• warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • deprecated error: Function ereg() is deprecated in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/sites/all/analytic/Includes/an_lib.php on line 12.


Как не прогодать с покупкой квартиры в Киеве

Жилая недвижимость
  • 21 Октябрь, 2010
  • 17:42

Как не прогодать с покупкой квартиры в Киеве

Как не прогодать с покупкой квартиры в Киеве

До кризиса квартиры в Киеве улетали, как горячие пирожки. В день могло быть несколько сотен сделок. Сейчас же за месяц заключается 700-800. Поэтому вдвойне интереснее узнать, кто же те немногие счастливцы, которые сейчас покупают квартиры. 
В их поисках я отправилась на Трехсвятительскую, где находится киевское БТИ. В докризисные времена желающие зарегистрировать свои договора простаивали здесь в многочасовых очередях.
В пятницу же я увидела всего 6 человек. Одна из них - уже киевлянка Тамара Зайцева - согласилась рассказать о том, как ей удалось купить двухкомнатную квартиру.
Откуда деньги
Буквально накануне кризиса я собиралась брать кредит. Но Бог отвел. Сорвалась продажа 3-комнатной бабушкиной квартиры в Виннице, за которую тогда нам давали $50 тыс. И буквально через неделю после этого начался кризис, возникли проблемы с банками. Если бы сделка состоялась, я бы точно вляпалась в долларовый кредит. А так у меня на депозите 2 года назад было всего $10 тыс., поэтому ни о каком кредите, а тем более о покупке речь не шла.
Подбодренная прогнозами о том, что столичная недвижимость  будет дешеветь, я, во-первых, подбила мужа на переезд к родителям, чтобы сэкономить на аренде квартиры, а это - 2200 грн. Во-вторых, мы урезали и другие расходы: перестали ездить за границу, начали качать фильмы из интернета, вещи если и покупали, то только на распродажах. В результате тотальной экономии мы откладывали по 4000 грн. в месяц, и к сентябрю 2010 года, за пару лет, насобирали $12 тыс. Деньги клали на депозит. Так что еще и проценты накапали. Плюс к тому этим летом удалось продать квартиру в Виннице. Правда, уже не за $50 тыс., а всего за 30 тыс. (продавали мы ее 2 года, скидывая каждые пару месяцев по $2-3 тыс.). Итого набежало $42 тыс.
С этими деньгами мы в начале осени этого года решили попытать счастья с ипотекой. Благо банки начали выдавать кредиты, да и ставки уменьшились (еще весной они были по 22-25% годовых, а сейчас можно найти по 19-20%). Подали заявки сразу в 4 банка, где выдавали кредит на 20 лет. В двух из них нам сказали принести в начале документы на выбранную квартиру, в двух согласились дать предварительное «добро». В первом варианте был риск потерять залог: выбираешь квартиру, даешь $1,5-2 тыс. залога, банк тянет резину несколько недель, а потом говорит тебе «нет».
Поэтому мы подали заявки только в 2 последних банка. На всякий случай подстраховались: решали вопрос не с менеджером, а с начальником отдела кредитования. За 5% от суммы кредита он согласился лоббировать наши интересы на кредитном комитете. В итоге в конце сентября нам дали кредит на $15 тыс. Так мы наскребли $67 тыс.: наши сбережения $22 тыс. + продажа квартиры в Виннице $30 тыс. + кредит на $15 тыс. (в гривне, под 20% годовых, под залог покупаемой квартиры).
Проверяйте цену "эксклюзивного" предложения
За такую сумму этой осенью мы могли купить в новом доме в Киеве только 1-комнатную квартиру. Мы поехали смотреть квартиру на улице О. Пчилки, в 22-этажном доме. И чуть не стали жертвами «развода» на деньги. Дело было так. Звонит риелтор крупного агентства недвижимости и говорит, что нашел для меня отличный вариант: 1-комнатную квартиру - комната 18 кв. м, кухня - 10 кв. м, полная строительная отделка в новом, введенном в эксплуатацию доме со всеми документами и «всего» за $65 тыс. Правда, на последнем, 22-м, этаже (отсюда и такая цена), и агентству нужно заплатить 5%. Итого квартира нам обошлась бы в $69 тыс. ($3250 агентству плюс $650 - 1% в Пенсионный фонд). Пришлось бы одалживать еще $2 тыс. Но мы все равно поехали на просмотр.
Квартира понравилась, но мы решили подумать с задатком до вечера. И нам очень повезло, что это была пятница и как раз вышел свежий номер популярной газеты с объявлениями о купле-продаже квартир. В нем мы нашли эту же квартиру не за $65 тыс., а за $62 тыс. Я позвонила по указанному телефону. Риелтор сказала, что хозяева отдадут квартиру за $60 тыс., а она сама возьмет 2,5%. Итого, покупка вместе с выплатой в Пенсионный фонд обошлась бы нам в $62 тыс. То есть мы могли бы попасть на $7 тыс.
Отсюда совет: если вам поступило предложение от риелтора, поищите эту же квартиру во всех возможных источниках с объявлениями о продаже квартир. Ведь многие риелторы что делают: находят первичное объявление, договариваются с риелтором хозяина, что отдадут ему 2,5%, сами накручивают сумму, которую положат себе в карман (в нашем случае она составляла $5 тыс., ведь хозяин отдавал квартиру за $60 тыс.) и плюс берут еще мзду для своего агентства.
У меня еще есть наблюдение насчет риелторских комиссионных: сотрудники крупных агентств сразу называют 5%, те, что работают на себя или в агентстве средней руки берут 2,5-3%. Но при этом, чтобы получить все-таки 5%, они могут идти на такую хитрость. Тебя приводит на квартиру один риелтор, на объекте тебя встречает второй, который представляет интересы продавца. Покупателю они говорят, что из разных агентств, а на самом деле оказываются из одного. В этом случае приходится платить двойную таксу.
Без соседей - никуда
От 1-комнатной квартиры на Позняках за $60 тыс. мы все-таки отказались. Родители были категорически против того, чтобы мы покупали жилье на последнем этаже, мотивируя это будущими проблемами с крышей.
В итоге, взвесив «за» и «против», мы решили покупать «двушку» на вторичном рынке. И сразу натолкнулись на очень заманчивое предложение: в одном из спальных районов Киева продавали 2-комнатную квартиру всего за $65 тыс. Я говорю «всего», потому что дом был серии БПС - 16-этажная панелька. Тогда как за $65 тыс. в основном можно было найти «двушки» в хрущевках. Риелтор объяснила такую цену тем, что хозяйке срочно нужны деньги на операцию для матери.
Плюс к тому, квартира была на 1-м этаже, а это всегда снижает стоимость. Несмотря на 1-й этаж и смежные комнаты, квартира нам понравилась. Но насторожило то, что риелтор назвала в качестве задатка сумму в $5 тыс. (обычно при продаже квартиры до $70 тыс. берут задаток в размере $2-3 тыс.). И еще был один настораживающий момент: квартиру девушка купила всего год назад.
Несмотря на все эти факторы, мы договорились, что вечером того же дня приезжаем в агентство и подписываем предварительный договор. Но перед тем как ехать в агентство, мы решили поговорить с соседями. И они открыли секрет, почему квартира так дешево продается. Оказывается, в домах серии БПС на 1-м этаже находится электрощитовая, и квартира, которую мы собирались покупать, была не двухкомнатной, а полуторной. Часть второй комнаты как раз и «съела» электрощитовая. Чем это чревато? Во-первых, по ночам нам мешал бы гул. Во-вторых, сильное электромагнитное излучение однозначно не прибавило бы здоровья. Эта квартира, кстати, на момент, когда мы ее смотрели, уже продавалась больше полугода.
Отсюда мой совет - всегда перед тем как идти на просмотр, прошерстите интернет и узнайте, в течение какого времени выставляется на продажу жилье. Если очень долго и при этом его цена ниже среднерыночной, не стоит тратить на ее просмотр время. Потому что сейчас все, что выставляют по более дешевой цене, уходит в течение пары недель. Кстати, риелтор и хозяйка поняли свою стратегическую ошибку (то, что людей может насторожить слишком низкая цена) и недавно я увидела эту квартиру, выставленную за $72 тыс.
Как отсеять квартиры до просмотра
Кроме срока, в течение которого квартира выставлена на продажу, и цены, установите себе еще один «фильтр» до просмотра - месторасположение. Понятно, что практически все мы отдаем предпочтение тем или иным районам столицы. Но в каждом районе улица улице рознь: одна может находиться рядом с парком, а другая - рядом с мусоросжигательным заводиком.

Посмотреть вид из окна, который будет открываться из квартиры, можно при помощи интернет-карты http://maps.yandex.ru. В поле «Найти» вводите адрес, затем нажимаете кнопку «Панорамы», и, если интересующая вас улица будет отмечена синим цветом, то вы сможете увидеть ее панорамное изображение. Кстати, с помощью этой же карты вы можете просчитать маршрут, как вы будете добираться из дома до работы. Я, к примеру, отсеяла благодаря этой опции несколько выгодных вариантов, потому что не захотела добираться до работы с тремя пересадками.

Еще один сайт, который поможет отфильтровать ненужные квартиры до непосредственного просмотра, - сайт Киевской горадминистрации www.municipal.kiev.ua. Нажав на кнопку «Будинок», введя название улицы на украинском языке в поле «Вулиця» и выбрав номер интересующего дома, вы сможете увидеть его фото в разных ракурсах, узнать дату капремонта, состояние коммуникаций, крыш и т. д. Кстати, техсостояние некоторых хрущевок, вопреки моим ожиданиям, оказалось лучше, чем домов 30-летнего возраста.
Договорные тонкости

На поиски квартиры у меня ушел почти месяц. За это время я успела просмотреть более десятка вариантов. Эта цифра была бы гораздо больше, если бы я для себя четко не решила: хочу жить только в этом районе - и точка. Кроме того, еще до того, как у меня была нужная сумма, я просматривала квартиры, постоянно «паслась» на сайтах, поэтому прекрасно ориентировалась в типах планировок квартир и в ценах (в течение этого года они не изменились). Так что, когда я увидела «двушку» с раздельными комнатами на 7-м этаже 9-этажного дома в районе моей мечты за $68 тыс., решение о ее покупке было принято мгновенно, несмотря на убитое состояние. Как пошутила хозяйка, «у нас квартира после строителей».

На этом этапе хотела бы рассказать по поводу предварительного договора. В среднем по Киеву его нотариальное оформление будет стоить 1000 грн. (хотя, когда я мониторила цены, мне попадались нотариусы, которые хотели за эту услугу содрать 3000 грн.). Подписав этот договор, я допустила такую оплошность. Она касалась штрафных санкций в случае, если сделка купли-продажи не свершится. В договоре было прописано, что если сделка сорвется по вине хозяев квартиры, они отдают нам сумму задатка и еще $3 тыс. Если виноваты были бы мы, то оставили бы задаток плюс заплатили бы еще $3 тыс. штрафа. У нас с мужем головы были настолько затуманены, что мы не обратили внимание, что условия несправедливы. Ведь хозяева бы теряли только $3 тыс., а мы - $6 тыс. Но, слава богу, сделка свершилась, и сейчас я свой договор купли-продажи регистрирую в БТИ.

Кстати, подскажу еще один интересный момент по поводу оформления договора купли-продажи. Перед его подписанием, по договоренности, покупатели платят 1% от суммы сделки в Пенсионный фонд, а продавцы - 1% госпошлины. Так вот 1% госпошлины - это и есть плата частному нотариусу. Об этом многие из них умалчивают. И берут сверху 1000-1500 грн. Обращайте на этот момент внимание при выборе нотариуса. Еще совет: если при покупке квартиры у вас, к примеру, с мужем равные денежные вливания, можно оформить брачный договор, согласно которому жилье вы будете приобретать на правах долевой собственности. Это даст каждому возможность распоряжаться своей частью самостоятельно.

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости