Что платим при сделке

Несмотря на кризисные явления в области торговли недвижимостью, ожидается некоторое оживление в секторе торговли недвижимым имуществом, которое имеет небольшую площадь и стоимость. Сразу возникает вопрос: «Каким образом можно сэкономить на сделках по отчуждению таких квартир?» Целесообразно рассматривать этот вопрос в контексте уплаты следующих платежей:

• налога с доходов физических лиц;
• сбора на обязательное гос. пенсионное страхование;
• государственной пошлины.

1. Уплата налога с доходов физических лиц

В этом контексте важнейшим является вопрос о родственных отношениях между лицами, отчуждающими квартиру.

Согласно Закону «О налоге с доходов физических лиц», членами семьи физического лица первой степени родства считаются его родители и родители ее мужа или жены, его муж или жена, дети как такого физического лица, так и его мужа или жены, в том числе усыновленные ими дети. Другие члены семьи физического лица считаются такими, которые имеют вторую степень родства.

Также по этому закону доход, полученный плательщиком налога от продажи не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года жилого дома, квартиры или части квартиры не облагается налогом, если общая площадь такого жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома не превышает 100 квадратных метров. При процедуре дарения налогообложение происходит следующим образом:

В соответствии с вышеуказанным законом имущество, подаренное налогоплательщику, облагается налогами по правилам, установленным этим законом для налогообложения наследства.

Объекты наследства облагаются налогом при получении наследства наследниками, которые являются членами семьи наследодателя первой степени родства, по нулевой ставке налога к любому объекту наследия. Относительно других граждан Украины установлена ставка налога в размере 5% от объекта налогообложения, то есть суммы договора дарения.

Таким образом, доход, полученный плательщиком налога от продажи квартиры, в данном случае не облагается налогом, а при дарении налогом по нулевой ставке, если дарение происходит между членами семьи первой степени родства, и по ставке 5% от объекта налогообложения, если дарение происходит между гражданами Украины, не связанными такими родственными отношениями.

2. Уплата сбора на обязательное государственное пенсионное страхование.

По Закону «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» плательщиками сбора на обязательное государственное пенсионное страхование являются физические лица, приобретающие недвижимое имущество.

Ставка сбора, установленная для плательщиков сбора, составляет 1% от объекта налогообложения, указанного в договоре купли­продажи такого имущества. Следовательно, физическое лицо, которое приобретает имущество, платит 1% от стоимости квартиры, указанной в договоре. Во время дарения недвижимого имущества сбор на обязательное государственное пенсионное страхование не уплачивается.

3. Уплата государственной пошлины при заключении сделки.

Порядок уплаты государственной пошлины регламентируется Декретом Кабинета министров «О государственной пошлине» и Инструкцией о порядке исчисления и взимания государственной пошлины, утвержденной приказом Главной государственной налоговой инспекции Украины.

Согласно Декрету, за удостоверение договоров отчуждения жилых домов, квартир, объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности гражданина, осуществляющего такое отчуждение, государственная пошлина уплачивается в размере 1% от суммы договора, но не менее одного необлагаемого минимума доходов граждан.

При исчислении суммы госпошлины за удостоверение договоров отчуждения жилых домов, квартир, дач, садовых домов, гаражей, а также другого недвижимого имущества, находящегося в собственности физических или юридических лиц, стоимость таких договоров принимается, исходя из суммы договора, но не ниже его инвентаризационной или балансовой стоимости с учетом коэффициентов индексации стоимости этих объектов и износа на момент отчуждения, что указывается в справкаххарактеристиках БТИ. Таким образом, сумма государственной пошлины является одинаковой для обоих случаев отчуждения — по 1% от суммы договора.

От уплаты государственной пошлины освобождаются:

— инвалиды Великой Отечественной войны и семьи воинов (партизанов), которые погибли или пропали без вести и приравненные к ним лица;
— инвалиды I и II группы;
— граждане, относящиеся к I и II категориям пострадавших в результате Чернобыльской катастрофы;

Следует учитывать, что указанные категории граждан освобождаются от уплаты именно государственной пошлины, а не платы за совершение нотариальных действий, т.е. реализовать свое право на «льготу» возможно только в случае удостоверения договора купли­продажи в государственных нотариальных конторах (государственного нотариуса).

Платежи при отчуждении между членами семьи первой степени родства можно отобразить в таблице № 1.

Вид
договора

Налог на
прибыль ф. л.

Сбор на обязательное
пенсионное страхование

Госпошлина при
заверении договора

Дарение

0%

Не уплачивается

1% от суммы договора

Купляпродажа

Не уплачивается

1 % от суммы договора

1 % от суммы договора

Платежи при отчуждении между гражданами Украины, которые не являются членами семьи первой степени родства, указаны в таблице № 2.

Вид
договора

Налог на
прибыль ф. л.

Сбор на обязательное
пенсионное страхование

Госпошлина при
заверении договора

Дарение

5%

Не уплачивается

1 % от суммы договора

Купляпродажа

Не уплачивается

1 % от суммы договора

1 % от суммы договора

Дополнительно нужно учесть, что обязательными будут расходы на нотариальное удостоверение договора, расходы на заказ справки­характеристики в БТИ и расходы по регистрации права собственности. Данные расходы в обоих случаях являются примерно одинаковыми.

В заключение нужно отметить, что вариант отчуждения путем заключения договора дарения является более эффективным в случае отчуждения квартиры между лицами, которые являются членами семьи первой степени родства, поскольку это позволяет избежать уплаты сбора на обязательное пенсионное страхование в размере 1% от суммы договора.

Но купляпродажа является более выгодной в случае, когда отчуждение происходит между гражданами Украины, которые не являются членами семьи первой степени родства, вследствие значительной разницы в уплате суммы налога на прибыль.

Напоследок следует отметить, что в указанной статье рассматривается случай, когда отсутствуют риски относительно непередачи квартиры в собственность покупателя, а также некоторые другие риски. При заключении договора следует учитывать данные риски и выбирать оптимальный способ не только с точки зрения выгоды, но и безопасности.

Юридический департамент корпорации АН «Город»