Вся правда об ипотеке

Ипотека
  • 27 Август, 2010
  • 20:14

Вся правда об ипотеке

Вся правда об ипотеке

Даже в советские времена понятие кредита мирнососуществовало с социалистической идеологией. Чего уж говорить о сегодняшнемобществе потребления, для которого взять в кредит означает не только получитьжелаемое здесь и сейчас, но и приобщиться к западному образу жизни, ибо, какизвестно, весь мир живет в кредит. Ипотека и впрямь чем-то похожа наамериканскую мечту…

Во-первых, возможностью в одночасье из совладельцакоммунальной кухни превратиться в собственника «большой и просторной» квартирыили даже таунхауса. Во-вторых, возможностью того, что мечта сбудется без особыхусилий и немедленно, главное – использовать шанс. В-третьих, возможнойрасплатой за эту самую «сбывшуюся мечту».

Собственно, последнее-то и заслуживает особого внимания.Потому что именно незнание многих нюансов превращает нормальное цивилизованноепогашение кредита в «расплату».

Вообще-то, проводить заемщика через рифы и мели призваныипотечные брокеры. Однако, увы, как и в любой профессии, не все они одинаковохороши, честны и квалифицированны. Поэтому некоторые вещи неплохо бы знать ипонимать самому заемщику, независимо от того, обращается он к ипотечномуброкеру или оформляет ипотеку в банке.

«Кто платит забанкет…»

Кого обслуживает ипотечный брокер? На первый взгляд, вопросриторический. Клиента – бесспорно. Причем иногда – даже бесплатно. Ну несовсем, конечно, без вознаграждения, но бесплатно для счастливого будущегообладателя ипотечного кредита. Это когда брокеру за «привод» клиента платитбанк. Вот тут-то самое время вспомнить незатейливое «кто платит, тот изаказывает музыку». Вопрос о том, кого же обслуживает ипотечный брокер, мигомпереходит из разряда риторических в разряд самых что ни на есть дискуссионных.

Брокер – профессиональный посредник, услуги которого должныбыть оплачены. Кем? Варианта, собственно, два: либо потенциальным заемщиком,которому брокер должен помочь подобрать и получить кредит, либо банком, которыйдолжен получить заемщика и выдать ему кредит.

В странах Западной Европы и Америки, где ипотечноекредитование развито давно, брокерам платят банки, а клиент за услуги не платитничего. Обратите внимание: когда все банки платят брокеру, в какой бы банкброкер ни повел клиента, без заработка он не останется. И этот скромный фактпозволяет брокеру по-честному подбирать наилучшую для заемщика программу.

Незадолго до кризиса российские банки тоже начали платитьипотечным брокерам. Однако коренное отличие от западной системы состоит в том,что платят не все банки. И не за всё. Некоторые платят, что называется, «запривод». Некоторые – «за поток».

Первые выплачивают брокеру его комиссию в процентах отвыданного кредита. Соответственно, доход брокера напрямую зависит от той суммы,которую получит заемщик. При этом не важно, десять человек стали заемщиками вэтом банке, сто или всего лишь один. Вторая категория начинает выплачиватькомиссионные только в случае, если банк с помощью данного брокера выдастопределенное количество денег в кредит. Выдаст меньше – и брокер не получитничего!

Отечественные клиенты тоже готовы платить ипотечнымброкерам. Но только если соседний брокер не предложит то же самое, нобесплатно. Или хотя бы дешевле. А вот это самое «бесплатно или дешевле»получается как раз за счет банков, готовых платить комиссию.

Казалось бы, какая разница, кто и на каких условиях оплатитработу ипотечного брокера? Ведь основная задача данного специалиста – помочьподобрать наилучшую программу. И его взаимоотношения с банком клиента волноватьне должны. Однако не все так просто.

Представим себе, что из 10 банков 3 платят брокерам, а 7 –нет. Тогда у ипотечного посредника есть лишь два пути получения заслуженнойплаты за свою работу. Первый – брать комиссию с клиента. Соответственно, иработать в интересах клиента, подбирая действительно наилучшие для негоипотечные программы. В этом случае, если и будет дополнительное вознаграждениесо стороны банка, брокер не откажется. Но во главу угла ставятся интересызаемщика.

Второй путь – объявлять клиенту, что для него подбороптимальной программы бесплатен, но вести его в те банки, которые брокерскиеуслуги оплачивают. Вот только выбор банков сокращается с 10 до 3, а о выборенаилучших для клиента условий речи, скорее всего, уже не идет.

Остается понять, за этим ли обращался к брокеру клиент? И,сэкономив на оплате услуг, сколько он потеряет на дополнительных процентах покредиту, комиссионных банка и прочих разовых выплатах, которых, кстати, воставшихся семи банках вполне могло бы и не быть.

Еще одна из «вариаций на тему» – продажа преференций. Сутьпроста: заемщику, пришедшему в банк с тем или иным брокером, предоставляются,например, скидки. Или уменьшается ставка по кредиту. Но в том-то и дело, чтоскидки предоставляются, только если брокер организует поток клиентов в банк.Вот и ведет такой брокер в «нужный» банк всех без особого разбору. Ведь иначене видать скидок как своих ушей! Казалось бы, и клиенту хорошо: процент меньше,скидки опять же… Но ведь «лучшие условия кредитования» и «низкие ставки» – не всегдаодно и тоже. Программа должна подбираться под каждую ситуацию и учитыватьмножество факторов. Практика показывает, что ставки – далеко не всегда самыйглавный фактор в этом выборе.

Определить, кто «заказывает музыку», иногда достаточно просто.Объявление о том, что для вас услуги бесплатны, служит однозначным сигналом ктому, что оптимальная для вас программа окажется только в банке, которыйоплачивает брокеру ваш «привод» (или кто-то надеется встретитьброкера-альтруиста?). И здесь уж личное дело каждого: отказаться от такой«бесплатной услуги» или надеяться, что именно среди означенных банков и вправдуслучайно окажется подходящая для вас программа.

Еще один важный момент – постановка задачи. Первое иглавное, что выясняет брокер у клиента: зачем и почему нужен кредит. Толькочетко осознавая реальную проблему, можно приступать к подбору программы: вконце концов, заемные деньги – не цель, а средство. Если же брокер интересуетсялишь вашими характеристиками как заемщика, то либо он не такой уж ипрофессионал, либо работает не на вас.

Ну и конечно, универсальный совет на все случаивзаимодействия с любым представителем сферы услуг – вникнуть и перепроверить.

Конечно, обращаясь за любой услугой и к любомупрофессионалу, хочется перевалить все заботы на его плечи, не вникая в то, чтоон делает. Но, увы, не всегда и не все бывает идеально. Потому в первое времясотрудничества с профессионалом постарайтесь вникать во все тонкости и делатьсвои выводы. И только убедившись, что перед вами квалифицированный специалист вобласти ипотеки, оказывающий услугу именно вам, можно «залечь на скрипучемдиване с любимым романом Дюма».

И еще один совет. Многие клиенты сами ищут банковскиепрограммы. Можно озвучить брокеру те лучшие условия (ставки и комиссии банков),которые удалось найти самостоятельно, и уточнить, сможет ли тот предложитьусловия лучше. Сможет – честь такому брокеру и хвала.

Дмитрий Овсянников

Посмотреть комментарии

Re: Вся правда об ипотеке

Почему обязательно нужно обращаться к брокеру? Мне кажется ипотека - очень важный вопрос, который в первую очередь нужно решить самому. Сейчас очень много источников с подробной информацией обо всех хитростях и тонкостях ипотечного кредитования.

Re: Вся правда об ипотеке

Потому что, брокеры и агенства работают с банками, могут предложить преференцию по ставкам. А у нас весь народ сначала ломится в Сбербанк/ВТБ а потом пытается понять почему не одобрили или одобрили существенно меньше чем просили.

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости