Эксперты прогнозируют дефицит жилья уже к 2012 году

Первичная недвижимость
  • 14 Октябрь, 2010
  • 18:19

Эксперты прогнозируют дефицит жилья уже к 2012 году

Эксперты прогнозируют дефицит жилья уже к 2012 году

За время кризиса показатели по строящимся зданиям сократились почти вдвое.
Аналитики в сфере недвижимости бьют тревогу - образовавшийся в кризис дисбаланс ввода-вывода объектов может в скором времени привести к острой нехватке предложений на рынке жилья. Финансовая стагнация сильно ударила по застройщикам, и основным ее итогом стало то, что последние два года новые стройки практически не начинались.
Это и приведет к дефициту предложений в сегменте новостроек, когда с рынка уйдет то, что уже построено, либо будет сдано в ближайшее время. Если соотнести эти расчеты с активно растущим в последнее время спросом, то последствия и правда вырисовываются катастрофические.
Много комнат для большой семьи

Традиционно важнейшей характеристикой квартиры считается ее площадь. Этот параметр, безусловно, приоритетный, но не единственный.
Например, семья из четырех человек вряд ли захочет поселиться в однушке, пусть она будет хоть 80 кв. м. Скорее, они предпочтут 65 квадратов, но разделенных на изолированные комнаты. В общем, в жизни часто встречаются ситуации, когда четырехкомнатная квартира просто необходима. Что в этой связи предлагает рынок?

Противоречивая статистика

Первый вопрос, заданный нами экспертам, был простым: сколько их, четырехкомнатных квартир? Ответы «порадовали» разнообразием. Так, Илья Шкоп, директор агентства «Собственник» и председатель Совета Гильдии риэлторов Москвы, считает, что на вторичном рынке подобных предложений не более 2% от общего количества. Примерно одинаково - по 7% - отдали этому сегменту Роман Вихлянцев, генеральный директор агентства «Аврора Недвижимость», и Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. А вот Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж», говорит, что в базе эксклюзивных объектов его компании четырехкомнатных порядка 13%.
Обычно различия в экспертных оценках оправдывают разными методиками подсчета. Это так, но в данном случае разница уж очень существенная - в шесть с половиной раз! Поэтому объяснением здесь может служить сегмент, с которым работает компания. Если это типовое жилье на окраинах Москвы, то там процент четырешек действительно мал. Но стоит обратиться к более дорогостоящим старым, дореволюционным и сталинским зданиям, современным домам бизнес- и элитклассов, как оказывается, подобных квартир не так уж мало...

В типовых - мало

В домах типовых серий четырехкомнатные квартиры, как уже было сказано, достаточно редки. Меньше всего их в пяти- и девятиэтажках. Но те, что встречаются, поражают прежде всего своей «экономностью». Их общая площадь начинается от 59 кв. м, жилая - от 35 кв. м. Несложный расчет показывает, что в среднем на одну комнату приходится менее 9 кв. м. На самом деле, конечно, не так: в квартире обычно большая гостиная (где-то 15 кв. м), а остальное - крохотные закутки размером около 7 кв. м. «Чаще всего в этих планировках имеются смежные комнаты», - говорит Анна Рыжова, генеральный директор компании «Твой город». Оно и понятно: экономили площадь на всем, в том числе и на коридорах.
С конца 60-х - начала 70-х гг. прошлого века четырехкомнатные квартиры появились в девяти- и двенадцатиэтажных домах. От хрущевского суперминимализма их отличают куда большие метражи - от 65 кв. м. Прежние пятиметровые кухни уступили место более просторным - 6-6,5 кв. м. Но все равно эти жилища остаются в высшей степени тесными и неуютными...
И, наконец, наше время. «Четырехкомнатные квартиры можно встретить в домах серии П-46М. Там их площадь составляет 97 кв. м, - поясняет Артем Артюхов, руководитель по развитию компании «Мэтр Роше-Запад». - Также подобные объекты есть в домах серий П-55 (84 кв. м), П-42 (82 кв. м) и П-44М (110 кв. м). Большие площади в домах И-155 (117,8 кв. м), ПД-4 (89,55 кв. м). И, конечно, самые распространенные на нашем рынке четырешки - в серии КОПЭ, где площадь квартир составляет около 100 кв. м».
В четырехкомнатных квартирах современных домов кухни не менее 10 кв. м, обязательно раздельный санузел (причем с большой ванной - 1,7 м), а также просторные холлы и коридоры.
Александр Зиминский отмечает интересный парадокс: четырехкомнатных квартир в реальности на рынке больше, чем было построено. Иногда они встречаются в домах тех серий, где их изначально не проектировали, например в П-44Т. Объяснение загадке простое: люди, желающие жить в определенном доме и при этом обязательно в четырехкомнатной квартире, могут приобрести так называемый блок - два расположенных рядом жилища. В той же серии П-44Т на этаже с одной стороны вместе расположены трешка и однушка, с другой - две двушки.

В бизнесе - больше

Теперь о тех домах, где интересующие нас объекты с точки зрения цены относят к категории выше среднего. В зданиях старой постройки (дореволюционные и сталинские) четырехкомнатных квартир довольно много. Можно даже сказать, что там не редкость и куда более просторные апартаменты - семи-, восьмикомнатные. Любопытствующих можно адресовать к фильму «Собачье сердце»: помните, в каких условиях жил и работал профессор Преображенский?
Не отстают от «старичков» (а то и значительно превосходят) по площадям квартир и современные дома бизнес- и элиткласса. С ними, правда, такая сложность: не всегда понятно, сколько комнат. Дело в том, что эти здания сдают с так называемой свободной планировкой, и внутри квартиры покупатель волен нагородить столько стен и помещений, сколько считает нужным. Однако ограничитель есть - количество окон. Понятно, что без окна комнаты не бывает, нужно оно и на кухне (хотя некоторые покупатели, особенно из числа тех, кто не собирается готовить самостоятельно, а намерен использовать труд прислуги, устраивают кухню только с искусственным светом). Если подойти с этих позиций, то стандартная площадь четырешки в современном монолитном доме бизнес-класса - 100-140 кв. м.
Ольга Новикова, ведущий аналитик компании «НДВ-Недвижимость», приводит конкретные примеры предложений. В ЖК «Богородский» размеры четырехкомнатных квартир колеблются от 113 до 125 кв. м, в ЖК «Шоколад» - около 135 кв. м, в ЖК «Резидент-77» - от 137 до 144,3 кв. м, в ЖК «Маршал» - от 135 до 225 кв. м. В целом, отмечает эксперт, чем выше класс дома и стоимость 1 кв. м, тем больше площадь квартир, в том числе и четырехкомнатных.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», обращает внимание на любопытную тенденцию. Раньше, в 1990-е гг., покупатели дорогой недвижимости стремились приобрести очень большие квартиры. Потом это прошло: состоятельные люди поняли, что различные приятные мелочи вроде бильярдной, сауны или тренажерного зала лучше размещать в загородном доме. На городском рынке воцарился минимализм (если это слово применимо к объектам размером примерно 100 кв. м), покупатели охотнее всего приобретали двух- и трехкомнатные квартиры. Идя навстречу спросу, девелоперы сократили «комнатность» объектов, больших площадей стало меньше. «Но сейчас в сегменте бизнес-класса спрос на четырехкомнатные квартиры возрос, - говорит Д. Таганов. - На данный момент наблюдается острый дефицит таких предложений. Реализуемые сегодня проекты разрабатывали несколько лет назад, за это время структура спроса успела измениться, а заложенные в архитектурной концепции площади девелопер поменять уже не может».

Как купить?

Как и все прочие объекты московской недвижимости, четырехкомнатные квартиры очень разнятся по цене. «Стоимость предложений, представленных в базе «МИЭЛЬ-Брокеридж», различается в 30 раз, - говорит А. Шленов. - Самая доступная - квартира в девятиэтажном доме в Восточном Бирюлево. Ее площадь - 63 кв. м, цена - 6,8 млн руб. А самую дорогую четырехкомнатную квартиру предлагают за 199 млн руб. в Хамовниках. Ее общая площадь - 206,9 кв. м, в цену включены два машино-места».
Попробуем исходить из предположения, что семья, которой в связи с рождением или взрослением детей потребовались новые комнаты, будет менять двухкомнатную квартиру на четырешку в том же районе и в доме того же класса. Математика тут получается такая. Двушка в панельном доме в том же Бирюлево стоит в районе 5 млн руб., четырехкомнатная, как было сказано, 6,8 млн руб. Доплата, соответственно, понадобится порядка 1,8 млн руб.
Если мы имеем 60-метровую квартиру в современном панельном доме в более престижном районе, то ее цена - 7-8 млн руб. В КОПЭ 100-метровая квартира стоит около 12 млн, соответственно, потребуется доплатить 4-5 млн руб.
Владимир Абгафоров

Источник информации: 
Недвижимость & Цены

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости