Иногда при продаже как городской, так и загородной недвижимости рассрочка оформляется в виде аренды с правом выкупа. Чаще всего такой вариант предлагает покупатель, для которого это возможность «застолбить»дом, закрепить его за собой до выплаты всей суммы. Продавец идет на такие условия, тем более что он получает свою выгоду.
Сегодня нередки ситуации, когда покупатель не обладает всей суммой, необходимой для приобретения квартиры или дома, либо по каким-то причинам не торопится отдать ее сразу. Тогда продавец часто готов предоставить специальные условия. Рассрочка в последнее время стала очень распространенным инструментом продаж. Однако она несет определенные риски для покупателя: в этом случае права на недвижимость, как и та часть средств, что уже выплачена,остаются в распоряжении продавца. Никаких обременений при этом не возникает, то есть бывший владелец формально может объект заложить, продать, сдать или обременить иным способом.
Опасности можно избежать, если оформить рассрочку путем аренды с правом выкупа. Таким образом дом будет обременен арендатором. Кроме того, в случае расторжения договора или признания его недействительным фактически уплаченная сумма будет возвращена. По наблюдению специалистов, в настоящее время данная схема встречается все чаще. Конечно, главным образом в тех сегментах,которые особенно нуждаются в стимулировании продаж и где применяется дифференцированный подход к клиенту.
Несколько полезных советов по составлению договора аренды с правом выкупа. Прежде всего хотелось бы отметить, что, если в договоре купли-продажи недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке изначально заложена единственная цель – переход права собственности, то при выкупе арендованного имущества названная цель вторична,главное — отношения, вытекающие из договора аренды. Таким образом, практика рассмотрения споров, вытекающих из описанных правоотношений,исходит из признания их арендными, несмотря на частичное применение норм гражданского законодательства о купле-продаже.
Специфика договора аренды с правом выкупа
В чем же специфика заключения договора аренды с правом выкупа? Он должен обязательно содержать условие о выкупе. Лучше, если оно будет установлено не дополнительным соглашением сторон, а включено в текст. Это важно в том случае, когда конечная цель — переход права собственности к арендатору —является определяющей, объясняет юрист. В соглашении может быть предусмотрено условие, согласно которому арендованное имущество переходит в собственность арендатора:
1) по истечении срока аренды;
2) до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены;
3) по истечении срока аренды, либо до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной выкупной цены.
Таким образом, существуют три варианта определения перехода права собственности на недвижимое имущество. При выборе одного из двух последних необходимо обратить внимание на необходимое условие о выкупной цене,которая должна быть прямо указана в договоре. Это особенно важно в третьем случае, поскольку сумма всех арендных платежей может отличаться от выкупной цены. Кроме того, в соглашении рекомендуется определить порядок выплаты выкупной цены, особенно учитывая то обстоятельство, что взгляд на данные условия как на существенные, то есть влияющие на действительность договора,остается дискуссионным. «Еще хотелось бы отметить, что общая сумма, заплаченная арендодателю (арендные платежи, выкупная цена) должны соответствовать стоимости недвижимости (как если бы был заключен договор купли-продажи). Это важно не только для юридических лиц (с точки зрения налогового законодательства), но и для физических, которые в случае расторжения договора или признания его недействительным (не заключенным) получат обратно фактически уплаченную сумму».
Не забывайте, что договор подлежит обязательной регистрации,поскольку, даже если в дальнейшем выкуп имущества не будет осуществлен,потенциальная возможность перехода права собственности законодательно обязывает стороны совершить те же действия, что и сторон договора купли-продажи. Оформить соглашение надлежащим образом и подготовить сделку аренды с правом выкупа вполне по силам опытной риелторской компании.
