Аренда и продажа недвижимости. Новые правила

Законы
  • 09 Сентябрь, 2010
  • 17:41

Аренда и продажа недвижимости. Новые правила

Аренда и продажа недвижимости. Новые правила

На протяжении последних нескольких месяцев активно вносятся изменения в Земельный кодекс и Закон "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений ". Этими нормативными актами существенно меняются условия продажи и аренды недвижимости и, в частности, земельных участков. Кроме того, ведущие украинские юристы в сфере недвижимости и земельного права считают, что нашу страну ожидает революция в сфере специального законодательства этих отраслей. 
По словам экспертов в связи с принятием новых законов страну ожидает изменение экономической ситуации. К примеру, Налоговый кодекс призван будет создать совершенно новую и единую систему налогов и сборов. Однако когда примут кодекс- неизвестно, поскольку даже в монолитной коалиции, которая действует сегодня,до сих пор не могут прийти к единому мнению по основополагающим вопросам налогообложения. 
Лучше, хотя и не намного, обстоит ситуация с Градостроительным кодексом. Хоть проект этого кодекса всего один, но его стоит кардинально доработать, поскольку он представляет собой собрание всех НПА, касающихся строительства и земельных отношений. Так, в проекте Градостроительного кодекса (ГрК) сохранилась громоздкость процедуры получения разрешительной документации. Кроме того, в земельном законодательстве по прежнему отсутствует положение о передаче права на застройку, что вызывает лишние проблемы на практике и дополнительные расходы времени и финансов. Например, если лицо получило право на застройку на своем участке и по тем или иным причинам участок был продан, то к покупателю право на застройку не переходит, и ему нужно заново проходить целиком всю процедуру получения разрешительной документации.
Следует обратить внимание на некоторые важные новеллы земельного законодательства и особенности их применения на практике. Среди прочего, с недавних пор согласно изменениям в ЗК вместе с продажей дома автоматически переходит право собственности и на земельный участок, находящийся под домом.Что сулит это риэлторам, юристам и предпринимателям? Безусловно, упрощение процедуры, но в то же время и повышение налогообложения. Увеличивается в несколько раз НДС, потому что раньше необходимо было заключать два договора: об отчуждении земельного участка и о продаже здания, к примеру. Из них облагался НДС только один договор. Такая процедура позволяла сэкономить если не большую часть выручки от продажи недвижимости, то половину - уж точно. Но теперь при продаже строения автоматически продается и земельный участок под строением, оба объекта будут оцениваться БТИ (дом) и независимым оценщиком (участок). Кроме перехода права собственности, законодатель предусмотрел также и переход права пользования земельным участком (например, в случае аренды земли) при продаже строения. 
Теперь продажа отдельно стоящего объекта стала невозможной без присвоения кадастрового номера земельному участку, на котором расположен объект. А что касается процесса присвоения кадастрового номера участку с отдельно стоящим объектом недвижимости, то всем девелоперам и юристам известно, что процесс этот длительный и затратный. 
Однако во всем следует искать положительные стороны, и юристы, как никто другой, привыкли их отыскивать и склонять в свою пользу. Например, разработали схему, суть которой заключается в следующем. На земельном участке площадью в 10 га строиться нечто (к примеру, скажем, туалет), и потом это нечто регистрируется в качестве объекта недвижимости. При продаже объекта к покупателю переходит и право собственности(пользования) на землю в 10 га.Такая схема позволяет занизить официальную стоимость сделки до маленьких цифр и, естественно, существенно сократить расходы на налоги. Но поговаривают, что сегодняшняя власть более не допустит таких манипуляций, хотя с юридической точки зрения они вполне законны. Правительство сейчас слишком ответственно подошло к тому, чтобы каждая копейка гражданских доходов не могла пройти мимо казны.Что, в принципе, может заставить юристов проявить еще большие чудесаизобретательности. 

Читайте также: Аренда жилья – новые правила
Согласно изменениям в Закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений " с 1 октября 2010 года при заключении договора аренды недвижимости право аренды будет регистрироваться в БТИ. Кроме того, согласно закону договора аренды, срок которых превышает три года, также подлежат обязательной регистрации в БТИ. Однако такая процедура должна сохраниться только до 1 января 2012 года, после этого срока будет производиться только регистрация права аренды, без договора. 
Таким образом, если вы арендуете квартиру на срок 3 года и более, то после 1октября вам следует зарегистрировать в БТИ право аренды недвижимости и договор аренды, а если срок менее 3-х лет - то лишь право аренды помещения. Согласно Закону "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений " регистрация права аренды недвижимости в БТИ проводится в срок не больше 14 дней с момента подачи заявления о такой регистрации. Перечень документов, необходимых для проведения регистрационного действия будет определяться Кабмином. 
Однако гражданам не обязательно будет "шерстить" законодательство в поисках нового постановления КМУ, поскольку в статье 15 Закона закреплено, что "орган государственной регистрации прав обязан предоставить в известность заявителей информацию о необходимом перечьне документов для осуществления государственной регистрации прав ". Поэтому, когда вам нужно будет зарегистрировать право аренды недвижимости, следует просто обратиться в местное БТИ, где вам обязаны дать подробный перечень необходимых документов. Кроме того, за соответствующее действие изымается госпошлина - оплата за услуги государственной регистрации в размере, который также будет определяться Кабмином. При этом госрегистратор имеет право отказать в проведении регистрационного действия, если документы поданы не в полном объеме или с нарушением законодательных требований. В таком случае госпошлина не возвращается.


Но и на этом новинки законодательства не заканчиваются. Желая провести каждую копейку честных граждан через бюджет, законодатель решил "мониторить"все сделки с недвижимостью, сумма которых превышает 400 тыс. грн. Эта норма закреплена во вступившем в силу 21 августа Законе "О внесении изменений в Закон Украины "О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию)доходов, полученных преступным путем". Теперь перечень профессий, в обязанности которых входит сообщать Госфинмониторингу обо всех сделках своих клиентов,дополнился следующими должностями: нотариусы, адвокаты, юристы, бухгалтеры,торговцы драгоценностями, аудиторы, организаторы лотерей и риэлторы, кроме уже существующих "информаторов" в лице банков, страховых компаний, бирж ит.д. 
Теперь, обращаясь за помощью к специалистам этих профессий, вам следует учесть,что, если сумма обычной сделки превышает 400 000 грн, указанные лица, например риэлторы,обязаны будут сообщить об этом в Госфинмониторинг. Правда, в законе сказано,что сообщать следует только в случае "возникновения подозрений о том, что средства были получены незаконным путем", но ведь осторожность новых "информаторов"может привести к более глобальным "отчетам". В любом случае теперь каждому гражданину следует быть готовым к тому, что, заключая сделку с недвижимостью на сумму от 400 тыс грн и более, он должен будет отчитаться перед Госфинмониторингом об источниках своих средств и обосновать, что получил их честным путем. А если Госфинмониторингу все же покажется, что деньги "отмыты" из сомнительных источников, то государственный орган имеет право приостановить сделку на срок до 7 дней и сообщить в правоохранительный орган, который уже и займется финансами "по полной программе". 

Хочется верить, что это новшество не отразится негативно на честных приобретателях имущества, поскольку 400 000 грн. - сумма достаточно небольшая для рынка недвижимости

Юридический департамент Агентства недвижимости Город

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости