Сегодня натолкнулась на продажу квартиры через торги. Цена была указана очень заманчивая и я позвонила, продает квартиру некая фирма (на вопрос что вы за организация, ничего толкового не ответили, сказали что оказывают посреднические услуги ,но не агенство недвижимости).Продаваемая недвидимость-банковский конфискат.Что бы купить квартиру нужно заплатить некую сумму (не маленькую) за регистрацию на аукционе, если торги проигрываешь ,эти деньги не возвращаются, если выигрываешь-входят в стоимость квартиры. Задала вопрос, какой банк продает недвижимость, тоже оказались не в состоянии ответить. Короче говоря,осталось больше вопросв,чем ответов.Это какой-то развод или мне просто досталась некомпетентная собеседница? Может вы знаете что это такое?
С таким вопросом в редакцию газеты «Вся харьковская недвижимость» обратилась постоянная читательница. Мы попросили юриста агентства недвижимости Город Марину Шернину ответить на этот вопрос.
Следует полагать, что вам попалось объявление о продаже конфискованной квартиры путем аукциона или как ещё принято говорить через торги. Хочу заметить что, несмотря на свою относительную дешевизну, данные квартиры обделенные вниманием широкого круга потребителей. Это жилье, изъятое рукой правосудия у прежних владельцев. Причины принудительного лишения прежних собственников прав на свою жилплощадь самые разные - от наказания за уголовное преступление до необходимости расплатиться по долгам или кредиту. В результате на аукционы поступает имущество, приобрести которое теоретически может каждый желающий. Как показывает практика, такая покупка весьма выгодна с точки зрения экономии, ведь на фоне рыночных цен на недвижимость отхватить квартиру даже на 5% дешевле рыночной стоимости - уже удача. Но кому и как часто она улыбается?
Конфискованные и арестованные квартиры стекаются в руки государства несколькими проторенными путями - как часть наказания, прописанного в Уголовном кодексе, в качестве платы по долгам (будь то частные ссуды, коммунальные платежи или задолженность перед владельцем поврежденного в ДТП автомобиля), по просроченным ипотечным кредитам. Имущество, арестованное решением Фемиды, выставляется на торги, которые проводит специализированная торговая организация, выбранная исполнительной службой на конкурсе. По данным Государственной исполнительной службы (ГИС), источники «аукционного» жилья распределяются следующим образом: 80% квартир поступает на реализацию по частным долгам, 15% - по невозвращенным ипотечным кредитам и не более 5% - по уголовным делам.
Мнение о том, что аукционное жилье дешевле подтверждено реальной действительностью. Казалось бы, механизм аукциона сам по себе предполагает «накрутку» стоимости лота до упора. Но даже если принцип «кто даст больше» формально соблюден, квартиры, реализуемые по решению суда на открытых торгах, все равно обходятся покупателю дешевле, чем аналогичное жилье на «свободном» рынке. И дело не всегда в умышленном занижении начальной цены квартиры. К примеру, в занижении стоимости недвижимости, выступающей залогом по банковскому кредиту, в первую очередь не заинтересованы сами банки - они-то и стараются контролировать адекватность оценки. Когда дополнительных рычагов контроля нет, остается полагаться на честность эксперта-оценщика (чаще всего он определяет стоимость квартиры как средний показатель цены на аналогичное жилье в данном районе или квартале). Но к аукциону, на котором выставлена «нужная» квартира по «правильной» цене, вряд ли получит доступ рядовой покупатель.
Объективно же зазор в цене образуется за счет того, что сама процедура продажи квартиры с торгов весьма длительная. Учитывая ежемесячное подорожание жилья, оцененная квартира успевает отстать от действующих цен. При самых благоприятных обстоятельствах как показывает практика аукцион проходит через полгода после направления запроса о продаже имущества. Время уходит на сбор и проверку документов, согласование стоимости с владельцем квартиры (он может обжаловать ее в суде) и подготовку самого аукциона (как правило, месяц). За это время обычная квартира успевает подорожать, тогда как оценочная стоимость арестованной стоит на месте. Больше того, стартовая цена может даже упасть, если аукционное жилье не было продано с первого раза.
По закону, начальная цена лота на торгах не должна опускаться ниже 90% его стоимости, определенной путем оценки. Дальше все зависит от событий на публичных торгах. Но особого ажиотажа на подобных мероприятиях нет. Публичные торги часто проходят в малооживленной и отнюдь не публичной обстановке, поскольку информация об их проведении по разным причинам не попадает в руки потенциальных покупателей. Объявление в СМИ (которые по закону должны быть напечатаны не позднее, чем за 15 дней до аукциона) и на веб-сайтах торговых организаций - едва ли не единственный официальный источник информации о том, где, когда, какая квартира и по какой начальной цене будет продаваться. Иногда специализированные государственные организации экономят средства, размещая информацию об аукционах в малоизвестных изданиях, где она просто остается незамеченной. Да и вообще в сознании многих граждан прочно закрепились не всегда безосновательные стереотипы: например, что покупатели «заниженного» жилья известны задолго до третьего удара молоточка со словом «Продано!». Либо, что квартиру с подмоченной репутацией приобретать вообще не стоит (путь, по которому такое жилье попадает на аукцион, не придает этому товару шарма). Поэтому всегда стоит помнить о том, что «Бесплатный сыр только в мышеловке» и принимать решение о покупке данной недвижимости взвесив все «за» и «против», исключив максимальную степень риска.
Юридический департамент агентства недвижимости Город
