Кому выгоден взаимозачет?

Жилая недвижимость Первичная недвижимость За рубежом
  • 11 Октябрь, 2010
  • 18:46

Кому выгоден взаимозачет?

Кому выгоден взаимозачет?

 

С наступлением кризиса схема взаимозачета - продажи старой квартиры и приобретения на полученные деньги жилья в новостройке - стала относительно популярной среди покупателей. Однако свои подводные камни есть и в этой схеме - продавая свою квартиру с помощью взаимозачета, вы можете выручить за нее гораздо меньше денег.

Предлагая клиенту услугу взаимозачета, продавцы квартир в новостройках, как правило, упирают на то, что сделка будет проведена практически бесплатно или максимально выгодно для клиента. Между тем, в каждом из двух используемых сегодня вариантов взаимозачета есть свои недостатки. В первом случае - это традиционные проблемы альтернативной сделки, в которую, по сути, превращается продажа вашей квартиры. Во втором - потеря денег от стоимости вашей квартиры, которые уходят агентству, выкупившему квартиру и реализующему ее самостоятельно.

«Альтернативная» технология

По словам генерального директора компании «Миэль-Новостройки» Марии Литинецкой, схема реализации взаимозачетов примерно такова: клиент обращается в агентство, для него подбирается новостройка, за ним бронируется квартира, при этом ее цена не фиксируется, пока он не продаст имеющееся жилье и не внесет аванс. Затем клиента направляют в отдел вторичной недвижимости риэлтерского агентства - агент выставляет его квартиру на реализацию. «Дисконта при продаже имеющегося жилья не будет - при продаже агенты ищут покупателя на установленную, рыночную цену», - говорит Мария Литинецкая.

Обычно срок экспозиции квартиры (когда она выставлена на продажу) составляет 2-3 месяца. Когда покупатель квартиры находится, клиент получает аванс и, в свою очередь, вносит аванс за новую квартиру. После получения всей суммы от продажи квартиры клиент окончательно оформляет квартиру в новостройке. «Плюс для клиента состоит в том, что он обращается в одно агентство, и все процессы, связанные и с продажей, и с покупкой, "состыковываются" внутри этого агентства. За ним фиксируется новая квартира и, фактически, гарантируется продажа имеющегося жилья», - считает Литинецкая. Да и комиссию клиент платит только при продаже квартиры. При покупке квартиры в новостройке он оплачивает только услуги за оформление, если будет привлекаться ипотека - услуги ипотечного брокериджа. Компенсацию стоимости услуг риэлтора при покупке квартиры в новостройке клиентом осуществляет застройщик.

На рынок надейся...

Однако одной из основных проблем «альтернативных» продаж является как раз-таки непредсказуемость сроков реализации квартиры: если клиент выставляет на свое жилье завышенную цену, оно может продаваться и более полугода.

«Продавая квартиру на вторичном рынке, агентство предлагает покупателю забронировать в их же компании новостройку, на покупку которой перебрасываются деньги сразу после продажи вторичного жилья. Обычно такая «вторичка» является свободной - редко когда она влечет за собой альтернативную цепочку со стороны покупателя. Однако если клиент продал квартиру, а новостройка ему больше не нужна, то агентство потребует компенсировать ему стоимость услуг по продаже и возможно какой-то процент за бронирование новостройки», - предупреждает аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. Средняя стоимость брокерской комиссии за продажу квартиры на вторичном рынке сегодня составляет 2-6% от ее стоимости.

Возможен и другой вариант, без взаимных обязательств: собственник сам продает свою квартиру, но у него нет гарантий, что приглянувшаяся ему квартира в новостройке «дождется» завершения его альтернативной сделки, а прайс на объект не будет повышен. Например, в компании «Дон-Строй» уверяют, что стараются помогать покупателям, нуждающимся в альтернативной сделке, получить профессиональную консультацию по адекватной оценке старой квартиры, чтобы ее продажа не затянулась на длительный период. «Кроме того, мы готовы зарезервировать выбранную клиентом квартиру в нашем объекте на период подготовки и оформления сделки по продаже старого жилья», - проинформировали GZT.RU в «Дон-Строе».

Отдать полномочия

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина, в свою очередь, полагает, что преимущество схемы взаимозачета, которая в «НДВ-Недвижимость» проходит под лозунгом «Меняйте вашу старую постройку на нашу новостройку», - это как раз возможность зафиксировать стоимость новостройки на день продажи старой квартиры, которая выставляется в продажу по рыночной стоимости. По данным компании, в августе 2010 года доля обращений по взаимозачету среди альтернативных сделок составляла 86,5%.

Также Светлана Бирина сообщает о втором варианте схемы взаимозачета - услуге Trade-in, которая отличается тем, что агентство (или застройщик) выкупает квартиру покупателя на себя. Благодаря этому клиент может обменять свою квартиру в старом жилом фонде на новостройку в сжатые сроки - буквально в течение 2-3 дней. «В рамках этой программы высоколиквидные (московские) квартиры «НДВ-Недвижимость» готова засчитывать до 95% рыночной стоимости», - сообщает Светлана Бирина. Однако, как напоминает коммерческий директор ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский, такая сделка требует дополнительного времени и усилий. «Тем, кто торопится продать квартиру и приобрести новую, некоторые компании предлагают услугу trade in - зачет квартиры с существенным дисконтом - 10%-15% от рыночной стоимости. Поэтому данный способ нельзя назвать очень популярным», - считает Отяковский.

Как разъясняет управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, нужно понимать, что компания, предлагающая покупателю услугу trade-in, берет вашу квартиру отнюдь не из альтруистических побуждений. «Конечно, для застройщиков и риэлторов, это, в первую очередь, не способ заработать, а опция, цель которой привлечь покупателей. Но в нынешней ситуации продавцу, особенно если вы покупаете непосредственно у застройщиков, которые погрязли в кредитах, выгоднее получить живые деньги, а не еще один объект, который нужно будет реализовать. И чтобы компенсировать эти неудобства, объекты по trade-in оцениваются продавцом на 10% дешевле их рыночной цены. Перед тем, как пользоваться этой схемой, покупателю надо взвесить, что вам выгоднее - потерять деньги или время?»,- задается вопросом Евгений Скоморовский.

Документально сделки по взаимозачету оформляются довольно просто. Как говорит адвокат центра «Правовая защита» Артем Сидоров, обычно сторонами подписываются два договора - купли-продажи квартиры застройщиком и договор инвестирования (или долевого участия) для приобретения жилья в новостройке. После продажи вторичного жилья подписывается акт о взаимозачете, включающий информацию о том, что сумму за проданную квартиру стороны зачитывают в новое жилье. «При проведении сделки особе внимание надо обратить на то, каким образом происходят расчеты, как оформляется взаимозачет. Если квартира оформляется на третье лицо (риэлтор или его представитель), в этом случае деньги от продажи сразу перечисляются через банк застройщику, в некотором смысле этот вариант надежнее. Если же денежные средства идут с прямой продажи вашей квартиры, то в договоре будет написано, что за новостройку заплачено деньгами, а не квартирой, и в случае возникновения каких-то проблем, доказать продажу вторички будет сложно в суде», - говорит юрист. 

 

Надежда Русина

Источник информации: 
GZT.RU

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости