В первой части статьи мы рассказали, что необходимо делать, если выбранная вами квартира очень дешёвая, продавалась несколько раз за короткое время, продаётся по доверенности, или продавец принадлежит к "группе риска". В данной статье мы предложим описание того, на что необходимо обратить внимание перед покупкой, и как перестраховать себя от возможных неприятностей в дальнейшем.
Прописанные в покупаемой квартире.
Перед покупкой обязательно проверьте кто прописан в квартире. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, то обязательно должно быть разрешение опекунского совета на продажу квартиры и выписку детей из неё. Подробно об этом здесь писать не будем, это можно прочитать в статье об особенностях покупки недвижимости с несовершеннолетними. Если вдруг в квартире прописаны бывшие хозяева или посторонние люди, не являющиеся собственниками жилья - то это повод отнестись к проверке квартиры со всей серьёзностью. Нужно обязательно выяснить, почему небыли сняты с учёта бывшие собственники, или прописаны не собственники; где они находятся в данный момент. Если окажется, что всё в порядке, и они готовы выписаться - обязательно требуйте их выписки до момента сделки.
Так же тревожным звоночком для вас должен стать тот факт, что бывший собственник был выписан по решению суда. Сразу возникает вопрос - почему он не выписался сам?
Проверьте, не был ли кто-нибудь выписан из продаваемой квартиры в связи с отбыванием срока в местах лишения свободы. Потому, что, согласно действующему законодательству, по возвращении из мест лишения свободы он имеет полное право прописаться в квартиру и проживать в ней.
Перепланировка в квартире.
Многие люди обустраивают квартиры под себя, и, для этого, делают перепланировку при ремонте квартиры. Поэтому, обязательно попросите техпаспорт и проверьте соответствие данных БТИ реальной планировке. Сам техпаспорт, для совершения сделки купли-продажи, не нужен, но если в покупаемой недвижимости была сделана перепланировка, то в последующем вам придётся потратить много времени, сил и десятки тысяч гривен, что бы узаконить перепланировку. Если же вас сделанные изменения полностью устраивают и вы не боитесь последующих проблем, то, мотивируя будущими затратами, сбивайте цену у продавца на предполагаемую сумму затрат.
Собственность, купленная в браке.
Если квартира, которую вы собираетесь купить, была приобретена в браке, на её продажу требуется согласие супруга собственника. Даже, если вы дадите задаток, подписать договор должны все собственники квартиры, а не один, что бы в последствии никто из собственников не заявил, что он был против продажи и не давал своего согласия на неё.
Если кто либо из супругов умер, то на его часть должен быть договор о принятии наследства.
Квартира принадлежит собственнику по наследству.
Если понравившаяся вам квартира принадлежит собственнику по наследству - проверьте, на каком основании. То ли это завещание, или это наследование по закону. Вы должны знать, от какого ещё наследника можно ждать обращения в суд с требованием восстановления пропущенного срока вступления в наследство. Как правило, узнать это очень сложно, поэтому, желательно, на всякий случай перестраховаться. Подпишите с собственником соглашение, согласно которому, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановившим права на него, он обязуется передать им часть суммы, полученной за недвижимость пропорционально наследству.
Запреты на продаваемую квартиру.
Очень часто на собственников недвижимости или на саму недвижимость могут стоять запреты на продажу. Это не страшно, но, если вы дадите задаток, а потом окажется, что запрет снять нельзя, а деньги уже потрачены, возникнет проблема с возвратом суммы. Запрет могут поставить как налоговые службы, тык и суд. Есть он, или нет, можно проверить у нотариуса, у которого вы собираетесь проводить сделку. Если запрет есть - оговорите в договоре, что до момента сделки собственник обязуется его снять.
Обращаем ваше внимание на то, что с нового года БТИ ограничили в определённых действиях и их функции переданы новому органу - Укргосреестру. Поэтому запреты, которые наложены по БТИ, не известны нотариусам, и для совершения сделки их никто не проверяет. Из-за этого, в дальнейшем у вас могут возникнуть проблемы. Советуем вам обратиться в БТИ с запросом и выяснить, нет ли каких либо обременений на данную квартиру.
Стоимость квартиры в договоре купли-продажи.
И последнее. Вы проверили квартиру и у вас нет никаких ограничений для покупки понравившейся вам квартиры. Обязательно, при оформлении её у нотариуса, указывайте полную стоимость жилья. Иногда, чтобы сократить оплачиваемые государству налоги, покупатели занижают её стоимость. А в некоторых случаях, сами продавцы настаивают на проведении сделки по меньшей стоимости. Мотивы они могут выдвигать разные, но вы должны знать, что, если по какой-то причине эта сделка в дальнейшем будет расторгнута, вы сможете вернуть только ту сумму, которая указана в договоре.
Ни в коем случае не проводите сделку по заниженной стоимости, если продавцы принадлежат к группе риска, или квартиру продаёт бабушка с "внучкой" или "внучком". Риск потери квартиры и невозможности вернуть деньги возрастает многократно. Хочу принести извинения, за то, что в группу риска я поставила и одиноких стариков, но это классика "кидалова". Бабушка или дедушка просят оформит квартиру по минимальной цене, расписку за них пишут "родственники", потому, что они забыли очки, или у них дрожат руки, а утром они приходят с суммой, указанной в договоре, и просят расторгнуть сделку. Честно смотрят вам в глаза, и говорят, что получили только те деньги, которые указаны в договоре, и больше ничего не помнят. И вообще они не помнят, как продавали квартиру и зачем это сделали. Могут ссылаться на плохое самочувствие или болезнь. Далее следует суд, и, практически всегда, по решению суда квартира возвращается к ним (у какого судьи хватит совести выбросить стариков на улицу).
Кроме всего прочего, уже сам факт продажи квартиры по заниженной цене может служить основанием для признания договора не действительным, если продавцы будут доказывать, что их вынудили продать недвижимость (или они были поставлены в те условия, когда вынуждены это сделать) практически за бесценок.
Если же, по какой-то причине, вы хотите оформить недвижимость с меньшей ценой, обязательно оформляйте специальные расписки. Юристы знают, как её написать правильно.
Если же вы решили купить квартиру в Харькове, и решили сэкономить не услугах риэлторов, обращайтесь к проверенным юристам, которые более 18 лет профессионально занимаются вопросами недвижимости. Цены у юристов намного ниже, чем у риэлторов, а перестрахуют они вас от всех проблем.
Марина Шернина
