Оцени квартиру сам

  • warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.

Любой желающий продать, купить или обменять квартиру должен сначала оценить ее. Самостоятельная оценка квартиры - это сложный процесс, требующий профессионального подхода и большого опыта. В процессе оценки стоимости квартиры учитывается множество различных факторов: местоположение и тип дома, удаленность от центра, наличие двора и консьержки в подъезде и т.д. Кроме того, отчет об оценке квартиры, подготовленный профессиональными оценщиками, является официальным документом, который принимается к рассмотрению кредитными отделами банков и другими учреждениями.

Самый популярный метод оценки - аналоговый. Заключается он в исследовании и анализе рынка сходного жилья в районе. При этом принимаются во внимание множество факторов - от экологии до состояния подъезда и самой квартиры, а также динамика цен в районе за определенный период. 

Существуют и так называемые "обязательные" критерии, по которым оценивается квартира:

I. Месторасположение дома.

II. Жилой дом, в котором расположена квартира.

III. Характеристики квартиры, ее особенности.

Каждый из этих пунктов имеет еще несколько подпунктов, некоторые из которых стоит разобрать подробнее.

I. Месторасположение дома - район, микрорайон; местоположение в микрорайоне; преобладающая застройка микрорайона. Квартиры в центре и на Павловом поле будут значительно дешевле жилья на Рогани. 

2. Транспортная доступность; обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка). 

3. Наличие объектов социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км); обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективный параметр). 

Для одного важно наличие школы, поликлиники, магазинов, для другого - есть ли под боком боулинг, сауны, автомагазины, а для третьего - далеко ли медицинские центры.

4. Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона - чем экологичнее район, тем, соответственно, дороже будет стоить в нем жилье. 

II. Жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира.

1. Тип здания; год постройки; материал наружных стен; материал перекрытий; состояние здания (субъективная оценка); техническое обеспечение строения; количество этажей.

2. Организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж. 

3. Состояние подъезда (субъективная оценка).

Если в одном доме, но в разных подъездах продаются две идентичные квартиры, их рыночная стоимость неодинакова. Например, в одном подъезде проживают люди одного социального слоя, все квартиры ими выкуплены, и места общего пользования находятся в собственности. Поэтому там есть консьержка и цветы на лестничных площадках. А в соседнем подъезде - все общественное, то есть ничье: сломанные лифты, разбитые почтовые ящики и исписанные стены… Даже в подъезде квартиры, расположенные по одному стояку, могут значительно различаться в цене, ведь каждая из них имеет свои особенности: качество сантехники, паркета, оконных рам. 

III. Характеристики оцениваемой квартиры

1. Этаж расположения. 

Квартира, расположенная на первом этаже стоит на 10% дешевле, чем на среднем, а последний этаж проигрывает среднему 5%.

2. Площадь (общая/жилая/кухня); количество комнат, их площадь; высота потолков; наличие лоджии (балкона). 

Двухкомнатная квартира будет стоить дороже, чем однокомнатная. Однако цена 1 кв. м в однокомнатной будет выше, чем в двухкомнатной: чем меньше количество комнат в квартире, тем больше цена квадратного метра. Наличие дополнительных подсобных помещений (кладовки, гардеробной), равно как и лоджии, существенно повышает стоимость жилья.

3. Санузел (раздельный или совмещенный, состояние сантехники).

4. Вид из окон. 

Если окна выходят в уютный зеленый двор или парк, то квартира может стоить на 8% дороже, нежели аналогичная с окнами, выходящими на проезжую часть. Но как показывает практика, важен не столько сам открывающийся пейзаж, сколько субъективное отношение к нему покупателя и продавца. 

5. Состояние самой квартиры и видимые дефекты внутренней отделки (субъективная оценка). Этот параметр больше влияет на первое впечатление, которое производит квартира. Безусловно, ухоженное жилье будет проще продать, чем "убитую" халупу. Наличие в помещении ремонта в зависимости от его качества - это плюс-минус $5 тысяч.

6. Данные о перепланировке.

Квартиры, где возможно сделать перепланировку - дороже, не говоря уже о помещениях со свободной планировкой. Но учтите, что малейшее передвижение стен или дополнительная арка должны быть документально оформлены. 

Учитывая все эти факторы можно приблизительно прикинуть, на что рассчитывать, но лучше обратиться к профессионалу.Только он, используя свой опыт, сможет дать более точную оценку, тем более, что услуги его не так уж и дороги по сравнению с тем, что в итоге можно либо сэкономить, либо приобрести.

Агентство недвижимости Город