории самого дома.

Практика показала, что больше всего харьковчан интересуют двухкомнатные и однокомнатные квартиры. И это вполне объяснимо. Однокомнатная квартира предназначена для проживания 1-2 человек. Но поскольку среднестатистическая семья состоит из 3-4 человек, а большинство людей не могут позволить себе такое приобретение, как трехкомнатная квартира, они ограничиваются двухкомнатной.

По-прежнему наибольшим спросом у покупателей пользуются квартиры в таких районах Харькова как Алексеевка, Новые Дома, Салтовка, Северная Салтовка. Устойчивым спросом пользуются квартиры вблизи станций метро. В среднем стоимость квадратного метра общей площади такого жилья на 10% выше, чем в аналогичных квартирах удаленных от метро.

Самыми дешевыми остаются квартиры на окраинах города: ХТЗ, Рогань, Аэропорт, Бавария. Более дорогие квартиры остались в центре и примыкающим к нему районам, таким как Павлово Поле, пр. Ленина. Жилье в этих районах остается престижным и пользуется спросом у состоятельных людей. Среди них много иногородних.  И этому есть объяснение. Недвижимость в Харькове значительно дешевле, чем в некоторых городах Украины и ближнего зарубежья, а по качеству, в ряде случаев, превосходит. Юридические лица отдают предпочтение покупке бывших коммуналок под офисы и магазины.

Теперь поговорим о категории многоквартирных домов. Практически все типы жилых домов(95% от их числа) логично разделить на три основные категории:

1.      Престижные. Сюда относятся современные кирпичные, построенные по индивидуальному проекту, «суперсталинские», просто «сталинские», «доходные» дома начала века, «конструктивисткие»(20-40-е гг. постройки), «сталинские» пятиэтажки с высокими потолками. Престижность, а значити качество этих домов здесь и далее даны по убывающей.

2.      Массовые. Сюда входят современные панельные блочные многоэтажки (в 12, 16 и 24 этажа), много подъездные «брежневские», 9-12-этажные дома постройки конца 60-х - начала 80-х годов.

3.      «Хрущевки» т.е. кирпичные, блочные и панельные пятиэтажки начала массового индустриального домостроения. Среди них различаются просто «хрущевки» и «убитые» - т.е. которые в ближайшие годы подлежат сносу.

Читайте также: Что влияет на стоимость недвижимости

Теперь расскажем о так называемых «поправочных коэффициентах», т.е. тех самых факторах, которые негативно отражаются на общей стоимости квартиры. А здесь, как говорится, может быть что угодно, начиная эколого-психологическими «бзиками» и заканчивая техническими. Что именно? Да пожалуйста. Ваша квартира находится рядом с: кладбищем, тубдиспансером, вендиспансером, очистными сооружениями, линией электропередач, телецентром, тюрьмой, СИЗО, медвытрезвителем, общежитием, милицией, трамвайными маршрутами, тоннелем метро под домом, аэропортом, ж/д вокзалом. Или Ваши соседи: разводят животных, алкоголики, душевнобольные, наркоманы, меломаны и т.д. Это, что касается первых, а вторых - технических гораздо больше:

  • Из-за непредусмотренных проектом дренажных систем, и из-за экономии на строительства метро подвалы домов залиты водой, как следствие сырость, комары, запахи, крысы, мусор и т.д.;
  • состояние парадного подъезда: неухоженный вид, грязь, запаха, крысы, отсутствие охраны(консьержки);
  • телефон есть или нет, а может он стоит на блокираторе?
  • этажность дома. Первый на 8-12% ниже стоимости, чем аналогичная квартира на средних этажах в этом же доме;
  • площадь кухни;
  • материал стен, хуже всего, если это железобетон;
  • качество питьевой воды, т.е. состояние труб водопровода;
  • высота потолков;
  • отгорожен ли тамбур;
  • материал перекрытий;
  • есть ли в доме лифт, исправлен ли?
  • куда выходят окна (на шумную улицу, юг, север, достаточно ли дневного света в квартире);
  • смежные комнаты;
  • год постройки дома;
  • совмещенный санузел(на 2-4% снижает цену);
  • квартира находится в торце дома;
  • самовольно изменение планировки квартиры;
  • есть ли балкон, лоджия, застеклена ли она?
  • плохая вентиляция - потеют стены;
  • течет крыша;
  • полы: линолеум, ДСП, паркет?
  • Строительная столярка, в каком состоянии?
  • и т.д.

Хочется предупредить еще об одном бесполезном шаге, который почему-то предпринимают многие продавцы, а именно - ремонт квартиры перед продажей. Бесполезен он вот по причинам:

1.      Вкусы у всех разные, а, следовательно и запросы на интерьер тоже.

2.      Мода на ремонты динамична, поэтому то, что вы делаете сегодня не актуально через два года, а то и год.

3.      Ваш ремонт никак не влияет на цену квартиры, т.е. стоимость проведенного ремонта нельзя полностью включить в стоимость квартиры.

Читайте также Как самостоятельно оценить квартиру

Вот, пожалуй, маленькая толика информации об оценке. Если хотите оценивать сами, что ж - дерзайте. Однако наиболее точно и достоверно это можно сделать в солидных агентствах недвижимости, причем бесплатно. Достаточно рассказать о своем объекте продажи, вам откроют банк данных и Вы, сравнивая параметры своей квартиры и аналогов, можете приблизительно «прикинуть» сколько стоит ваше недвижимое имущество.  Если же нужна более точная оценка -  без специалиста не обойтись. Единственное, напоминаем, что обращаться надо в серьезные агентства недвижимости, поскольку обращение в другие «организации» может иметь неадекватные последствия.

   Сергей Шкилев