Общеизвестно, что при приобретении недвижимости заплатить часто приходится намного больше, чем казалось сначала. Особенно это касается новостроек, где покупателя подстерегают и различные «юридические» поборы, необходимость ремонта для доведения объекта до жилого состояния. Сравнение с айсбергом (у него, как известно, над водой только одна десятая, остальное от глаз скрыто) будет тут, конечно, преувеличением, но все же, стоит разобраться в

Большинство квартир в новостройках продаются еще до завершения готовности дома. Соответственно, нет возможности понять, какой будет точная площадь будущего объекта, а в договор купли-продажи обычно вносят некую ориентировочную цифру, которая после завершения строительства и обмеров БТИ может измениться – в большую или меньшую сторону. Что происходит в этом случаес ценой квартиры?

Прежде всего, речь идет о не очень значительных величинах. Возможные отклонения зависят, во-первых, от размеров квартиры (понятно, что чем она больше – тем больше может оказаться«лишних» или «недобранных» метров), а во-вторых, от технологии строительства.Меньше «дельта» будет в панельных домах (это фактически заводское производство), больше – в индивидуально отливаемых прямо на стройплощадке«монолитах». Но в любом случае, отклонение обычно составляет не более 2 кв. м. Гораздо чаще – впределах 1 кв. м.

Большинство договоров, которые продавцы подписывают со своими покупателями, содержат упоминание как цены 1 кв. м, так и объекта целиком – последняя цифра получается перемножением цены на «ориентировочный»метраж. Если же действительная площадь квартиры будет отличаться, либо покупателю придется доплатить, либо застройщик вернет ему некоторую сумму.

Правда, при ближайшем рассмотрении все оказывается чуть сложнее. Существует практика так называемых «пороговых значений». Скажем, оно устанавливается в 1 кв. м.Это значит, что перерасчет будет производиться только в том случае, если фактическая площадь квартиры отличается от договорной более чем на 1 кв. м., причем с исключением этого самого «пограничного метра». Как отмечает эксперт, схема эта справедливая, поскольку и застройщик, и покупатель находятся тут в абсолютно равных условиях.

Редко, но случаются и прямые обманы. Есть примеры, когда недобросовестные застройщики вступают в сговор с инженером-замерщиком из БТИ. И если квартира оказывается меньше, результаты обмера «корректируются» до заявленной в первоначальных планах площади.

Но это, повторимся, скорее исключение. Как правило,застройщики возвращают деньги (если квартира меньше) либо берут доплату строгов размерах, установленных договором. Попытаться обсчитать – значит, нанести себе самому серьезный репутационный вред.

 

Оформление в собственность – это отдельная тема. Стоимость оформления может доходить до 2% от стоимости квартиры

Еще надобно добавить, что некоторые застройщики берут с покупателей деньги за оформление заранее – в момент подписания договора. Затем они сразу теряют к происходящему интерес (и то правда, чего заниматься-то:деньги ведь уже получены!), а недовольных клиентов отправляют заниматься оформлением самостоятельно, через суд. Некоторые сами и рекомендуют адвоката –из какой-нибудь дружественной фирмы. Участие в процессе такого специалиста удобно покупателю: адвокат «в теме», он специализируется именно на этих делах.Но еще удобнее это фирме-застройщику: исковое заявление будет содержать только требование оформить квартиру в собственность, и никогда – применить к застройщику какие-либо санкции за волокиту.

Судебные издержки  идут сверх тех денег, что были когда-то заплачены застройщику за оформление.

Времена, когда квартплата и коммунальные платежи были в высшей степени незначительными, давно прошли. Сегодня суммы здесь таковы, что –как минимум – не позволяют отмахнуться от них. Но одно дело – платить, когда ты уже живешь в квартире, и совсем другое – в период, когда у тебя еще даже нет ключей.

Раньше иногда случалось, что застройщик мог требовать оплату с момента ввода дома в строй, когда квартира еще не была получена, а квартплата уже начислялась. Сегодня все постепенно отказываются от этой практики в пользу того, что оплата квартплаты должна происходить с момента фактического вселения.К тому же, до оформления права собственности в квартиру нельзя зарегистрироваться («прописаться»). Это автоматически означает, что все проживающие не могут рассчитывать на льготы по квартплате – они положены только«прописанным».

Впрочем, бывает, что квартплату застройщики начинают взимать сразу после сдачи дома ГК, стараясь взять деньги сразу за 3-6 месяцев вперед.Сроки же начала реального заселения жильцов в дома намного позже.

Самая, вероятно, очевидная и понятная даже непрофессионал утрата - ремонт. Квартиры в новых домах сдаются, как правило, «в бетоне», и для приведения их в жилой вид потребуется потратить немало денег и времени.

Ответ на главный вопрос («Сколько?») следует начинать с того, что новостройки бывают двух видов – панельные и монолитные. В первых имеются внутренние стены, тогда как в монолитах (особенно их «подвиде»,возводимом на базе несущих колонн и опорных балок) внутри квартиры нет почти ничего – только эти самые колонны.

Итак, что нам предстоит сделать в новом доме? В «монолите» -возвести внутренние перегородки, развести по квартире коммуникации(электричество и водопровод), создать гидроизоляцию для санузлов. Далее идут работы, обязательные и для монолитов, и для панельных домов – бетонная стяжка на полу, выравнивание стен и потолков, укладка напольных покрытий, «финишная отделка» стен (обои или покраска), укладка кафеля в ванной, навешивание межкомнатных дверей.

Состоятельные граждане предпочитают обращаться к модным архитекторам, а это - дополнительные траты.

К дополнительным тратам относится и перепланировка. Согласовать документы на перепланировку довольно сложнее дело, и занимает до года времени и стоит до 500$

Если просуммировать все изложенное выше, картина получается такой. Все не связанные с ремонтом траты укладываются в пределы 4-7% от стоимости квартиры – именно на такой размер и следует ориентироваться покупателю, чтобы не попасть в неприятное положение: деньги израсходованы «под завязку», и известие, что объект оказался больше на 1 кв. м, вызывает шок.

Что до ремонта, то его минимальная смета начинается, с 200$ за кв. м., а верхняя может превысить 1500$ за м2. Напомним, что строительные сметы всегда бы хорошо корректировать процентов на20 вверх – на случай непредвиденных трат.